【3·15維權(quán)】解密房產(chǎn)銷售話術(shù)：購(gòu)房交5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元，誰(shuí)賺了這筆錢？

工抵房、電商費(fèi)、精裝標(biāo)準(zhǔn)……這些房產(chǎn)銷售話術(shù)你聽(tīng)得懂多少？3月9日中午12點(diǎn)，都市時(shí)報(bào)第十二屆“3·15”消費(fèi)維權(quán)普法活動(dòng)圍爐說(shuō)法第二期直播，邀請(qǐng)昆明市中級(jí)人民法院民二庭副庭長(zhǎng)陳銳、北京大成（昆明）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人代晨和都市時(shí)報(bào)大象房鑒所主理人楊雅棋，一起解密房產(chǎn)銷售話術(shù)，聊聊購(gòu)房那些事。

直播嘉賓展開(kāi)討論

工抵房有真有假

低價(jià)買房得擦亮眼睛

“我們?cè)诳捶繒r(shí)，常會(huì)聽(tīng)到銷售人員用低價(jià)房源來(lái)吸引購(gòu)房者買工抵房�！敝辈ブ�，楊雅棋坦言，工抵房算是房產(chǎn)銷售的“經(jīng)典”話術(shù)之一�！肮さ址烤褪枪こ痰挚罘�，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有辦法支付工程款的情況下，將房產(chǎn)抵給施工方來(lái)支付工程款�！贝�晨介紹，通常情況下，施工方會(huì)將這些房源對(duì)外銷售，再將回款用于抵扣工程款。

代晨特別介紹，工抵房也有真假之分�！凹俚墓さ址看蛑�這個(gè)旗號(hào)，只是一種營(yíng)銷噱頭，這樣的‘工抵房’，開(kāi)發(fā)商可能并沒(méi)有欠施工方的錢�！贝�晨還介紹，開(kāi)發(fā)商賣假工抵房，往往是為了變相降價(jià)�！伴_(kāi)發(fā)商想降價(jià)銷售房子，但為了安撫之前買房的業(yè)主，就用低價(jià)售賣工抵房的名號(hào)來(lái)進(jìn)行。”代晨說(shuō)。

直播中，代晨還分享到，想要買到安全可靠的工抵房，建議購(gòu)房者注意兩個(gè)方面：“首先，購(gòu)房者要確認(rèn)的是，購(gòu)買的房源是不是在開(kāi)發(fā)商名下。”代晨介紹，開(kāi)發(fā)商和施工方在簽協(xié)議時(shí)，有時(shí)會(huì)先將房產(chǎn)備案在施工方名下，等購(gòu)房者買房時(shí)再撤銷備案，進(jìn)行銷售。此外就是注意購(gòu)房款的去向。“付款后，就買賣關(guān)系而言，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者開(kāi)具發(fā)票，如果購(gòu)房者得到的是一張施工方開(kāi)的收據(jù)，那購(gòu)房者的權(quán)益是得不到充分保障的�！贝�晨介紹。

如果買的工抵房未能如期交付，那購(gòu)房者可以主張什么權(quán)利呢？陳銳稱：“在工抵房的售賣中，大多數(shù)情況是由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同。如果出現(xiàn)逾期交房，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商主張合同違約�！标愪J還介紹，如果開(kāi)發(fā)商合同違約，開(kāi)發(fā)商可能承擔(dān)的違約責(zé)任有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金、給付或者雙倍返還定金。

交5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元

這筆“電商費(fèi)”被誰(shuí)賺走了

在房產(chǎn)銷售過(guò)程中，還會(huì)聽(tīng)到銷售人員向購(gòu)房者推銷“交5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元”，或者給購(gòu)房者一些返利等優(yōu)惠。“開(kāi)發(fā)商用‘以錢抵錢’的方式吸引購(gòu)房者買房，所交的這筆錢就叫電商費(fèi)，也叫渠道費(fèi)�！睏钛牌褰榻B。

“我之前也遇到過(guò)買房交電商費(fèi)的情況，我一個(gè)朋友之前去看房，銷售人員說(shuō)不交電商費(fèi)就不能買房�！睏钛牌寤貞�，她朋友當(dāng)時(shí)去看的樓盤(pán)做“3萬(wàn)元抵5萬(wàn)元”活動(dòng)，因?yàn)橛X(jué)得很劃算，便交了錢，銷售人員開(kāi)具一個(gè)名為咨詢費(fèi)的收據(jù)，但之后想去退這筆錢，卻被告知不能退。

