前不久，云南房網(wǎng)寫了一篇文章，題目是《昆明應(yīng)理直氣壯地為全國蓋房子》，建議昆明市充分利用氣候、環(huán)境優(yōu)勢，吸引國內(nèi)退休人群來昆明定居，卡位搶占旅居市場。
文章上線后許多人留言說，昆明的住房大部分早就被外地人買走，用不著呼吁。的確，根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，購買昆明新房的主力人群并不是昆明本地人，而是外地人，占比早就超過一半，但這些人絕大多數(shù)并不是許多人以為的省外旅居人群，而是在昆明定居、工作的非昆明戶籍人群。
昆明房地產(chǎn)市場客群來源構(gòu)成（克爾瑞數(shù)據(jù)）
根據(jù)克爾瑞等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，昆明住宅購買者中云南州市人群約占34%，省外人群約占27%，加起來占比超過60%。在剛剛過去的2月份，外地客戶甚至占到了總量的70%。但這六成以上的外地購房者，絕大多數(shù)其實(shí)是80后，約占其中的40%以上。如果按年齡來劃分，30-40歲年齡段的外地購房者買走了昆明三分之一的房子。
2月份昆明新房客戶來源及年齡構(gòu)成（克爾瑞數(shù)據(jù)）
業(yè)內(nèi)資深營銷專家說，退休以后來昆明買房的人其實(shí)并沒有想象的那么多，占比不超過5%。在昆明買房的大部分外地人，不論戶籍在州市還是在省外，其實(shí)基本都已在昆明工作生活多年，往往是因?yàn)樽优蠈W(xué)才在昆明買房，這是真正的剛需，所以這幾年昆明的“書包房”大多都賣得很好，就是這個原因。
按年齡段來說，最小的80后今年也已經(jīng)有35歲，最大的已經(jīng)44歲，正好是子女上小學(xué)或初中的年紀(jì)，買房以后既解決戶口問題又解決學(xué)位問題，所以稱為昆明的購房主力人群。
昆明優(yōu)質(zhì)學(xué)位房十分暢銷（圖為過去兩年昆明銷冠樓盤書香云海）
但大量買房的外地80后基本都不在體制內(nèi)工作，大部分在企業(yè)就職，受昆明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)增速的影響，在昆明的外地80后人群這兩年遭遇失業(yè)、降薪等威脅，購買力受到很大影響，不得不從過去首選購買一手房，轉(zhuǎn)向購買二手房。
統(tǒng)計(jì)顯示，昆明二手房的銷量在去年就已經(jīng)是新房的兩倍，今年，新房和二手房的銷售占比甚至達(dá)到3:7。之所以如此，除了新房面臨兌現(xiàn)、交付等一些列不確定風(fēng)險，二手房看得見摸得著之外，價格是主要原因，今年1-2月昆明新房均價為13842元/平米，而2月份二手房成交均價只有9299元/平米，二者相差達(dá)4500元/平米，二手房的價格優(yōu)勢非常明顯。
昆明一手房和二手房價格走勢（克爾瑞數(shù)據(jù)）
根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，過去一年昆明二手房的總體價格降幅超過20%，遠(yuǎn)超一手房，雖然從去年下半年開始二手房降價速度放緩，基本穩(wěn)定在9000以上，但如果購買力進(jìn)一步萎縮，昆明二手房成交價格就有可能跌到9000元以下，這將嚴(yán)重威脅新房的價格穩(wěn)定。
現(xiàn)在的問題是，支撐昆明房地產(chǎn)市場的主要力量是外地來昆明工作的80后，可是昆明過去兩年經(jīng)濟(jì)增速很低，新增就業(yè)崗位少，薪酬水平下降，這既限制了外地在昆明的80后、90后人群的購房能力，也造成昆明人口流入放緩，進(jìn)一步壓縮了房產(chǎn)接盤人群數(shù)量。
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