眾所周知，中國樓市是政策主導(dǎo)的市場，政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的走向起著決定性的作用。
今年以來，國家對于樓市的態(tài)度一直是刺激和托舉，只不過在“房住不炒”的大基調(diào)下，各種利好沒有一次性開閘放水，而是循序漸進緩慢釋放。
隨著時間來到11月份，在經(jīng)過近一年的托舉后，不斷釋放的利好已經(jīng)累積到一定程度，此時購房者也擁有空前寬松的信貸環(huán)境和低門檻，這讓許多觀望已久的人有些蠢蠢欲動了。
其實說到合適的出手時機，無非就是看政策和市場還有沒有繼續(xù)讓利的空間，而以現(xiàn)在的情況，政府能用的政策手段已經(jīng)用的差不多了，開發(fā)商能夠讓出的利潤空間也已經(jīng)不大了。
最低的利息，最寬松的市場環(huán)境
從國慶前夕到現(xiàn)在，央行和銀保監(jiān)會、財政部和稅務(wù)總局等部門針對房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，大致從以下三個方面進一步對樓市“松綁”：
1、房貸利息進一步降低
2022年以來，央行已經(jīng)三次下調(diào)5年期以上LPR報價，目前5年期以上LPR為4.3%，這也是LPR報價機制建立以來的最低利率。
歷年LPR利率走勢
9月29日，央行和銀保監(jiān)會允許部分城市階段性調(diào)整差別化信貸政策，符合條件的城市可自主選擇在2022年底前維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款下限。
目前包括昆明在內(nèi)的23個符合條件城市，已有10多個城市首套房貸款利率下調(diào)至4%以下，昆明目前首套房利率3.95%，同時首套公積金貸款利率也下調(diào)至3.1%，史上最低。
昆明主要銀行10月利率情況
不少資深從業(yè)人士認(rèn)為，商業(yè)貸款利率跌破4%意味著銀行已經(jīng)基本沒有多少利潤空間，銀行并不是慈善機構(gòu)也沒有理由貼本放貸，所以利率繼續(xù)下探的可能性已經(jīng)不大。
2、換房可退稅
9月30日，財政部、稅務(wù)總局宣布1年內(nèi)換房，個人所得稅可以退稅，最高100%，這其實就是在精準(zhǔn)鼓勵改善群體“以小換大”、“以舊換新”。
3、放寬信貸環(huán)境，為房企紓困
多地設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。
各種利好政策頻傳，也開始在市場端得到回應(yīng)。根據(jù)央行最新發(fā)布的2022年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，2022年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%。
當(dāng)然，政策端利好釋放的主要意義在于定調(diào)，從宏觀層面幫助市場重拾信心，而政策利好想要切實傳達(dá)到市場端，也離不開活躍房企積極響應(yīng)。
最低的門檻，最狠的補貼
進入11月份以后，2022年收官已近在眼前，同時本月又面臨到“雙十一”重大營銷節(jié)點，因此，如何抓住政策松動的窗口期快速出貨，成為眾多房企當(dāng)下的首要工作。
但是正如前文所說，在一整年的高壓之后，許多開發(fā)商已經(jīng)被逼到極限了，部分爆雷房企的市場口碑已經(jīng)跌至冰點，即便再怎么優(yōu)惠也沒人敢買賬了。
而央企和國企雖然相對安全，但“國字號”房企的市場策略比較保守，一般情況下給到的優(yōu)惠幅度也不會很大。
反觀目前市場上少數(shù)經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企，憑借靈活的市場思維反而有機會在窗口期異軍突起，而就目前昆明市場表現(xiàn)來看，雙十一期間最活躍的樓盤大概率會是金地十一峯。
為什么這么說？
因為在今年的雙十一，金地集團可以說是發(fā)了狠。
不久前云南房網(wǎng)得到消息，金地十一峯準(zhǔn)備在雙十一推出三大重磅優(yōu)惠政策，優(yōu)惠力度十足，誠意滿滿，在此時市場環(huán)境中非常罕見。
