3月初，昆明本地媒體以《昆明5年城中村改造延時(shí)382個(gè)村未完成到城的蛻變》為題，就昆明的城中村改造現(xiàn)狀做了相關(guān)報(bào)道，文中提到，2013年的離去意味著城中村改造的五年時(shí)間已經(jīng)過去，在這個(gè)五年計(jì)劃中，昆明并未完成從“382個(gè)村”到“382座城”的蛻變。
而隨著昆明城中村改造的熱情一浪高過一浪，各處都交織著“城改”的機(jī)械聲，舉城皆然，嘶唱著對(duì)這座城市的希望，但更多的或許是無奈。人們生活環(huán)境嚴(yán)重透支，“濃沉與污土齊飛，大地共長(zhǎng)空一色”是不爭(zhēng)的事實(shí)。即便如此，當(dāng)昆明充滿著幸福與期待地包容了5年之久，城中村改造卻宣告遲遲未完，還大有愈演愈烈之勢(shì)。不可否認(rèn)，城中村一直都是城市肌膚的“腫瘤”，切除是必然之舉，但一味急功近利，大動(dòng)手術(shù)，這原本是眾望所歸的城市民生工程也必將成為城市文明建設(shè)的羈絆。
城中村改造掣肘之痛
城中村，顧名思義，“都市里的村莊”，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。
如今也還能看的見那些陷落在鱗次櫛比的高樓之間“城不城”、“鄉(xiāng)不鄉(xiāng)”的孤島有多么格格不入：一條狹長(zhǎng)的小巷分布著眾多村中建筑，小巷兩旁的房子將頭頂?shù)奶炜諗D得只剩下一條直線，而稍稍臨街一些的房子底層則是不知什么時(shí)候就凋零在街道上的不再經(jīng)營(yíng)的店鋪，只有店鋪外凌亂的格局還依稀能看見曾有小販在此吆喝叫賣。
顯然，城中村的改造日漸迫切，且勢(shì)在必行。而城市的再生卻牽扯了各方之痛。
針對(duì)昆明城中村改造為何遲遲難以完成的原因，云南房網(wǎng)采訪了中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究員，該研究員認(rèn)為造成城中村改造遲遲未完的原因主要有三個(gè)。其中，拆遷的經(jīng)濟(jì)成本首當(dāng)其沖，改造的城中村很多在二環(huán)以內(nèi)，地價(jià)要高，另外回遷安置成本也高；第二就是拆遷的時(shí)間成本，部分居民的心理預(yù)期偏高遲遲不簽署拆遷協(xié)議的情況下，項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)延長(zhǎng)，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)明顯很大；第三城中村周邊的居住氛圍太低的話，項(xiàng)目定位只能往剛需方向發(fā)展，開發(fā)商溢價(jià)空間會(huì)變小。
“在多方因素的博弈中，城中村改造很容易成為雞肋，看著雖好、運(yùn)作的難度卻大，對(duì)開發(fā)商實(shí)力和開發(fā)能力否認(rèn)要求都很高。拆遷協(xié)議一旦出現(xiàn)問題的話，會(huì)直接影響開發(fā)進(jìn)度造成資金緊張和開發(fā)成本最終壓縮利潤(rùn)空間，還會(huì)影響其形象”，該研究員表示。
有這樣一道數(shù)學(xué)題擺在開發(fā)商面前，二環(huán)內(nèi)次中心城中村的樓面地價(jià)大約3000元/㎡，把回遷安置房計(jì)算后建筑成本在3500元/㎡，開發(fā)商的成本價(jià)最少就是7500了，再考慮到銀行利息等因素，利潤(rùn)空間就更小了。如果因?yàn)椴疬w協(xié)議沒達(dá)成推遲了1年，開發(fā)商就要多支付12-15%的銀行利息。如果以一個(gè)盤30%的毛利計(jì)算，只要被拖2年，就會(huì)面臨血本無歸的結(jié)局。
加之，隨著城市外拓后，呈貢、山水新城、空港這些區(qū)域成為新興發(fā)展區(qū)域，土地放量大、地價(jià)低，適合大盤運(yùn)作、溢價(jià)空間也有，加之政府政策支持也大，這為開發(fā)商提供了另外的選擇。
城中村改造是走是留？業(yè)內(nèi)：有待商榷
“城中村改造推進(jìn)困難首先是難在涉及開發(fā)商、村民和政府的三方利益的博弈上，很難找到統(tǒng)一的模式，來包治百病”，昆明至祥研究中心對(duì)于城中村改造的難題也提出了自己的觀點(diǎn)。
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