普通住宅均價(jià)8243.39元/平米較2011年下跌2590.11元/平米

成交均價(jià)方面，據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年開(kāi)盤的40個(gè)純住宅項(xiàng)目及15個(gè)既有住宅又有商業(yè)的普通住宅項(xiàng)目中“5”字頭、“6”字頭、“7”字頭、“8”字頭、“9”字頭的房源以及過(guò)萬(wàn)的房源均有，不過(guò)大部分房源的價(jià)格集中在7000——9000元之間，其中8000——9000元/平米之間的開(kāi)盤均價(jià)最多，達(dá)26次；均價(jià)在7000——8000元/平米之間的開(kāi)盤22次，排名第二；開(kāi)盤均價(jià)在9000——10000元/平米的6次，包括紅星國(guó)際、香樟俊園、經(jīng)典雙城、銀杏金川、海倫國(guó)際錦堂、萬(wàn)科金域國(guó)際等項(xiàng)目；開(kāi)盤均價(jià)在10000元/平米以上的11次，開(kāi)盤項(xiàng)目涉及萬(wàn)科白沙潤(rùn)園、濱江俊園、金碧公館、名匠譽(yù)峰、香樟俊園、銀杏金川、云安陽(yáng)光城等，開(kāi)盤均價(jià)在10234——19446元/平米；均價(jià)在6000——7000之間的項(xiàng)目開(kāi)盤16次，分別被新亞洲歡樂(lè)城、格拉斯香水小鎮(zhèn)、景星花園、泛亞國(guó)際悅城、泛亞國(guó)際逸境、東盟森林、聯(lián)邦國(guó)際等幾個(gè)項(xiàng)目占據(jù)，其中新亞洲歡樂(lè)城開(kāi)盤5次，均價(jià)在6500—6764元/平米之間。開(kāi)盤均價(jià)為“5”字頭的6次，主要集中在東盟森林、昆明玉器城、大方居三個(gè)項(xiàng)目，其中東盟森林占了3次，均價(jià)在5600元/平米左右，昆明玉器城2次，均價(jià)在5600——5750元，大方居1次，均價(jià)5769元/平米。

68個(gè)項(xiàng)目中，普通住宅平均開(kāi)盤均價(jià)為8243.39元/平米，較2011年10833.5元/平米的開(kāi)盤均價(jià)降低2590.11元/平米，環(huán)比下跌23.91%。（注：天怡風(fēng)景及云南映像花好月圓2期開(kāi)盤當(dāng)天既有精裝房也有毛坯房，均價(jià)也不相同，因此這兩個(gè)樓盤的開(kāi)盤均價(jià)分別統(tǒng)計(jì)了2次。）

別墅方面，2012年開(kāi)盤的別墅項(xiàng)目有獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加3種，均價(jià)在12000——29866元/平米之間，均價(jià)最低的是培星東岸的聯(lián)排別墅，均價(jià)為12000元/平米，均價(jià)最高的是中航云璽大宅，為29866元/平米；公園1903疊加別墅均價(jià)16000元/平米，聯(lián)排別墅均價(jià)26000元/平米；城市山疊加別墅均價(jià)12500元/平米；野鴨湖酩悅臺(tái)別墅均價(jià)為13000元/平米。

多項(xiàng)目分批分次開(kāi)盤普通住宅漲價(jià)開(kāi)盤現(xiàn)象普遍

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，昆明樓市共開(kāi)盤121次，其中開(kāi)盤物業(yè)中住宅及既有商業(yè)又有住宅的項(xiàng)目開(kāi)盤108次，純住宅商業(yè)開(kāi)盤13次，以普通住宅的開(kāi)盤次數(shù)居多，新亞洲歡樂(lè)城、金尚俊園、海倫國(guó)際、經(jīng)典雙城、格拉斯香水小鎮(zhèn)、葡萄街區(qū)、天怡峰景、銀杏金川、泛亞國(guó)際悅城、泛亞國(guó)際逸境、萬(wàn)科白沙潤(rùn)園、錦悅四季、西府景苑、星宇園、昆明玉器城、禧瑞都、香樟俊園、濱江俊園、奧宸橙堡、半山七哩溪等項(xiàng)目多次分批開(kāi)盤，開(kāi)盤房源多在500套以內(nèi)，多數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)開(kāi)盤現(xiàn)象普遍。其中新亞洲歡樂(lè)城、金尚俊園、海倫國(guó)際等項(xiàng)目的開(kāi)盤次數(shù)最多。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)新亞洲歡樂(lè)城2012年共開(kāi)盤7次，為全年開(kāi)盤次數(shù)最多的項(xiàng)目，其中上半年4次，下半年3次。開(kāi)盤均價(jià)在6428——6764元/平米之間波動(dòng)。

