286期(20130715-201307121）

市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)

一周市場(chǎng)亮點(diǎn)

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定，自7月20日起全面放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制。具體內(nèi)容的“第一點(diǎn)，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率七折下限”和“第四點(diǎn)，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整”政策直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

放松貸款利率管制意味著，今后企業(yè)和個(gè)人在尋求商業(yè)銀行的信貸支持時(shí)，其貸款利率可以與銀行討價(jià)還價(jià)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該政策的出臺(tái)短期內(nèi)難以改變目前的銀行利率水平。目前銀行仍處于優(yōu)勢(shì)一方，客戶如果需要拿到貸款，利率通常都要上浮10%-30%，且金融機(jī)構(gòu)針對(duì)大開發(fā)商的貸款利率素有下浮優(yōu)惠，而小開發(fā)商貸款則一直處于上浮的狀態(tài)。

因此，對(duì)于這一消息，房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為央行取消貸款利率下限的舉措象征意義大于實(shí)際意義，真正能享受到低成本貸款的個(gè)人和企業(yè)極為有限，此舉或?qū)⒓觿》康禺a(chǎn)行業(yè)的洗牌。

一周觀點(diǎn)——貸款利率放寬加速房地產(chǎn)行業(yè)洗牌

貸款利率下限放寬了是否就意味著房企融資成本降低、是否直接在樓市上得以體現(xiàn)體？答案是否定的。與實(shí)際結(jié)合后政策的效果會(huì)發(fā)生一些變化，個(gè)人貸款幾乎享受不到任何新政的利好，房企間的差距將進(jìn)一步加大。

目前首套房85折的貸款利率未達(dá)到7折的下限水平，且大有取消利率優(yōu)惠的趨勢(shì)，在銀行方強(qiáng)勢(shì)的面前，購(gòu)房者幾乎沒有任何議價(jià)能力，7折的首套房利率優(yōu)惠就像懸掛在空中的箱子，看得到摸不著。

放開利率管制也不是所有的房企都將受益，未來在銀行開發(fā)貸方面，一部分貸款體量比較大的開發(fā)商可能會(huì)有更多的議價(jià)話語權(quán)，有助于降低其融資成本，但小開發(fā)商很難享受到這樣的優(yōu)惠。政策的利好更多偏向于大中型房企的同時(shí)，也可能讓小企業(yè)的生存空間進(jìn)一步萎縮，小型房企或許將成為銀行因貸款利率降低造成的利潤(rùn)空缺的填補(bǔ)者。

享受到更低貸款利率的大中型房企，資金鏈將更為穩(wěn)固，拿地補(bǔ)倉(cāng)的積極性或?qū)⑻岣�，其后期的市�?chǎng)行為或許會(huì)使得目前價(jià)換量的銷售策略或發(fā)生轉(zhuǎn)變。

本周一級(jí)市場(chǎng)按公示時(shí)間預(yù)供應(yīng)土地4塊，總供應(yīng)面積為139.34畝，總交易起價(jià)為26180.73萬元；
本周一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)3塊，總成交面積為23.56畝，總成交價(jià)為2049.76萬元；
本周一級(jí)市場(chǎng)土地成交4塊，總成交面積為128.94畝，總成交價(jià)為3163.75萬元；
本周發(fā)布規(guī)劃公示信息8條，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證共發(fā)放項(xiàng)目6個(gè)，建筑面積1183377.93㎡
本周昆明商品房共備案2290套，比上周備案的2233套增加57套，環(huán)比增長(zhǎng)2.55%；
本周昆明商品房市場(chǎng)新增預(yù)售項(xiàng)目1個(gè)，供應(yīng)面積0.78萬方；
本周昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)成交21.08萬㎡，批售比為0.04。

本周開盤項(xiàng)目：

7月20日，西南海開盤，推多層洋房195套，面積86.75-214.285平米，均價(jià)11821元/平米，優(yōu)惠2-8%，銷售率為83.08%
7月20日，西府景苑車位開盤，推車位876個(gè)，約14萬/個(gè)（價(jià)格區(qū)間10.1-23.7萬），優(yōu)惠10%，銷售率為40%。

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