為什么在買房時(shí)會(huì)出現(xiàn)“以錢抵錢”的情況，這真的是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者讓利嗎？“從源頭上來(lái)說(shuō)，交電商費(fèi)其實(shí)是中介費(fèi)的一種支付方式，銷售人員說(shuō)的交5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元，購(gòu)房者付的這5萬(wàn)元本質(zhì)上就是前傭�！贝�晨解釋，中介傭金支付方式分為前傭和后傭，所謂前傭就是購(gòu)房者來(lái)支付中介費(fèi)，而后傭就是購(gòu)房者買房后由開(kāi)發(fā)商支付的中介費(fèi)�！氨热缯f(shuō)，購(gòu)房者交5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元，這5萬(wàn)元其實(shí)是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)付給第三方代理公司的中介費(fèi)，多數(shù)情況下，這筆錢并不是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者的讓利和優(yōu)惠，也不會(huì)在購(gòu)房合同中有所體現(xiàn)�！贝�晨說(shuō)。

為什么是第三方代理公司來(lái)收取費(fèi)用？收據(jù)名目為什么又寫(xiě)成咨詢費(fèi)或服務(wù)費(fèi)呢？代晨解釋，這其實(shí)是開(kāi)發(fā)商和第三方代理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式�！�5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元，其實(shí)是價(jià)外款，在昆明市出臺(tái)的相關(guān)規(guī)范性文件里，明確了開(kāi)發(fā)商除了商品房買賣合同當(dāng)中約定的購(gòu)房款以外，不能收取任何費(fèi)用。所以，由第三方來(lái)收取，如果將這筆錢的性質(zhì)界定為‘傭金’或‘中介費(fèi)’，那就違法了�！贝�晨建議，如果購(gòu)房者在買房過(guò)程中遇到收取“電商費(fèi)”的情況，可向住建部門投訴。

宣傳的配套設(shè)施沒(méi)“落地”

合同未約定，算開(kāi)發(fā)商違約嗎

在房產(chǎn)銷售過(guò)程中，房源的配套設(shè)施也是一道“殺手锏”。“去年我們采訪了一名業(yè)主，他在看昆明城西的一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，房產(chǎn)銷售人員向他介紹該項(xiàng)目會(huì)引進(jìn)一個(gè)學(xué)校。他比較滿意這個(gè)學(xué)校，便買了這個(gè)樓盤(pán)的房子�！睏钛牌褰榻B，樓盤(pán)交房后，學(xué)校并沒(méi)有建成，當(dāng)事人覺(jué)得開(kāi)發(fā)商損害了他的權(quán)益，但又不知道怎樣維權(quán)。

“是否能追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，關(guān)鍵要看購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同是否對(duì)相應(yīng)配套設(shè)施進(jìn)行了明確約定。”陳銳介紹，如果有明確約定，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有交付配套的設(shè)施，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)構(gòu)成相應(yīng)的合同違約。

但在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)在購(gòu)房合同中明確約定房產(chǎn)的配套設(shè)施，這種情況下，開(kāi)發(fā)商就可以不用承擔(dān)責(zé)任了嗎？陳銳回答了這一問(wèn)題：“《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳對(duì)配套設(shè)施的承諾是明確具體的，并且承諾的配套設(shè)施對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商未能交付承諾的配套設(shè)施，有可能構(gòu)成合同違約，購(gòu)房者可以去追究開(kāi)發(fā)商的合同違約責(zé)任。”

精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元一平方米

怎樣判斷值不值

“精裝房質(zhì)量問(wèn)題，是近年來(lái)房產(chǎn)消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)�！碧岬骄�裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，代晨介紹，在賣房時(shí)，銷售人員介紹房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)是每平方米數(shù)千元�！暗珜�(shí)際交付后，有些購(gòu)房者覺(jué)得裝修的質(zhì)量并不值這個(gè)價(jià)�！贝�晨說(shuō)。

代晨表示，購(gòu)房者心理預(yù)期與實(shí)際不符是出現(xiàn)這一情況的原因之一。“當(dāng)銷售人員介紹了精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，懷著期待去接房，發(fā)現(xiàn)實(shí)際和售樓部、樣板間有差距，就會(huì)產(chǎn)生很大的心理落差。”代晨表示，為了避免產(chǎn)生過(guò)大的心理落差，購(gòu)房者有必要在購(gòu)房前了解精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)�！拔覀儚募已b行業(yè)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的界定來(lái)說(shuō)，1000元以上平方米算是簡(jiǎn)裝，2000元以上算中等裝修，3000元以上算中上等級(jí)裝修，5000元以上的就算豪裝了。”代晨介紹。

代晨還介紹，衡量精裝房是否符合約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，大致可以從兩方面來(lái)看�！耙环矫妫�購(gòu)房者對(duì)于實(shí)際交付精裝房的裝修水平要有大致的認(rèn)知，這需要購(gòu)房者對(duì)家裝行業(yè)有比較深入的了解；另一方面，我們可以從廚具、潔具的市場(chǎng)售價(jià)來(lái)估算精裝房里的‘配置’大概值多少錢，來(lái)推算精裝房是否符合約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)�！贝�晨說(shuō)。

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