2012年金尚俊園共開(kāi)盤6次，上半年5次，下半年1次金尚俊園開(kāi)盤6次，上半年5次，下半年1次。2012年1月15日，金尚俊園打響了新年降價(jià)第一槍，讓昆明房?jī)r(jià)重回“7時(shí)代”，據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2012年全年金尚俊園共開(kāi)盤6次，大部分開(kāi)盤都集中在上半年，上半年該項(xiàng)目除4、5月無(wú)開(kāi)盤外，其他月份都在開(kāi)盤，下半年只有8月份推房源，而且每次開(kāi)盤價(jià)格都有上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月15日金尚俊園推出284套住宅，戶型面積79.77—144.21平米，均價(jià)7780元/平米；此后的第三天——1月18日，金尚俊園推出第二批次的房源198套，面積區(qū)間為101—135平米，均價(jià)7970元/平米；2月18日，金尚俊園第3次開(kāi)盤，推出房源340套，面積區(qū)間79—143平米，均價(jià)8029元/平米；3月4日，金尚俊園第4次開(kāi)盤，推出房源340套，面積區(qū)間79—143平米，均價(jià)8100元/平米；6月23日金尚俊園第5次開(kāi)盤，推出房源192套，面積區(qū)間81.73-112.97平米，均價(jià)8926元/平米；8月11日金尚俊園第6次開(kāi)盤，推出房源161套，面積區(qū)間79.11-143平米，均價(jià)8648元/平米。

海倫國(guó)際2012年共開(kāi)盤6次，上半年1次，下半年5次。開(kāi)盤均價(jià)最低的是7月14日的，當(dāng)天海倫國(guó)際推出住宅130套，均價(jià)7300元/平米，其余5次開(kāi)盤均價(jià)在7800——9708元/平米之間，而9月22日開(kāi)盤的海倫國(guó)際錦堂均價(jià)達(dá)9708元/平米。

經(jīng)典雙城開(kāi)盤3次，均集中在2012年下半年。2012年6月30日，經(jīng)典雙城住宅開(kāi)盤，推出房源300套，均價(jià)8600元/平米；7月28日第二次開(kāi)盤，均價(jià)9151元/平米；9月15日開(kāi)盤均價(jià)8548元/平米。

東盟森林2012年開(kāi)盤4次，上半年1次，下半年3次。2012年4月21日，東盟森林紫檀“全部房源統(tǒng)統(tǒng)一口價(jià)3800元/平米”的方式競(jìng)拍，不過(guò)據(jù)云南房網(wǎng)在拍賣現(xiàn)場(chǎng)波導(dǎo)，拍賣成交價(jià)格在5520——5900元之間。據(jù)悉，該項(xiàng)目當(dāng)天拿出來(lái)拍賣的房源約150套，均價(jià)5699元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于每平米3800元的起拍價(jià)。而該項(xiàng)目于2012年8月26日、9月23日以及10月28日開(kāi)盤的均價(jià)在5580——6130元/平米之間。

格拉斯香水小鎮(zhèn)2012年上年、下半年各2次，2012年3月4日，格拉斯香水小鎮(zhèn)首次開(kāi)盤，均價(jià)6500元/平米，當(dāng)天推出房源216套，銷售率達(dá)98%；時(shí)隔兩個(gè)月之后，該項(xiàng)目再次開(kāi)盤，均價(jià)7490元平米，均價(jià)上漲將近1000元/平米；而到了9月2日的第四次開(kāi)盤，格拉斯香水小鎮(zhèn)的開(kāi)盤均價(jià)已達(dá)8583元/平米，較首次6500元的開(kāi)盤均價(jià)，每平米上漲2083元。

葡萄街區(qū)2012年開(kāi)盤3次上半年1次，下半年2次，均價(jià)在8384——8988元/平米之間，開(kāi)盤均價(jià)最高的是9月1日的開(kāi)盤，當(dāng)天葡萄街區(qū)推出住宅257套，均價(jià)8988元。

