小區(qū)管理誰做主？維修基金怎么用？昆明舉行物業(yè)管理條例聽證會

29日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局舉行《昆明市物業(yè)管理條例（聽證稿）》（以下簡稱條例）聽證會。聽證代表各抒己見，無人對聽證稿中提出的“前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長不得超過兩年”發(fā)表反對意見。

希望物業(yè)收支更透明

聽證代表、昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈研究中心主任鄧曉盈：在實際執(zhí)行中，要成立業(yè)委會很難，業(yè)主大會的召開覆蓋面不廣，建議由物業(yè)管理委員會實施管理職責(zé)�！敖衲昀ッ魇凶〗ň衷�發(fā)布讓物業(yè)企業(yè)公布物業(yè)管理收支的規(guī)定，但我在的小區(qū)就沒公開。在物業(yè)收支透明方面，究竟是通過物業(yè)企業(yè)自查還是由第三方審計后再公開，這是難點，也是所有業(yè)主關(guān)心的問題。”

細化空置房的管理

聽證代表、昆明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長張儀姬：條例細化對空置房的管理。此外，由于集中業(yè)主比較難，業(yè)主大會的召開很難，建議采用社區(qū)選取樓長。目前國家在提倡發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)，在充電樁的安裝配套上，條例也應(yīng)有所體現(xiàn)。還有就是小區(qū)內(nèi)的廣告設(shè)置也應(yīng)征詢業(yè)主代表的意見。

與停車管理辦法銜接

聽證代表、昆明市交運局工作人員劉祖鵬：條例與《昆明市機動車停車場管理辦法》相銜接。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，用于出售的應(yīng)當優(yōu)先出售給本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主；鼓勵將不出售或者尚未出售的車位、車庫優(yōu)先提供本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主使用；滿足業(yè)主需求后，仍有空余的可以臨時出租給建筑區(qū)劃外的其他人；鼓勵自有車位、車庫的業(yè)主，在不使用的情況下，將車位、車庫臨時出租給本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主或者建筑區(qū)劃外的其他人使用。

聽證代表、昆明萬科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理賀章輝說，鑒于業(yè)主大會召開難度很大，建議將業(yè)委會的任期不超3年延長為不超5年，這也與住建部頒發(fā)的相關(guān)法規(guī)相一致。也有聽證代表建議：應(yīng)明確物業(yè)企業(yè)分類為生活服務(wù)類，以方便物業(yè)企業(yè)按照相關(guān)政策申請配套補助。

《條例》部分內(nèi)容解讀

1.黨建引領(lǐng)與物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系

值得注意的是，《條例》強化了黨建的引領(lǐng)作用，并將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，在共同參與的治理架構(gòu)中，明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的補位作用，以保障突發(fā)失管小區(qū)基本的物業(yè)服務(wù)需求。

2.前期物業(yè)管理方法

《條例》明確：前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超二年，期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)。

在物業(yè)管理方式上，業(yè)主可以選擇自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理。此舉與以往業(yè)主被動接受物業(yè)不同，業(yè)主在物業(yè)選擇上有了更多的主動權(quán)。

3.物業(yè)管理委員會制度

本次的《條例》中，提及“物業(yè)管理委員會”這樣一個黨建引領(lǐng)參與社區(qū)治理的臨時機構(gòu)，這是昆明首次提出這一制度。

根據(jù)物業(yè)管理委員會組建要求，物業(yè)管理委員會基于分散的業(yè)主和統(tǒng)一主體的業(yè)主大會之間的，一個過渡性組織，也是一種參與物業(yè)管理的全新探索。

從物業(yè)管理委員會的職責(zé)來看，除了承擔(dān)物業(yè)管理條例要求的相關(guān)職責(zé)外，還具有組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的建筑區(qū)劃成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等內(nèi)容。不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理委員會的成立，將為長期無法成立業(yè)主大會的小區(qū)，提供新的參與物業(yè)管理的路徑。

4.共有收益歸全體業(yè)主所有

《條例》第六十八條中關(guān)于業(yè)主共有的公共部分做出了規(guī)定，《條例》明確了建筑區(qū)劃內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：

（一） 物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（二） 共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三） 建筑區(qū)劃內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四） 建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；

（五） 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施；

（六） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

值得注意的是，小區(qū)共用的架空層也是屬于業(yè)主共有的空間�！稐l例》中也提及：未經(jīng)業(yè)主同意，任何單位和個人不得占用建筑區(qū)劃內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

如果物管利用共用部分從事經(jīng)營活動的，共有收益歸全體業(yè)主，且需單獨列賬，專戶存儲，�？顚Ｓ茫�詳細記錄收入和支出情況，并定期向業(yè)主公示。

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