昆明公寓展開(kāi)價(jià)格“自殘式”銷(xiāo)售 與住宅價(jià)差越拉越大

前不久，位于呈貢的實(shí)力蝶錦臺(tái)項(xiàng)目，報(bào)出超低公寓價(jià)格，起價(jià)僅為每平方4700元，而且是精裝交付。這個(gè)價(jià)格甚至比昆明桃花源清風(fēng)明月的公寓還要低。清風(fēng)明月位于陽(yáng)宗海七甸片區(qū)，位置較遠(yuǎn)，所以公寓價(jià)格僅賣(mài)到6000元，已經(jīng)是昆明價(jià)格最便宜的公寓之一，沒(méi)想到實(shí)力蝶錦臺(tái)干脆喊出了4字頭的公寓價(jià)格。

實(shí)力蝶錦臺(tái)原本售價(jià)在7400到8500，最近推出的低價(jià)房源僅是少量尾房，但不到5000還帶精裝修的價(jià)格，的確令人咋舌。而實(shí)力蝶錦臺(tái)并不是近期唯一價(jià)格下探的公寓項(xiàng)目，據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前巫家壩片區(qū)的公寓也就賣(mài)到1萬(wàn)3左右（競(jìng)爭(zhēng)），如果是毛坯房還會(huì)更低。而同片區(qū)的住宅價(jià)格如果是精裝修，基本都在2萬(wàn)以上。

昆明公寓普遍是精裝修、LOFT設(shè)計(jì)，功能也比較齊全，但價(jià)格卻大大低于住宅

事實(shí)上昆明公寓價(jià)格低迷已經(jīng)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間了，除了個(gè)別位置好，帶學(xué)位，容易出租的公寓項(xiàng)目外，昆明公寓售價(jià)比同地段的住宅要便宜40%以上，市中心有些豪宅項(xiàng)目的公寓，號(hào)稱(chēng)僅有同一樓盤(pán)豪宅價(jià)格的一半，雖然實(shí)際上沒(méi)有這么夸張，但價(jià)格差距確實(shí)很大。

目前昆明在售公寓中售價(jià)比較高的的昆明悅府公寓，賣(mài)到16000一平方，也要比潤(rùn)府便宜四成左右。俊發(fā)逸天峰的公寓更貴一些，賣(mài)到1萬(wàn)7，可是逸天峰的豪宅已經(jīng)跨上了3萬(wàn)的臺(tái)階，價(jià)格差距更大。

總的來(lái)看，昆明越是熱點(diǎn)區(qū)域，公寓和住宅的價(jià)差越大，市中心、巫家壩、西北新城等地，最貴的住宅和最便宜的公寓售價(jià)差已經(jīng)接近一倍，相反，周邊區(qū)域和呈貢等地，價(jià)差反而還小一些。前不久實(shí)力蝶錦臺(tái)之所以推出單價(jià)4700元的公寓，應(yīng)該屬于清盤(pán)，并不具有太大參考價(jià)值。

但不管是市中心接近一倍的價(jià)差，還是周邊區(qū)域40%以上的售價(jià)差，昆明公寓售價(jià)大幅度低于住宅價(jià)格，接近成本價(jià)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。以實(shí)力蝶錦臺(tái)為例，單價(jià)4700元的公寓還是精裝修，甚至已低于成本。即便是巫家壩區(qū)域賣(mài)到1萬(wàn)以上的公寓，如果計(jì)算樓面地價(jià)、建安成本和裝修、營(yíng)銷(xiāo)投入及稅費(fèi)，也差不多是成本價(jià)。許多開(kāi)發(fā)商也說(shuō)，開(kāi)發(fā)公寓基本不賺錢(qián)，只要能盡快賣(mài)出去收回資金就可以。

最近兩年昆明公寓售價(jià)對(duì)比

開(kāi)發(fā)商將公寓價(jià)格殺到如此低價(jià)，其實(shí)也頗多無(wú)奈，最主要的原因是昆明公寓項(xiàng)目太多，市場(chǎng)供應(yīng)量太大。近些年，由于規(guī)劃上的剛性條件，昆明出讓土地中商業(yè)用地比例過(guò)高，尤其是在熱點(diǎn)區(qū)域和城市主干道附近的地塊，都規(guī)劃有不小商業(yè)服務(wù)用地。去年，昆明全市出讓住宅用地7244畝，而商服用地則有近3000畝，商住約比為1:2.5，這還沒(méi)有包括1848畝的商住混合用地。這個(gè)比例，雖然還比不上以土地結(jié)構(gòu)畸形聞名的深圳，但考慮到昆明商業(yè)早已過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)，昆明的商服用地占比顯然有些過(guò)高。

由于規(guī)劃上必須開(kāi)發(fā)商業(yè)，在昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)更加慘淡的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)消化商服用地的最主要途徑只剩開(kāi)發(fā)公寓一條路，畢竟，比起庫(kù)存更加嚴(yán)重的寫(xiě)字樓，公寓還是要好賣(mài)一些，所以近幾年昆明許多寫(xiě)字樓項(xiàng)目都調(diào)整規(guī)劃開(kāi)發(fā)公寓。

昆明公寓供應(yīng)量太大，但銷(xiāo)售上卻面臨首付比例高，貸款年限短，利率高，契稅高，入住后使用成本（水電、物管）也高的諸多難題，只能依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)搶奪客戶(hù)，造成的后果就是公寓價(jià)格不漲反跌，與住宅的售價(jià)差距越拉越大。

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