前幾天，云南房網(wǎng)報(bào)道了北京華聯(lián)因?yàn)檎{(diào)整投資策略，所以要對(duì)昆明SKP的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，項(xiàng)目暫時(shí)無(wú)法開(kāi)工的消息。文章推送后有人評(píng)論說(shuō)：“（昆明）SKP肯定不會(huì)投了，成都都難”。但也有人留言說(shuō)：“不怕，反正收了一個(gè)多億，有關(guān)部門不急”。

云南房網(wǎng)對(duì)此的看法是，北京華聯(lián)“投資策略調(diào)整”也好，“規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化”也罷，或許確有其事，但都不是昆明SKP遲遲無(wú)法開(kāi)工的主要原因。問(wèn)題的關(guān)鍵還是因?yàn)楸本┤A聯(lián)對(duì)昆明市場(chǎng)不是太有信心，資金方面也有壓力。

那么，如果昆明SKP項(xiàng)目長(zhǎng)期不上馬，北京華聯(lián)是不是就會(huì)由于3年前拿地花了1.28億，花了錢卻不產(chǎn)生收益，越拖越有壓力，而昆明市則因?yàn)榉凑恋氐腻X已經(jīng)收了，不會(huì)著急呢？

其實(shí)，恰恰是昆明SKP特殊的地下空間建設(shè)方式，造成昆明出讓土地的收益十分有限，而北京華聯(lián)已經(jīng)產(chǎn)生的沉沒(méi)成本相對(duì)可控，如果不急于上馬建設(shè)，反倒可以避免后續(xù)建設(shè)的巨大投入，兩害相權(quán)取其輕。

荒廢三年之久的東風(fēng)廣場(chǎng)

北京華聯(lián)是在2020年獲得昆明SKP項(xiàng)目建設(shè)用地的。與一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同，北京華聯(lián)取得是東風(fēng)廣場(chǎng)地下空間的土地使用權(quán)，并不包括地面土地，所以拿地成本很低。當(dāng)時(shí)北京華聯(lián)獲得是東風(fēng)廣場(chǎng)地下5層的開(kāi)發(fā)用地，加起來(lái)總面積近17萬(wàn)平米，折合約254.8畝，但土地出讓底價(jià)僅1.28億元，遠(yuǎn)低于東風(fēng)廣場(chǎng)一帶地上土地出讓的價(jià)格。

可以對(duì)比的是，2011年恒隆集團(tuán)出手競(jìng)得的東風(fēng)廣場(chǎng)旁原市政府地塊，總共84畝，拿地價(jià)格高達(dá)34.968億，是昆明歷史上最貴的土地。還有昆明SKP旁邊的春之眼地塊，俊發(fā)在2013年拿地花了8億元（54.5畝）。與恒隆廣場(chǎng)和俊發(fā)春之眼相比，昆明SKP的土地成本可以說(shuō)是微不足道。

這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是市中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地代價(jià)很高，土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的比例很高，像恒隆廣場(chǎng)，土地成本差不多要占一半。春之眼的土地貌似便宜一些，但也有其他代價(jià)，算下來(lái)土地占開(kāi)發(fā)投資的比例也不會(huì)小。

恒隆廣場(chǎng)和春之眼的土地成本都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)昆明SKP

房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地價(jià)格如果比較高，開(kāi)發(fā)商往往很難承受土地長(zhǎng)期閑置的代價(jià)，何況閑置土地還要冒被政府強(qiáng)制收回的風(fēng)險(xiǎn)，高價(jià)獲得的土地如果被收回就會(huì)損失慘重，因此，這類項(xiàng)目往往不需要政府催促，開(kāi)發(fā)商自己就會(huì)趕節(jié)奏盡快開(kāi)發(fā)。這也正是這些年“高周轉(zhuǎn)”風(fēng)行的原因。

可是昆明SKP卻不同，土地成本很低，建設(shè)成本反而很高。據(jù)建筑行業(yè)內(nèi)人士分析，像東風(fēng)廣場(chǎng)這樣的大體量地下空間，建設(shè)成本非常高，僅基坑開(kāi)挖的土石方工程就要付出巨大代價(jià)。這位人士算了一筆賬，昆明SKP全部在地下，東風(fēng)廣場(chǎng)需要開(kāi)挖很深的基坑，土石方體量估計(jì)要近70萬(wàn)立方，光渣土外運(yùn)恐怕就要好幾千萬(wàn)，算下來(lái)整個(gè)SKP項(xiàng)目的建設(shè)成本應(yīng)該不低于10億元。

這也就能理解北京華聯(lián)為什么對(duì)昆明SKP項(xiàng)目采取拖字訣了。項(xiàng)目如果不建，損失的只是拿地的1.28億，可是如果市場(chǎng)前景不好又強(qiáng)行上馬建設(shè)，損失的可能就至少是10多億了。

但對(duì)昆明市來(lái)說(shuō)，情況就正好相反。2020年昆明市出讓東風(fēng)廣場(chǎng)地下空間的收入只有1.28億，還不到當(dāng)年昆明賣地收入680.3億的0.2%，可以說(shuō)有沒(méi)有都一樣。何況昆明市引進(jìn)SKP項(xiàng)目，看上的也不是賣地收入，而是后續(xù)稅收以及對(duì)昆明商業(yè)和東方廣場(chǎng)片區(qū)的帶動(dòng)。

可惜構(gòu)想雖好，無(wú)奈SKP不配合。

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