文_夏明圖_賈翔

2009年12月6日，南亞風(fēng)情•第壹城第一次開盤，644套房源吸引了5000余人到場，當(dāng)天售罄；2010年4月25日，南亞風(fēng)情•第壹城寫字樓南亞第壹國際C座開盤，推出155間寫字樓不到2個小時被一搶而空；2010年7月18日，南亞風(fēng)情•第壹城鋒尚MALL開盤，當(dāng)日推出216個商鋪，也在2個小時內(nèi)售罄。

這樣的成績單在昆明地產(chǎn)史上史無前例，也讓南亞風(fēng)情•第壹城成為了業(yè)界反復(fù)探討的一個話題，甚至是研究的案例。35萬方的商業(yè)體量決定了南亞風(fēng)情•第壹城的形式——Mall，而實際上，Mall這種商業(yè)形式已經(jīng)有了幾十年的發(fā)展歷史，在昆明也不是首創(chuàng)，要做得風(fēng)生水起并不易，諾仕達(dá)深知這一點。因此我們現(xiàn)在看到南亞風(fēng)情•第壹城做的不僅僅是一個Mall，它還引入了獨一無二的StreetMall，具有Mall的所有特征，同時又和昆明的氣候優(yōu)勢有著最完美的嫁接，可以說，南亞風(fēng)情•第壹城是最適合昆明的Mall，是對Mall在昆明進(jìn)行了前所未有的價值鏈整合與放大。

先昆明后商業(yè)

負(fù)責(zé)南亞風(fēng)情•第壹城招商的諾仕達(dá)集團董事徐江濤在解讀招商策略時表示，南亞風(fēng)情•第壹城的開發(fā)與招商是密不可分的，商業(yè)在前、地產(chǎn)在后，地產(chǎn)為商業(yè)服務(wù)是最基本的出發(fā)點。家樂福中國區(qū)副總裁董仕帆也曾經(jīng)表示，選址一向挑剔的家樂福，之所以選擇將華南區(qū)旗艦店開設(shè)在南亞風(fēng)情•第壹城，“最重要的就是在南亞風(fēng)情•第壹城項目規(guī)劃之初，我們的設(shè)計團隊就介入其中，諾仕達(dá)集團完全根據(jù)我們的經(jīng)營要求量身定制了空間�！边@便是Mall與普通商業(yè)地產(chǎn)最大的區(qū)別，Mall一般在還未啟動時，就開始確定主力店商家及商業(yè)業(yè)態(tài)分布，在開始進(jìn)行平面規(guī)劃時，完全按照主力店商家的需求量身打造，同時，根據(jù)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，按照業(yè)態(tài)需求規(guī)劃建筑細(xì)節(jié)，實現(xiàn)訂單式開發(fā)模式。

一位商業(yè)地產(chǎn)專家說過，“不是站在建筑師的角度，而是站在使用者的角度，才能最大限度地保證招商成功”。的確如此，在Mall中，多行業(yè)、全業(yè)態(tài)必然存在需求多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和建筑結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同。對于商家來說，量身定制有利于后期的裝修經(jīng)營，而對于開發(fā)商來說，能夠為主力店量身定制有利于項目招商的順利進(jìn)行，因為主力店對于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，其布局規(guī)劃直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。所以，在項目動工建設(shè)之前了解到各個商家的需求，對于項目整體平面規(guī)劃的合理性及整體資源整合有著極大的幫助。

南亞風(fēng)情•第壹城所做的StreetMall比起傳統(tǒng)的Mall來說，又多了一層考量，因為StreetMall的初衷來自昆明的消費習(xí)慣和氣候特征，可以說是先昆明后商業(yè)，完全為昆明這座城市的商業(yè)量身定制。

在南亞風(fēng)情•第壹城，它具備公共空間布局的多格局，在追求寬敞舒適的空間的同時，對中庭、休閑區(qū)、主力店、半主力店、其他賣場空間、步行梯與觀光電梯、消防通道等均采用合理的布局與規(guī)劃設(shè)計。同時，專門針對昆明消費習(xí)慣和氣候特征創(chuàng)新的StreetMall具有室外步行商業(yè)街的典型特征，屬于全開放式的Mall，與周圍的環(huán)境相通相融，與自然環(huán)境也有著全面的接觸，即是過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合了現(xiàn)代昆明人的消費生活需求。