天怡峰景開(kāi)盤4次，上年下半年個(gè)2次，開(kāi)盤均價(jià)在7427——8016元/平米之間，波動(dòng)不大。

銀杏金川2012年共開(kāi)盤3次，上半年開(kāi)盤1次，下半年2次。2012年4月28日銀杏金川首次開(kāi)盤，起價(jià)8000元，均價(jià)8500元米，2小時(shí)25分鐘的時(shí)間，148套房源售罄；7月8日，銀杏金川第2次開(kāi)盤，推出房源410套，均價(jià)9509元/平米；9月16日，銀杏金川第3次開(kāi)盤，均價(jià)10851元/平米。

2012年泛亞國(guó)際悅城、泛亞國(guó)際逸境各開(kāi)盤3次，均集中在下半年，物業(yè)類型均為普通住宅，其中泛亞國(guó)際悅城開(kāi)盤均價(jià)出現(xiàn)了每次開(kāi)盤上漲的情況，該項(xiàng)目7月22日開(kāi)盤均價(jià)為6538元，8月26日開(kāi)盤均價(jià)為6702元，11月30日開(kāi)盤均價(jià)達(dá)7236元；泛亞國(guó)際逸境7月22日開(kāi)盤均價(jià)為6869元，8月26日開(kāi)盤均價(jià)為7000元，11月30日開(kāi)盤均價(jià)達(dá)7763元。

2012年，萬(wàn)科白沙潤(rùn)園共開(kāi)盤3次，上半年開(kāi)盤1次，下半年開(kāi)盤2次，開(kāi)盤均價(jià)在10812——11467元/平米之間。

2012年錦悅四季開(kāi)盤2次，均集中在2012年上半年，首次開(kāi)盤推出78-143平米住宅204套，均價(jià)7600元/平米；第2次開(kāi)盤推出30-144平米房源，以小戶型為主，均價(jià)8339元，均價(jià)有所上浮。

2012年西府景苑開(kāi)盤2次，上半年、下半年各1次，4月22日該項(xiàng)目首次開(kāi)盤的均價(jià)7653元，而到了11月10日，該項(xiàng)目的開(kāi)盤均價(jià)為8779元，每平米上漲1126元。

2012年新亞洲體育城星宇園開(kāi)盤2次，均價(jià)缺失。

2012年昆明玉器城開(kāi)盤2次，均在2012年下半年，開(kāi)盤均價(jià)變化不大。

2012年禧瑞都開(kāi)盤2次，均集中在下半年。2012年2月10日，江東禧瑞都精裝房，均價(jià)6600元/平米的消息不脛而走，這給當(dāng)時(shí)冰冷的昆明樓市帶來(lái)了一絲活力，而云南房網(wǎng)也以《第二波降價(jià)襲擊昆明江東二環(huán)邊禧瑞都精裝修均價(jià)6600元》的文章報(bào)道了此事；2月14日，江東禧瑞都精裝房均價(jià)6600廣告出街；4月8、9日，江東禧瑞都對(duì)一期房源進(jìn)行選房，據(jù)江東地產(chǎn)微博透信息顯示，禧瑞都D座4月8日公開(kāi)抽簽選房，公開(kāi)房源340套，實(shí)際被選中房源340套，選中率100%，4月9日對(duì)C座進(jìn)行選房。9月3日禧瑞都預(yù)選房客戶簽約；9月5日，禧瑞都新一批次房源開(kāi)盤，均價(jià)從原來(lái)的6600元/平米漲價(jià)至7500元/平米；12月29日，禧瑞都再次開(kāi)盤，均價(jià)約7800元/平米。

2012年香樟俊園開(kāi)盤2次，上半年、下半年各1次，2012年4月21日香樟俊園開(kāi)盤，推出房源132套，均價(jià)9200元/平米；8月18日，該項(xiàng)目再次開(kāi)盤，均價(jià)10234元/平米，每平米上漲834元。

2012年濱江俊園2012年住宅開(kāi)盤2次，一次是6月9日開(kāi)盤的濱江俊園Ⅱ后灣組團(tuán)，均價(jià)11200元/平米，另一次是9月1日開(kāi)盤的濱江俊園II香儂組團(tuán)，均價(jià)11429元/平米。

此外，奧宸橙堡和半山七哩溪2012年也分別開(kāi)盤2次，奧宸橙堡8月25日的開(kāi)盤均價(jià)為7685元，9月22日的開(kāi)盤7918元，均價(jià)略微上��；半山七哩溪9月16日均價(jià)缺失，12月30日開(kāi)盤均價(jià)為7800元/平米。

