商鋪投資者的第一堂課：分析商鋪的最終用途

出租商鋪，物業(yè)回報(bào)率為主導(dǎo)

投資商鋪的第二種方式為出租商鋪，購買商鋪用于出租給商家經(jīng)營，通過租金收入和物業(yè)增值來實(shí)現(xiàn)投資收益。因此，租金和物業(yè)的升值是投資者回報(bào)的重心。

單純的投資商鋪，商鋪的主題就顯得尤為重要，這關(guān)系到商鋪升值的前景空間。在市場(chǎng)細(xì)分越來越明顯的現(xiàn)實(shí)條件下，商鋪的主題要變得越來越重要，特別是大型的商場(chǎng)、商業(yè)街。沒有主題、缺乏明確定位、全面經(jīng)營雜而亂的商鋪在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中越來越顯得弱勢(shì)和經(jīng)營慘淡。缺乏統(tǒng)一的管理，散戶自身調(diào)節(jié)，不能形成一個(gè)明確的經(jīng)營主題，這樣的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)很大，到最后導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)賣的“雞肋”。

近幾年來，社區(qū)商鋪以投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小、租金收入回報(bào)穩(wěn)定而受到投資者的青睞。社區(qū)商鋪一般服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營業(yè)務(wù)以快餐小炒、小型茶館、社區(qū)美發(fā)室、小型社區(qū)超市等零售便利店為主。由于這類店鋪承受租金的能力較低，投資者在投資時(shí)除考慮社區(qū)居民的消費(fèi)能力以及入住率外，還應(yīng)當(dāng)從實(shí)際角度出發(fā)，以社區(qū)商鋪所能承受的租金推算商鋪銷售價(jià)格，與實(shí)際銷售價(jià)格相比，考慮商鋪是否值得投資。

此外，開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營也是社區(qū)商鋪投資的重要依據(jù)。開發(fā)商對(duì)商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制，即如果開發(fā)商對(duì)商鋪的功能分布和用途沒有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也就相對(duì)較低。小區(qū)開發(fā)商的經(jīng)營理念越強(qiáng)，開發(fā)策略越成熟，小區(qū)商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。

從租金高低來看，投資商場(chǎng)的商鋪較為有優(yōu)勢(shì)。出租的租金較高，而且空置率較低。但不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，鋪位的價(jià)格會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)投資者來說，應(yīng)考慮整個(gè)店鋪的性價(jià)比問題。對(duì)進(jìn)駐商業(yè)廣場(chǎng)的投資者來說，鋪位的租金價(jià)格很重要，但整個(gè)商場(chǎng)的管理經(jīng)營更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營管理、保證投資者有得賺是一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)營過程，因此，投資者必須重視商家的后期運(yùn)營操控。

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