運營才是起點

普通商業(yè)地產(chǎn)項目到開業(yè)之時，滿鋪開業(yè)就意味著成功，但對Mall來說，開業(yè)只是一個新起點，之前所有的成功都只能說明歷史，對于未來，什么都不能證明，運營水平的高低將決定項目的生命力。

國內(nèi)非常有名的世紀(jì)金源Mall就曾經(jīng)經(jīng)歷過成長初期的陣痛。在開業(yè)后不久，退租率一度達(dá)到了20%。但是在一年的時間里，金源Mall嘗試著通過管理運營模式由表及里的自我變革，來改善運營狀況，增加了70個新的國際國內(nèi)品牌，同時，勸退了不適應(yīng)Mall經(jīng)營的近100家商鋪。這些舉措成功地使客流量持續(xù)攀升，出租率保持在了95%以上。

世紀(jì)金源Mall的運營方愿意在后期付出如此多的努力來實現(xiàn)運營的良性運轉(zhuǎn)，是因為Mall是以店鋪租賃經(jīng)營為主，實現(xiàn)租金持續(xù)增長為目標(biāo)，進(jìn)行統(tǒng)一運營管理。

因此，對于經(jīng)營者來說，Mall是復(fù)合型的商業(yè)集合體，而非單一商品經(jīng)營業(yè)態(tài)，所以他首先是一個大型的商業(yè)和建筑統(tǒng)一管理的經(jīng)營實體，其目的是包容商業(yè)資源和顧客需求。這樣的目的決定了Mall對于運營管理團隊的要求非常高，必須專業(yè)且高效。諾仕達(dá)35.2萬方的商業(yè)中自持27萬方，如此大的自持量一方面要求開發(fā)商有雄厚的實力，另一方面諾仕達(dá)認(rèn)為只有持有這么多才能做好南亞風(fēng)情•第壹城。無論是選址還是后期的招商，諾仕達(dá)一直在為后期的運營鋪路，目前，從招商品牌商業(yè)那里得到的反饋來看，對項目所在區(qū)域和項目規(guī)劃的評估都比較滿意，在對開發(fā)商的評估上，諾仕達(dá)十多年的商業(yè)經(jīng)驗及這些年中搭建起來的商業(yè)體系是很好的競爭要素。

全客式復(fù)合體

Mall有著龐大的體量，但這并不意味著粗糙的內(nèi)容或簡單的堆砌，相反，作為新型的復(fù)合度極高的商業(yè)地產(chǎn)，Mall的內(nèi)部構(gòu)成是非常精致的。常見的百貨店是在一個建筑物內(nèi)，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，但Mall是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，其載體是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，需要滿足地域性、全齡層、多客群、各檔次消費者的購物、休閑及娛樂等需求，強調(diào)一站式、多樣化、超值性消費服務(wù)。

從南亞風(fēng)情•第壹城的商品規(guī)劃來說，商品組合的行業(yè)面很寬，百貨、影視院線、酒店、金融均涵蓋在內(nèi)；品牌組合的深度也足夠，既有與上海南京西路上同檔次的金鷹百貨，高檔餐飲，也有普通老百姓也可隨意消費的家樂福超市、特色餐飲等。從業(yè)態(tài)規(guī)劃定位來說，南亞風(fēng)情•第壹城是以家庭式消費為主導(dǎo)方向，百貨、超市、游樂設(shè)施、餐飲可以覆蓋老中青幼四代不同層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者之需，是能滿足全客層的大型復(fù)合體，這種高度復(fù)合是對商業(yè)資源和建筑資源的全方位整合，也將意味著對消費能力前所未有的挖掘。而且，作為云南本土企業(yè)，諾仕達(dá)一貫對本土文化有著很深的理解，這一次，他們將這種理解演變成了StreetMall，將本土化與國際商業(yè)潮流整合在了一起。

隨著南亞風(fēng)情•第壹城商業(yè)部分的一步步推進(jìn)，它未來的版圖已經(jīng)呈現(xiàn)，不難看出，這一商業(yè)航母絕非單純的購物中心，它的建筑形式足以代言昆明日新月異的城市形象，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，同時又綜合了厚重的地域優(yōu)勢，StreetMall在昆明的商業(yè)價值鏈實現(xiàn)了前所未有的整合與放大。

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