隨著國(guó)家相關(guān)政策的陸續(xù)落地并產(chǎn)生影響，作為二線城市的昆明已經(jīng)有了明顯的感受。近期，地產(chǎn)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度出現(xiàn)前所未有的升溫態(tài)勢(shì)，而業(yè)內(nèi)人士也以超出之前的熱情，全方位投入到昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出路的討論中。

“住宅黃了，商業(yè)紅了”儼然已成為房產(chǎn)新政下投資者們的流行語(yǔ)。處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展中的昆明，在聲勢(shì)浩大的城中村改造中，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城中村居民和投資客似乎找到了新的投資機(jī)遇。二套住宅首付五成、利率上浮10%的新政，提高了住宅物業(yè)的投資門檻，降低了收益空間，在此之下，投資商業(yè)地產(chǎn)，或許被認(rèn)為是一條出路。在當(dāng)下“住宅冷淡、商鋪升溫”的局勢(shì)下，昆明房地產(chǎn)發(fā)展路徑中將會(huì)有怎樣突破瓶頸的動(dòng)作？記者了解到，部分地產(chǎn)商已經(jīng)開始重新考慮開發(fā)方向和商業(yè)體量布局，并尋求一種全新的視角和觀點(diǎn)，包裝和營(yíng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)氛圍。

但是，現(xiàn)實(shí)并非如人意：在未來(lái)大批涌現(xiàn)的城中村改造項(xiàng)目中，擁有大體量商業(yè)面積的項(xiàng)目不在少數(shù)，以至于“城市綜合體”概念在這個(gè)城市一度泛濫。如何解決這些矛盾和問(wèn)題？成為地產(chǎn)商最為關(guān)心的事情。

昆明商業(yè)地產(chǎn)被迫自持？

欣都龍城策劃部經(jīng)理潘璇、云南筑友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)卓堅(jiān)勇參與了本次沙龍。在這兩家地產(chǎn)公司的項(xiàng)目中都規(guī)劃有不小的商業(yè)體量，并且公司均表示商業(yè)部分將實(shí)現(xiàn)自持。卓堅(jiān)勇認(rèn)為：一是出于對(duì)市場(chǎng)的保守估計(jì)，另一方面，自持商業(yè)對(duì)一家企業(yè)的發(fā)展也大有幫助，因?yàn)殚_發(fā)好、銷售好卻運(yùn)營(yíng)不好的例子很多，這對(duì)于城市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種創(chuàng)傷。越來(lái)越多的地產(chǎn)公司選擇自持，對(duì)整個(gè)城市商業(yè)的健康運(yùn)營(yíng)大有好處。潘璇也表示了相同觀點(diǎn)：無(wú)論于企業(yè)自身或是片區(qū)商業(yè)生態(tài)功能的良性發(fā)展，自持都是好的。

此時(shí)，智谷城市可持續(xù)發(fā)展研究中心董事長(zhǎng)吳揚(yáng)文則表示，昆明的商業(yè)地產(chǎn)是被迫自持�！袄ッ髂壳叭狈Υ罅可虡I(yè)存在的潛力，而現(xiàn)在昆明存在著大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這兩者是相矛盾的。大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在而沒有市場(chǎng)消化，這就會(huì)讓昆明的商業(yè)地產(chǎn)被迫自持。而自持在某種意義上會(huì)導(dǎo)致爛尾，昆明商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展不容樂觀�！�

吳揚(yáng)文分析道，昆明的商業(yè)地產(chǎn)還有很多問(wèn)題，開發(fā)商需要探索的東西也很多。綜合各地的爛尾樓事件來(lái)看，爛尾樓都是從商業(yè)地產(chǎn)中誕生的，有必要從這些爛尾樓的事件里吸取教訓(xùn)。昆明城市規(guī)劃、低碳理念的深入、交通等各個(gè)方面都和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的如何，開發(fā)商在自持時(shí)代把項(xiàng)目做得如何，是有機(jī)考核昆明經(jīng)濟(jì)、管理體系、產(chǎn)業(yè)布局的一個(gè)指標(biāo)。

另外，吳揚(yáng)文指出，商業(yè)地產(chǎn)是非剛性需求，城市的發(fā)展決定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展程度，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，昆明的開發(fā)商不能閉門造車，而是要以開放的，學(xué)習(xí)的心態(tài)來(lái)做項(xiàng)目。云南的“橋頭堡建設(shè)”讓整個(gè)云南都能以更加開放的姿態(tài)面對(duì)世界，這對(duì)昆明的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講是非常好的機(jī)遇�，F(xiàn)在的自持時(shí)代與以往的完全不同，開發(fā)商需要考慮多重因素，人口流動(dòng)的情況、經(jīng)濟(jì)的繁榮程度、交通的情況，還要考慮項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，商業(yè)地產(chǎn)的自持，對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，開發(fā)商的資質(zhì)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要條件，能不能發(fā)展好，是自持時(shí)代提出的挑戰(zhàn)。

商業(yè)硬傷—缺失的文化屬性

“為什么其他片區(qū)大型超市的客流量就沒有市中心多，人為什么要舍近求遠(yuǎn)？”在場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士錢波指出。畢竟像三市街、正義路這樣自然形成的商業(yè)中心昆明還只有一個(gè)，它在漫長(zhǎng)的歷史中積累了自身的文化屬性�，F(xiàn)代人對(duì)于逛街，目的不再是最重要的，體驗(yàn)式消費(fèi)成為主流心理，逛的過(guò)程和感覺已被發(fā)覺和重視。

“昆明城中村改造體量那么大，如何消耗？住宅與商業(yè)都是針對(duì)人的需求而做的，昆明商業(yè)地產(chǎn)步入自持時(shí)代，不是說(shuō)地產(chǎn)項(xiàng)目都要做成商業(yè)地產(chǎn)，而是根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)定的，有些項(xiàng)目需要做成商業(yè)地產(chǎn)，有些項(xiàng)目則不需要。現(xiàn)在昆明的現(xiàn)狀是一個(gè)城中心，受配套是否齊全、城市規(guī)劃是否合理、產(chǎn)業(yè)格局、人的心理習(xí)慣定勢(shì)等幾方面的影響，要幾年內(nèi)很快形成多個(gè)城中心或者說(shuō)轉(zhuǎn)移城中心這是很困難的事情，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要扎堆才能做好，項(xiàng)目扎堆才能形成大的商業(yè)氛圍和氣場(chǎng)，以沖抵文化屬性缺失帶來(lái)的負(fù)面心理影響”錢波認(rèn)為。

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