兩天前，昆明市舉辦了今年的土地推介會，拿出了上萬畝土地的清單，其中不乏條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，顯得誠意滿滿。而開發(fā)商也比較捧場，如今在昆明市場上比較活躍的房企基本都來了，現(xiàn)場近乎座無虛席。線上同步進行的直播，吸引了數(shù)萬瀏覽量。
云南房網(wǎng)也在第一時間對這場推介會，以及重點地塊進行了報道，有人看后留言道，不是說昆明住宅庫存超標，被限制土地出讓了嗎？怎么還舉辦土地推介會。還有人說，土地倒是不少，誰來買呢？
土地誰買，這是以后的問題，倒是在上個月國家出臺重磅“史詩級”救市政策后，昆明選擇在一個月后舉辦這場土地推介會，還是說明了一些問題。
一是昆明并沒有被暫停土地出讓。
今年4月30日，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》。《通知》明確要求：商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。
根據(jù)這份《通知》，有人以中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)為依據(jù)，認為昆明的住宅庫存已經(jīng)超過36個月，屬于要暫停土地出讓的城市。但根據(jù)另一家機構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，昆明的住宅庫存只有25個月，仍然可以出讓土地，只不過數(shù)量上應遵循“盤活多少、供應多少”的原則。
昆明在自然資源部的《通知》發(fā)布后一個多月舉辦土地推介會，說明昆明并不屬于暫停出讓土地的城市。前不久官渡區(qū)赴成都招商，也推介了好幾個地塊，并且明確表示將在未來幾個月或者半年內(nèi)出讓，也證明今年昆明仍然可以進行土地出讓。
二是今年昆明土地出讓規(guī)模不可能有多大。
有人看到前天上萬畝土地被推介，就驚呼眼下昆明房地產(chǎn)市場這么差，為什么還要賣這么多地。其實土地推介是一回事，什么時候上架出讓又是另外一回事。昆明每年都要進行土地推介活動，有時候還不止一次，每次推介的規(guī)模都不小，但實際供應的并沒有那么多。有些前幾年就在土地推介會上亮相的土地，到現(xiàn)在都還沒有上架。今年推介的上萬畝土地，供應周期肯定會更長。
另外，昆明住宅庫存即便不超過36個月，也仍然屬于庫存較多的城市，按照自然資源部的要求，昆明應該“盤活多少、供應多少”，由于今年昆明的新房去庫存速度基本徘徊在每月20萬平米出頭，折合成土地的話也頂多100來畝。
從開發(fā)商角度來看，受當前房地產(chǎn)市場和資金面的影響，有拿地意愿并且有拿地能力的房企也不多，能賣出的土地有限。
從政府角度來說，雖然賣地的沖動很強烈，可是考慮到去庫存、穩(wěn)定市場等因素，也不會大規(guī)模出讓土地。
三是昆明必須賣地。
應該說，當前的市場形勢，并不是大規(guī)模推介并出讓土地的好時機，但昆明有昆明的難處。
昆明經(jīng)濟發(fā)展和地方財政對房地產(chǎn)行業(yè)依賴較大是個無法否認的事實，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模下降、土地出讓面積銳減、土地出讓及房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少，已經(jīng)對昆明經(jīng)濟造成了比較大的傷害，也嚴重制約了地方財力。
根據(jù)昆明市財政局公布的數(shù)據(jù)，今年1-5月昆明國有土地出讓收入只完成33.7億元，比去年同期又下降了1.6%。而在土地出讓高峰的2019年，昆明市同期土地出讓收入高達267.3億，今年只有5年前的八分之一。
以土地出讓收入為主的政府性基金預算收入，是昆明財政收入的重要組成部分。在高峰期，昆明市政府性基金預算收入是一般公共預算收入（主要是稅收）的1.5倍，但今年1-5月，前者卻只有后者的不足五分之一，可以想見昆明市的日子已經(jīng)緊張到什么程度。
如果不賣地，昆明的財力還會繼續(xù)下降，許多公共支出將難以為繼，公共建設也難以進行，可是擺脫土地財政依賴又非短日之功，因此從維持城市發(fā)展、穩(wěn)定經(jīng)濟的角度來說，昆明也不能不賣地。
四是好地仍有市場。
昆明必須賣地，昆明也有地，問題是能賣掉嗎？
答案是肯定的，因為正常的房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，昆明的城市規(guī)模和能級決定了，無論市場形勢如何糟糕，房地產(chǎn)開發(fā)仍舊會維持相當?shù)囊?guī)模，這也讓具備實力的房企在昆明有了足夠的市場空間。從開發(fā)商參加土地推介會的踴躍程度看，多家房企今年在昆明都有較強拿地意愿，關(guān)鍵看什么土地什么價格。
昆明市意識到了這一點，所以今年土地推介會上有多宗優(yōu)質(zhì)土地亮相，雖然具體出讓價格還無法確定，但以今年的市場形勢，相信會比較實惠。更重要的是，從今年邦泰臻境的過規(guī)條件，以及昆明市已經(jīng)在修訂城鄉(xiāng)建設技術(shù)文件的信號來看，土地規(guī)劃條件會給到開發(fā)商比較大的發(fā)揮空間，有利于好產(chǎn)品問世，也有利于提升性價比。上個月邦泰·臻境熱銷，說明只要產(chǎn)品有賣點，價格實惠，并不愁賣不出去。
因此，在經(jīng)過了近乎冰封的上半年土地市場行情后，下半年昆明可能會迎來一波土地交易。
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