克而瑞觀點：昆明樓市堅持調(diào)控不放松，樓市供求平穩(wěn)，市場表現(xiàn)穩(wěn)中微漲，土地市場競爭激烈。下半年，大量的新盤入市必定造成激烈的量價競爭，開發(fā)商會加大營銷力度，保證成交量，同時，下半年面對競爭，房企未來會更多地審視客戶需求，更多地從客戶需求出發(fā)，找到自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力和產(chǎn)品附加值。
宏觀環(huán)境-昆明政策
昆明積極堅持房住不炒，嚴控房價上漲，監(jiān)管控制資金流向，昆明政策環(huán)境趨穩(wěn)，控價保量，平穩(wěn)發(fā)展；土地市場火熱，供地節(jié)奏較快，開發(fā)商拿地積極。
土地市場
2019年上半年政府供地節(jié)奏高于同期，政府供地節(jié)奏出現(xiàn)提前與加快趨勢，下半年預計供地穩(wěn)中有進，大批土地集中放量。
據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示供應商住辦土地共164宗，擬出讓占地面積共計492.54萬平米，建筑面積1634.61萬方，較去年上半年同期上漲110.30%。政府供地節(jié)奏出現(xiàn)提前與加快趨勢。
2019年上半年土地成交面積高于同期，政府供地節(jié)奏加快，上半年官渡、西山、呈貢大批土地集中入市，下半年預計7-8月出現(xiàn)土地成交高峰。
據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，2019年上半年，昆明市土地交易中心和昆明市國土資源公示供應商住辦土地共120宗，擬出讓占地面積共計361.75萬平米，建筑面積1156.49㎡，較去年同期上漲44.02%。政府供地節(jié)奏加快促成成交量上升。
昆明土地市場在2017年以前供應規(guī)模縮減，土地成交量處于低位，而2017年后開始擴大土地供應以后，賣地速度明顯高于賣房速度，城市中長期供應充足。從19年上半年來看，賣地、賣房速度差距拉大；整體賣地速度高于賣房速度。
據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，2019年上半年，昆明土地出讓面積是商品房成交面積的2倍，整體土地出讓速度較快，同比過往幾年同期， 2019年上半年為歷史最高水平。
土地市場成交結(jié)構(gòu)以純住宅用地為主導，目前主流市場土地調(diào)規(guī)多為商改住，純住宅用地成交占 比越來越高，溢價率方面商辦用地溢價率最高。
土地成交結(jié)構(gòu)對比發(fā)現(xiàn)，純住宅用地占比最高，其次商辦用地、綜合用地、商住用地；在市場大環(huán)境下，商業(yè)板塊去化趨弱，周期拉長，土地價值難以實現(xiàn)，政府對擬出讓土地大量調(diào)規(guī)，大量增加住宅比例，純住宅用地比例越來越高是大勢所趨。2019年上半年，地成交結(jié)構(gòu)中，純住宅用地占比最高，商住用地占比最低；溢價率方面，商辦用地溢價率最高，溢價率達24.5%。
2019上半年拍賣土地的品牌房企數(shù)比去年上半年有所增加，拍賣土地集中在熱點區(qū)域呈貢區(qū)和官渡區(qū)，高溢價土地集中在重點區(qū)域盤龍區(qū)、呈貢區(qū)。
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