財(cái)政部釜底抽薪，昆明土地市場(chǎng)又增變數(shù)

上周土地市場(chǎng)上發(fā)生了兩件事。

一件是財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。這意味著原來(lái)地方政府在土地出讓中讓國(guó)有平臺(tái)公司托底拿地，左右倒右手的做法要被禁止了。

今年以來(lái)國(guó)企成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上拿地的主力（圖文無(wú)關(guān)）

第二件事是，位于人民西路的沙溝尾城改二期用地，取消了出讓計(jì)劃。這塊地位于地鐵3號(hào)線昌源中路站旁邊，位置優(yōu)越，但仍舊被中止出讓。從以往類似經(jīng)歷推測(cè)，中止出讓的原因很可能是市場(chǎng)上購(gòu)買意向不太高。在此之前，昆明已有多宗位置優(yōu)越的土地流拍、流掛或取消交易，原因都差不多。

接下來(lái)昆明比較引人矚目的土地交易，就是月底二次網(wǎng)拍的關(guān)上國(guó)貿(mào)中心67畝住宅用地。這塊地曾在今年4月網(wǎng)拍，但在交易截至日前2天卻取消了交易。此次降價(jià)5億元再次掛牌，云南房網(wǎng)曾推測(cè)國(guó)企佳湖地產(chǎn)旗下的國(guó)貿(mào)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司有可能最終拿地，但在財(cái)政部發(fā)文后，事情就沒(méi)那么確定了。

去年以來(lái)，各地國(guó)有平臺(tái)公司，尤其是各級(jí)城投，以及其他一些地方國(guó)資企業(yè)，是土地市場(chǎng)上的大買家，比如前不久 廈門市第二次集中出讓土地，在成交的5宗交易中，都是國(guó)企拿地，其中除了中海是正經(jīng)開(kāi)發(fā)商，其余都是廈門當(dāng)?shù)貒?guó)資企業(yè)。

更早前無(wú)錫、南京、成都等地，拿地最為活躍的也都是當(dāng)?shù)貒?guó)資企業(yè)，像南京和成都，好幾家區(qū)級(jí)平臺(tái)公司都積極拿地托市。

比較例外的是昆明，從去年下半年到今年，省市區(qū)三級(jí)國(guó)企在土地市場(chǎng)上都沒(méi)有多大作為，除了云南建投在今年1月拿了龍泉路56畝安置房建設(shè)地塊，其余國(guó)企基本無(wú)所作為，這也使得今年昆明土地市場(chǎng)比較慘淡，許多很好的地塊也不得不取消交易。

昆明已很難再現(xiàn)幾年前的土地交易盛況

由于土地賣不出去，根據(jù)昆明市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度昆明市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入僅72.1億元，比去年同期銳減80.5%。而在昆明市土地出讓高峰的2019年，1-9月的國(guó)有土地出讓收入高達(dá)714億元，今年只相當(dāng)于2019年的十分之一。

為什么在其他城市早就采取地方國(guó)資公司為土地交易托市，賣地“左右倒右手”的情況下，昆明市卻遲遲沒(méi)有采取類似做法呢？原因在于目前在昆明的省市區(qū)三級(jí)國(guó)資開(kāi)發(fā)企業(yè)，日子大多都不好過(guò)。

比如云南城投置業(yè)作為云南唯一的房地產(chǎn)上市公司，本來(lái)應(yīng)該是本地企業(yè)拿地的主力，可是城投置業(yè)這幾年經(jīng)營(yíng)狀況糟糕，一度到了退市邊緣，根本無(wú)力拿地。再比如云投，前些年還曾有好幾個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，旗下也有云投建設(shè)這樣專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的子公司，可是無(wú)論是云投還是云投建設(shè)，都已多年沒(méi)有涉足土地市場(chǎng)了。省級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)中只有云南建投還算比較活躍，可是全指望建投拿地也是不現(xiàn)實(shí)的。

昆明市級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)本來(lái)也不少，有些主要做一級(jí)開(kāi)發(fā)，比如昆明市城投、軌投、交投等，有些以二級(jí)開(kāi)發(fā)為主，比如佳湖地產(chǎn)等，可是幾家市級(jí)平臺(tái)公司的負(fù)債都比較高，繼續(xù)舉債拿地也很難。佳湖地產(chǎn)這些年開(kāi)發(fā)量太小，也很難肩負(fù)起拿地托市的重任。

至于昆明各個(gè)區(qū)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在市場(chǎng)上的存在感就更弱了，和今年比較活躍的南京玄武區(qū)、成都金牛區(qū)等區(qū)級(jí)政府的平臺(tái)公司完全不能相比。反倒是滇中新區(qū)下屬的幾家平臺(tái)公司前兩年參與了許多項(xiàng)目，與多個(gè)開(kāi)發(fā)商合作拿了不少土地，可是滇中新區(qū)的土地比較偏遠(yuǎn)，前幾年拿的土地還在拼命消化，繼續(xù)大規(guī)模拿地也不現(xiàn)實(shí)。

正因?yàn)楸镜貒?guó)資開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法在昆明土地市場(chǎng)上扮演重要角色，昆明賣地還得指望房地產(chǎn)企業(yè)，可是現(xiàn)在的情況是，絕大多數(shù)民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)上基本是躺平狀態(tài)，無(wú)欲無(wú)求，而資金實(shí)力雄厚的央企開(kāi)發(fā)商，則更愿意在一線城市和東部沿海城市拿地，在昆明則以觀望為主。

因此，昆明土地市場(chǎng)復(fù)蘇，還得等到房地產(chǎn)大環(huán)境改變才行。

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