樓市縱覽
2019年4月昆明主城房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：
土地市場(chǎng)：4月土地供應(yīng)體量較上月大幅上漲，本月新增供地1078.43畝，可建體量210.25萬(wàn)方，公告樓面價(jià)3597元/㎡，多數(shù)地塊為項(xiàng)目后期用地;成交方面, 4月商住類土地成交面積41.15萬(wàn)平米，環(huán)比上漲111.68%，同比下降8.41%；建筑面積173.79萬(wàn)方，樓面均價(jià)3109/㎡，其中世茂、大華、融創(chuàng)、招商分別拿地，土地均為底價(jià)成交。
市場(chǎng)供需：4月主城商品住宅供應(yīng)92.5萬(wàn)方，環(huán)比上漲101.20%，同比上升112.04%，供應(yīng)大幅增加；4月主城商品住宅成交91.2萬(wàn)方，環(huán)比上升19.84%，同比上升17.36%，小陽(yáng)春期間，市場(chǎng)存量充足，成交量結(jié)構(gòu)性上漲，南市區(qū)、北市區(qū)及呈貢區(qū)成交活躍，南市區(qū)主力成交；
成交均價(jià)：4月主城商品住宅成交均價(jià)13520元/㎡，環(huán)比上升0.09%，同比上升13.91%；南市區(qū)量多價(jià)高，拉平整體均價(jià)。
政策：根據(jù)日前印發(fā)的昆明市政府公報(bào)，昆明最新的土地市場(chǎng)管理規(guī)定已經(jīng)在一個(gè)月前開(kāi)始生效。土地出讓新規(guī)與以往政策最大的不同是，昆明市政府將把五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)和陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)的具體建設(shè)項(xiàng)目土地供應(yīng)審批權(quán)授權(quán)給屬地政府（管委會(huì)），由屬地政府負(fù)責(zé)土地供應(yīng)審批和批后監(jiān)管職責(zé)，繼續(xù)下放土地出讓審批權(quán)限。新規(guī)還明確禁止為開(kāi)發(fā)商“量身定制”土地。新規(guī)提到，昆明市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓條件由屬地政府審批確定，禁止違規(guī)設(shè)定準(zhǔn)入條件、競(jìng)買人資質(zhì)等影響交易；禁止根據(jù)事先的招商、投資等協(xié)議為依據(jù)“量身定制”，擾亂土地出讓程序。同時(shí)鼓勵(lì)信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓方式取得未動(dòng)工項(xiàng)目土地使用權(quán)。另外，新規(guī)還提到土地出讓的競(jìng)買保證金不得低于出讓土地起始價(jià)的20%，且不得高于50%。
機(jī)構(gòu)研究分析：昆明市土地新規(guī)將主城五區(qū)和陽(yáng)宗海片區(qū)的土地審批權(quán)授予各區(qū)，將會(huì)加速土地供應(yīng)速度，也會(huì)刺激各區(qū)之間的土地交易競(jìng)爭(zhēng)。
土地市場(chǎng)[供應(yīng)]
據(jù)本機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2019年4月30日，昆明市土地交易中心和昆明市國(guó)土資源公示供應(yīng)商住辦土地共32宗，擬出讓占地面積共計(jì)71.89萬(wàn)平米，出讓綜合價(jià)金共75.63億元。
土地市場(chǎng)[成交]
本月共計(jì)成交商住類土地14宗，用地面積41.15萬(wàn)方，建筑面積173.79萬(wàn)方。成交總價(jià)52.48億元。
截止到2019年4月30日，昆明市土地交易中心和昆明市國(guó)土資源公示已成交商住辦土地共14宗，成交土地面積41.15萬(wàn)平米，成交金額52.48億元，平均地價(jià)850萬(wàn)元/畝。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，4月商住類土地成交面積41.15萬(wàn)平米，環(huán)比上漲111.68%，同比下降8.41%。建筑面積173.79萬(wàn)方，樓面均價(jià) 3019元/㎡，世茂、大華、融創(chuàng)、招商分別拿地，土地均為底價(jià)成交。
土地市場(chǎng)[成交結(jié)構(gòu)]
本月土地樓面均價(jià)大幅下降，商品房均價(jià)有所上漲，房地價(jià)比大幅上漲；成交土地集中于官渡區(qū)。
本月商住類土地成交14宗，多數(shù)土地集中于官渡區(qū)，整體樓面價(jià)達(dá)3019元/㎡，樓面均價(jià)大幅下降，商品房成交均價(jià)大幅上漲，房地價(jià)比大幅上漲。
本月土地成交量大幅上漲，成交14宗地塊，南市區(qū)成交土地9宗，呈貢區(qū)成交土地3宗，東、西市區(qū)各成交1宗，北市區(qū)、中心區(qū)無(wú)土地成交，南市區(qū)土地成交面積占比達(dá)51.94%。
土地市場(chǎng)[成交土地指標(biāo)分析]
本月成交土地可建體量大幅上漲,住宅類土地占據(jù)本月大部分成交量，住宅土地成交占比大幅上漲。
主城樓市[商品房供需]
4月商品房市場(chǎng)在政府調(diào)控大環(huán)境下，市場(chǎng)供需和成交均價(jià)均有不同程度的結(jié)構(gòu)性上漲
4月主城商品房供應(yīng)172.9萬(wàn)方，環(huán)比上升74.72%，同比大幅上升100.89%，市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加；
4月主城商品房成交129.1萬(wàn)方，環(huán)比上升11.57%，同比上升19.48%，成交結(jié)構(gòu)性上漲；
4月成交均價(jià)11654元/㎡，環(huán)比上升3.10%，同比上升8.30%，價(jià)格相對(duì)維穩(wěn)。
主城樓市[商品房存量]