雖然2012年的開(kāi)盤項(xiàng)目多為分批分次開(kāi)盤，但是絕大多數(shù)項(xiàng)目所推房源多在500套以內(nèi)，超過(guò)500套的房源屈指可數(shù)，僅有西府景苑、昆明玉器城二期、國(guó)�，F(xiàn)代城、云安陽(yáng)光城、聯(lián)邦國(guó)際、碧雞名城、西城時(shí)代等8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤房源超過(guò)500套，聯(lián)邦國(guó)際開(kāi)盤房源最多，開(kāi)盤房源906套。

普通住宅開(kāi)盤房源面積區(qū)間跨度大剛需戶型占大半江山

從普通住宅開(kāi)盤房源面積來(lái)看，2012年開(kāi)盤的房源面積區(qū)間在26——316.1平米之間，跨度非常大，大部分房源面積集中在30——150平米左右，個(gè)別樓盤的房源面積從40——300多平米，比如同德昆明廣場(chǎng)，該項(xiàng)目12月9日開(kāi)盤，推出43.69—316.1平米房源439套，當(dāng)天銷售率86%；而在2012年4月14日開(kāi)盤的云南映象花好月圓2期最大面積為311.8平米，最小面積為26平米的70年產(chǎn)權(quán)公寓，該戶型為2012年開(kāi)盤最小戶型面積。

仔細(xì)觀察2012年昆明樓市開(kāi)盤的項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，在2012年開(kāi)盤的55個(gè)普通住宅及既有住宅又有商業(yè)的項(xiàng)目中除了海倫國(guó)際、南亞之門、星宇園等3個(gè)項(xiàng)目以及金尚俊園1月18日的開(kāi)盤房源最小面積在100平米以上之外，其余項(xiàng)目的最小面積均在90平米以下，且絕大多數(shù)項(xiàng)目的面積設(shè)置都以剛需戶型為主，剛需盤的戶型設(shè)計(jì)一般以兩室或三室的房源為主，且具備面積小（90平米左右）、總價(jià)低、功能性強(qiáng)等特點(diǎn)，因此2012年的昆明樓市就出現(xiàn)了一批像金尚俊園、禧瑞都、錦悅四季、葡萄街區(qū)、天怡峰景、西城時(shí)代、聯(lián)邦國(guó)際、西府景苑、朝九晚五、奧宸橙堡、格拉斯香水小鎮(zhèn)、新亞洲歡樂(lè)城等等的剛需盤。

從開(kāi)盤實(shí)際情況來(lái)看，普通住宅的開(kāi)盤銷售呈現(xiàn)出“火爆”與“冷清”的兩極分化，剛需盤表現(xiàn)得更明顯，僅12月就有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)火爆的情況。據(jù)云南房網(wǎng)現(xiàn)場(chǎng)播報(bào)，聯(lián)邦國(guó)際12月2日聯(lián)邦國(guó)際開(kāi)盤，吸引了近千名購(gòu)房者到場(chǎng)，截止下午1點(diǎn)，據(jù)購(gòu)房者透露開(kāi)盤房源銷售過(guò)八成，69—102平米的戶型基本售罄；而12月29日開(kāi)盤的西城時(shí)代現(xiàn)場(chǎng)同樣火爆，開(kāi)盤當(dāng)天西城時(shí)代出推67—138平米兩房、三房、四房戶型，現(xiàn)場(chǎng)吸引了1300余批次認(rèn)籌客戶約2000人到場(chǎng)，據(jù)開(kāi)發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)盤當(dāng)天，西城時(shí)代所推612套房源全部售罄。而在2012年昆明樓市開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)冷清的項(xiàng)目也在少數(shù)，2012年1月開(kāi)盤的紅星國(guó)際二期、春城慧谷開(kāi)盤當(dāng)天的銷售率都低至7%；2012年6月30日開(kāi)盤的金碧公館則以19446元/平米的價(jià)格成為2012年昆明最貴樓盤，雖然當(dāng)天只推出39套房源，但銷售率僅為5%；此外，2012年8月26日開(kāi)盤的泛亞國(guó)際逸境、泛亞國(guó)際悅城、東盟森林紫檀的銷售率也都不高，尤其是泛亞國(guó)際悅城、東盟森林紫檀兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天的開(kāi)盤銷售率都在12%左右。而位于中心區(qū)的云安陽(yáng)光城2012年12月14日、10月27日兩次開(kāi)盤的銷售率一個(gè)是27.6%，另一個(gè)僅為8%。

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