首先是首付可以進行分期，最低可以低到2萬，而且首付分期的還款時限很長，最短3年最長5年，首付方式可由購房者根據(jù)自身情況選擇，給了購房者充足的時間籌集資金。
其次是金地十一峯提供了利息補貼政策，補貼購房者的首付分期利息，最長貼息5年，最低也可以貼息32個月。
也就是說，不僅首付門檻降低，而且還款壓力也得到緩解，在首付分期的貼息期限內(nèi)，購房者只需要按月償還本金就可以。
再其次是租房補貼，據(jù)了解大致會是一個按月給購房者發(fā)放補貼的優(yōu)惠方式，具體的補貼時間和金額還未公開，但肯定能為購房者進一步降低月供的壓力。
目前也不確定補貼和首付分期這兩項優(yōu)惠能否疊加使用，但假如能夠疊加，那么不僅意味著購房者的首付門檻大幅降低，而且在月供期間每月還有補貼，這簡直是為剛需低門檻上車而量身定制的優(yōu)惠了。
當(dāng)然，因為雙十一還沒到，金地十一峯的具體活動內(nèi)容也沒有正式公布，不過僅從吹出的風(fēng)聲中，也能感受到這次優(yōu)惠力度空前。
對于此時確實有購房需求的人來說，如果到雙十一期間確定了金地十一峯當(dāng)真能有這么大優(yōu)惠，毫無疑問值得跑一趟售樓部了解具體情況。
優(yōu)惠力度這么大，金地十一峯安全嗎？
現(xiàn)在的市場環(huán)境里，爛尾停工的項目實在太多，所以購房者遇到某樓盤大幅度讓利促銷，都不禁會顧慮到樓盤的安全性。
而這種顧慮如果放在金地身上其實就大可不必，作為一家生存了34年還能始終屹立橋頭，完整經(jīng)歷過多個經(jīng)濟發(fā)展周期的老房企，金地一直是“穩(wěn)健派”房企的代表。
據(jù)金地集團年中報數(shù)據(jù)，截至2022年上半年，金地累計實現(xiàn)簽約金額1006.1億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤19.65億元，同比上升約8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.18%，同比增長6.93%。
在債務(wù)方面，金地集團實際資產(chǎn)負(fù)債率為66.9%，凈負(fù)債率為57.8%，未來兩年僅有一筆27億元的公司債和4.8億的美元債需要償還。而此時金地賬面上趴著648億人民幣，銀行可用授信額度高達(dá)1700億。
E50企業(yè)與金地集團債務(wù)對比
從金地在昆明的表現(xiàn)也能印證其良好的資金狀況，前段時間金地自在城交房前3個月就舉行全樓棟亮燈儀式，向市場宣示對于交付力的自信，另外像金地空港云溪九境、世博一號等項目，施工進度也非�？臁�
昆明金地自在城亮燈儀式
金地十一峯之所以交房時間稍晚，因為這是一個綜合體項目，住宅樓6層以下都是商業(yè)，必須等到商場交付后才能整體交房。但從這點也能看出來，金地十一峯的配套是相當(dāng)出色的。
金地十一峯效果圖
金地十一峯樓下的商場即以前宣傳過的金地中心二期，現(xiàn)在金地中心一期已經(jīng)開業(yè)，商業(yè)運營非常成功，雖然體量不大，但人氣不輸萬達(dá)廣場。未來金地十一峯開發(fā)完，金地中心一期和二期加一起總共有接近8萬方體量，基本可以和萬達(dá)廣場并駕齊驅(qū)。
金地中心一期實拍
而且金地多年來在這一帶已經(jīng)布局多個樓盤，包括金地九樾、悅天下、珺悅等，再加上金坤世紀(jì)等項目，片區(qū)人口密度非常高，配套齊全，生活便利。
金地十一峯區(qū)位圖
昆明樓市有這么一個特點，往往地段越偏，配套越差的樓盤，搞起優(yōu)惠來力度就越大，而以往像金地十一峯這種核心區(qū)樓盤，自身賣點很多，很少會拿出力度這么大的優(yōu)惠。
正是因為優(yōu)惠力度太大，所以據(jù)說金地十一峯這次活動只持續(xù)一個月，一個月后優(yōu)惠就會收回，要不是為了年底加速出貨，購房者恐怕很難在核心區(qū)樓盤上得到這么大的實惠。
總的來說，今年雙十一期間各樓盤之間少不了一場搶客戶大戰(zhàn)，但有能力像金地十一峯一樣拿出這么大優(yōu)惠，同時也安全無虞的樓盤恐怕還是少數(shù)。
對于剛需購房者來說，今年雙十一沒有任何理由錯過金地十一峯，最低首付2萬即可上車市中心，這種好事要是放在兩年前簡直不敢想象。
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