4月市場(chǎng)供銷結(jié)構(gòu)性上漲，市場(chǎng)需求保持相對(duì)平衡，庫(kù)存量依然保持較高水平，去化周期已達(dá)21個(gè)月
4月，昆明市場(chǎng)可售面積2497萬(wàn)方，同比增加157萬(wàn)方，環(huán)比增加44萬(wàn)方，市場(chǎng)小陽(yáng)春期間，各項(xiàng)目積極推出貨包，市場(chǎng) 需求相對(duì)穩(wěn)定；
4月，市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加，而成交量增加緩慢，消化周期變長(zhǎng)，去化周期已達(dá)21個(gè)月。
主城樓市[商品住宅供需]
商品住宅市場(chǎng)，供應(yīng)節(jié)奏加快，多個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，市場(chǎng)逐步恢復(fù)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定
4月主城商品住宅供應(yīng)92.5萬(wàn)方，環(huán)比上漲101.20%，同比上升112.04%，供應(yīng)大幅增加；
4月主城商品住宅成交91.2萬(wàn)方，環(huán)比上升19.84%，同比上升17.36%，市場(chǎng)存量充足，成交量上升；
4月主城商品住宅成交均價(jià)13520元/㎡，環(huán)比上升0.09%，同比上升13.91%。
主城樓市[商品住宅存量]
4月市場(chǎng)持續(xù)去化，存量保持相對(duì)穩(wěn)定，銷售率略有上漲
主城樓市[辦公供求]
近年辦公市場(chǎng)供應(yīng)成交均保持平穩(wěn)，整體市場(chǎng)保持健康穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)
辦公供應(yīng)從2012年到2014年，總體上供應(yīng)量上升，2014年達(dá)到頂點(diǎn)，辦公存量最大，2015至2017年后供應(yīng)減少，去化庫(kù)存為主，2017年后供應(yīng)有回升趨勢(shì)；
在成交方面，2012到2018年，成交量總體維穩(wěn)，市場(chǎng)供求保持平穩(wěn)健康發(fā)展；
從成交價(jià)格方面看，近年市場(chǎng)辦公成交均價(jià)總體相對(duì)穩(wěn)定，近幾年市場(chǎng)浮動(dòng)相對(duì)較小；19年開(kāi)始，價(jià)格結(jié)構(gòu)性變化。
主城樓市[辦公供求]
本月辦公市場(chǎng)供銷較上月均有所下降，均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲
4月辦公供應(yīng)11萬(wàn)方，環(huán)比下降23.23%，同比上漲5.36%，辦公市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏放緩；
4月辦公成交11.9萬(wàn)方，環(huán)比下降40.53%，同比上漲99.14%，成交面積大幅減少；
4月辦公成交均價(jià)9475元/平米，環(huán)比上漲23.66%，同比上漲0.70%，均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，達(dá)2019年新高。
主城樓市[辦公存量]
2019年4月辦公市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，庫(kù)存仍保持高位，但去化周期已明顯減少
本月辦公市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，庫(kù)存減少，但仍處于高位，截止本月存量面積410萬(wàn)方；
辦公近年來(lái)一直控制供應(yīng)，以消耗庫(kù)存為主，去化周期保持在22個(gè)月以內(nèi)。
主城樓市[商業(yè)供求]
商業(yè)市場(chǎng)供求保持穩(wěn)定，市場(chǎng)庫(kù)存堆積，去化壓力大
供求方面，從2012年到2014年，供應(yīng)量一直穩(wěn)健上漲，商業(yè)成交量逐年上漲，2014年供應(yīng)量達(dá)到峰值，2015年以后，供應(yīng)量放緩，市場(chǎng)主要以去庫(kù)存為主，市場(chǎng)庫(kù)存堆積，去化壓力大；
從成交價(jià)格方面看，受成交結(jié)構(gòu)影響，2013—2016年，整體成交價(jià)格呈下降趨勢(shì)，2016年至今均價(jià)維穩(wěn)，2019年受 “三穩(wěn)”政策影響，價(jià)格將保持穩(wěn)定趨勢(shì)。
主城樓市[商業(yè)供求]
本月商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量稍有上漲，均價(jià)結(jié)構(gòu)性下降，整體市場(chǎng)量漲價(jià)跌
4月商業(yè)供應(yīng)面積8萬(wàn)方，環(huán)比上漲26.58%，同比下降29.52%；
4月商業(yè)成交面積4萬(wàn)方，環(huán)比上漲16.96%，同比下降50.43%，受整體市場(chǎng)影響，成交量上漲；
4月商業(yè)成交均價(jià)16727元/平米，環(huán)比下降14.62%，同比上升14.51%。
主城樓市[商業(yè)存量]
商業(yè)市場(chǎng)庫(kù)存保持高位，去化周期較長(zhǎng)，未來(lái)仍以去庫(kù)存為主
截止目前商業(yè)庫(kù)存457萬(wàn)方，庫(kù)存量保持高位，庫(kù)存壓力大；庫(kù)存依舊保持增長(zhǎng)，去化周期達(dá)112個(gè)月，略有下降。
主城樓市[住宅排行榜]
主城樓市[住宅開(kāi)盤量]
2019年4月昆明主城商品住宅推盤14次，共計(jì)推出33.26萬(wàn)方，成交23.52萬(wàn)方；4月房企集中放量，供應(yīng)成交均大幅上漲， 共十四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，推出2812套房源，去化率73%。
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