二、2011年4月房地產(chǎn)政策分析

全國性政策方面，本月中央主要啟動了加息和提高存準(zhǔn)率的金融信貸調(diào)控手段，而云南省則繼續(xù)加強(qiáng)在“限購、限價(jià)”方面的調(diào)控，并進(jìn)一步落實(shí)了保障房的建設(shè)機(jī)制。不過，從全國多個(gè)城市樓市成交行情以及部分地方政府的聲音、房企本月銷售業(yè)績等方面來看，調(diào)控在中央和地方政府、房企之間的博弈局面正在升溫。宏觀數(shù)據(jù)層面，全國3月份CPI環(huán)比漲幅小幅回落，而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)4月份此項(xiàng)數(shù)據(jù)將有望繼續(xù)小幅回落。同時(shí)，云南省一季度CPI同比上漲3.6%，雖然漲幅低于全國1.4個(gè)百分點(diǎn)，但3月份單月環(huán)比數(shù)據(jù)中居民消費(fèi)價(jià)格總水平仍較2月份出現(xiàn)0.4%的漲幅。總體上看，通脹壓力仍然較大，中央對樓市調(diào)控的決心將不會動搖。

目前，由于購房者提前還款現(xiàn)象增多，而加息使得房企資金鏈再次收緊，同時(shí)又在擔(dān)心后期政策的出臺，為回籠資金，未來市場將出現(xiàn)更多變相降價(jià)銷售的項(xiàng)目。此外，在上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)三個(gè)月后，下一步試點(diǎn)城市會否增加？征收稅率是否會提高？我們預(yù)計(jì)，未來的宏觀調(diào)控除稅收、信貸外，發(fā)改委擬對商品住房實(shí)施反暴利規(guī)定以及新的調(diào)控模式將成為政府規(guī)范市場的更重要著手點(diǎn)。
重點(diǎn)政策解讀

(一)、信貸政策

1、《央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)》——2011年4月5日中國人民銀行

政策要點(diǎn)：

中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。此次上調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率將分別提至3.25%和6.25%。

政策評析：

這是央行年內(nèi)第二次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，本次加息主因是在預(yù)計(jì)3月CPI可能創(chuàng)出年內(nèi)新高的情況下，為縮小負(fù)實(shí)際利率、抑制通脹而做出的調(diào)整。此次上調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率將分別提至3.25%和6.25%。2011年我國貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，同時(shí)穩(wěn)定物價(jià)是我國政府今年工作的重要任務(wù)，我們預(yù)計(jì)年內(nèi)基準(zhǔn)利率仍有小幅上調(diào)空間。

2、《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》——2011年4月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

政策要點(diǎn)：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6日發(fā)出通知，決定從即日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0．1個(gè)百分點(diǎn)，由0．40％上調(diào)至0．50％；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由2．60％上調(diào)至2．85％。開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10％執(zhí)行。

政策評析：

繼4月5日晚間央行提出加息后，住建部也于6日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，同步上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。利率上調(diào)后，總利息額將有所增加，但與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的優(yōu)勢仍然十分明顯。此外，本次《通知》首次將保障房貸款納入公積金調(diào)整體系，《通知》規(guī)定開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。這是政府對“夾心層”群體住房問題的關(guān)注，而用公積金貸款購買保障房能降低部分購房壓力，對社會中低收入群體而言這仍是較為適宜的貸款途徑。

3、《上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)》——2011年4月17日中國人民銀行

政策要點(diǎn)：

中國人民銀行17日晚間宣布，從2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存
款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整之后，大型金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的歷史高點(diǎn)，中小金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%。

政策評析：

這是央行本年度第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，頻率達(dá)到了“每月一提”。分析原因，主要是受3月份貨幣信貸、宏觀數(shù)據(jù)的影響以及國內(nèi)控通脹與保增長任務(wù)艱巨。而從博鰲亞洲論壇2011年年會上，中國人民銀行行長周小川也表示：“適當(dāng)收緊的貨幣政策還會持續(xù)一段時(shí)間，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限�！边@表示未來存準(zhǔn)率上調(diào)的可能性依然較大。而本次上調(diào)將凍結(jié)銀行資金3600億元，對于樓市而言，隨著銀行銀根繼續(xù)吃緊，未來房貸難度將增加，房企資金鏈將面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)。

(二)、住房建設(shè)制度政策

1、《云南省關(guān)于大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的意見》——2011年4月6日云南省政府

政策要點(diǎn)：

城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)實(shí)施廉租住房與公共租賃住房“兩房并軌、差別租金”方式。各州（市）、縣（市、區(qū)）可將省下達(dá)的“兩房”指標(biāo)及補(bǔ)助資金整合起來，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一選址、統(tǒng)一建設(shè)公共租賃住房。新建建筑物應(yīng)達(dá)到抗6級地震，八度以上設(shè)防。平均每套50平左右，最大單套建面控制在70平以內(nèi)。共租房項(xiàng)目可配套建設(shè)占總建面15%的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。租金原則上不得高于同地段同檔次市場租金的80%，不同保障對象，分級確定合理的租金水平，逐步實(shí)現(xiàn)公共租賃住房與廉租住房的一體化。保障性安居工程建設(shè)用地享受成本地價(jià)。

政策評析：

“兩房并軌”建設(shè)公租房，這是云南省為完善保障性安居工程建設(shè)模式、改進(jìn)住房保障方式的一項(xiàng)新舉措。“兩房并軌”最大的優(yōu)勢是便于該項(xiàng)工程的建設(shè)和管理。其中《意見》對公租房選址原則、基礎(chǔ)配套、戶型面積均作出了明確規(guī)定，避免了公租房品質(zhì)差、經(jīng)濟(jì)不適用及難管理等問題。其次，《意見》還提出了保障房推出機(jī)制，對保障對象家庭收入和住房條件發(fā)生變化、不符合住房保障條件的可采取“先租后售”等方式推出。同時(shí)，租金應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整。此外，此類項(xiàng)目用地享受成本地價(jià)則可提高房企參與積極性，這不僅體現(xiàn)了公租房的基本屬性，也進(jìn)一步規(guī)范了公租房市場秩序，并一定程度保證了保障房建設(shè)資金的籌措。

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