閔行城開(kāi)中心易主中庚 上實(shí)城開(kāi)商業(yè)試驗(yàn)六年變臉

卸下18載地產(chǎn)生涯榮光，“掌舵者”倪建達(dá)選擇在知天命年歲出走上實(shí)城開(kāi)。時(shí)隔一年半后，倪建達(dá)時(shí)代上實(shí)城開(kāi)的首個(gè)綜合體“城開(kāi)中心”亦正式易主。

5月12日晚間，上實(shí)控股公告稱，公司非全資附屬子公司上海城開(kāi)（集團(tuán)）以19.07億元向中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司出售公司附屬公司上海城開(kāi)龍城40%股本權(quán)益。

收購(gòu)?fù)瓿珊�，力暉投資有限公司、中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)、綠碳基金別持有上海城開(kāi)龍城25%、40%、35%股權(quán)，上海城開(kāi)龍城將不再為上海實(shí)業(yè)附屬公司。

雖然看似是三家公司各自為陣，但在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱相關(guān)資料后得知，擁有綠碳基金全部股權(quán)的福州申達(dá)金融及上海申庚實(shí)業(yè)大股東均為中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。

力暉投資有限公司則于2013年被中庚國(guó)際集團(tuán)收購(gòu)100%股權(quán)，并隨即成為城開(kāi)龍城的主要股東。

這樣看來(lái)，上實(shí)城開(kāi)完成最后四成股權(quán)出售后，閔行城開(kāi)中心的真正主人已換上了“中庚”的頭銜。

“出售事項(xiàng)將有助優(yōu)化上實(shí)城開(kāi)集團(tuán)旗下投資性物業(yè)的戰(zhàn)略布局，而出售事項(xiàng)純?yōu)樯蠈?shí)城開(kāi)策略性調(diào)配旗下資源及調(diào)整資產(chǎn)組合。”上實(shí)控股于公告中指出。

但在上海業(yè)內(nèi)人士薛建雄、張宏偉則解釋稱，考慮到上實(shí)城開(kāi)手中握有多個(gè)商辦項(xiàng)目，將業(yè)已成熟的城開(kāi)中心整售回籠資金是為其他項(xiàng)目（特別置換的濱江城開(kāi)中心）籌資的有效方式，同時(shí)可潤(rùn)色今年的財(cái)務(wù)報(bào)表。

城開(kāi)中心易主中庚

上實(shí)城開(kāi)5月12日公告稱，公司將以19.07億向中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)出售上海城開(kāi)龍城40%股本權(quán)益。

該交易完成后，力暉投資有限公司、中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)、綠碳基金別持有上海城開(kāi)龍城25%、40%、35%股權(quán)，即上海城開(kāi)龍城將不再為上�？毓筛綄俟�司。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告，上海城開(kāi)龍城擁有上海閔行區(qū)一宗混合用地并將其開(kāi)發(fā)為“城開(kāi)中心”，該項(xiàng)目總建筑面積約為38.81萬(wàn)平方米，由寫(xiě)字樓、商用物業(yè)及酒店等混合用途物業(yè)組成。

截至2015年12月31日，該項(xiàng)目未來(lái)可銷(xiāo)售建筑面積為24.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2016年（分階段）竣工。于2015年12月31日上海城開(kāi)龍城經(jīng)審核賬面凈值為21億元。

按上海城開(kāi)龍城于完成日的賬面值計(jì)算，預(yù)期上實(shí)控股在出售事項(xiàng)完成時(shí)將錄得未經(jīng)審核稅前利潤(rùn)約4.4億元。

其實(shí)，在此次售出上海城開(kāi)龍城四成股權(quán)前，上實(shí)城開(kāi)已于今年1月8日以16.68億元代價(jià)將該公司另一部分股權(quán)出讓給中庚。

彼時(shí)，上實(shí)城開(kāi)向綠碳基金出售所持有綠碳基金全部股權(quán)，出售代價(jià)為16.68億元，而綠碳基金持有上海城開(kāi)龍城35%股權(quán)。

此后，綠碳基金則由福州申達(dá)金融（從事金融及信息技術(shù)等服務(wù)及其外包，股東為中庚地產(chǎn)）和上海申庚實(shí)業(yè)（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)及企業(yè)管理諮詢）擁有全部股權(quán)。

相關(guān)資料顯示，上海中庚實(shí)業(yè)是由中庚集團(tuán)與上海城開(kāi)于2014年成立，旨在合作開(kāi)發(fā)上海城開(kāi)中心項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資90億元。

按照上述分析，通過(guò)這兩次交易后，中庚已持有上海城開(kāi)龍城即“城開(kāi)中心”75%股權(quán)，剩下的25%生意則發(fā)生在更早的三年前。

2013年6月21日晚間，上實(shí)城開(kāi)宣布以11.75億元向中庚國(guó)際出售上海城開(kāi)龍城25%股權(quán)。

三年時(shí)間，中庚通過(guò)三次收購(gòu)后已完全控股閔行“城開(kāi)中心”，而上實(shí)城開(kāi)則從中成功套現(xiàn)47.5億元。

商業(yè)試驗(yàn)六年變臉

雖然上城城開(kāi)方面以調(diào)整“資產(chǎn)配置”為閔行城開(kāi)中心的改名換姓給出了直觀而直接的解釋?zhuān)�但分析人士則給出了不一樣的意見(jiàn)。

上海業(yè)內(nèi)人士薛建雄對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，就上海商辦市場(chǎng)來(lái)看，持有物業(yè)的資金回報(bào)率還是太低，整售回籠資金反而是一種更為明智的選擇。

在薛建雄看來(lái)，除去已售出的閔行城開(kāi)中心外，上實(shí)城開(kāi)旗下商業(yè)項(xiàng)目TODTOWN天薈及濱江城開(kāi)中心都需要大量的開(kāi)發(fā)資金，套現(xiàn)的資金剛好投入這些項(xiàng)目中。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，濱江城開(kāi)中心將打造成一座總體量約50萬(wàn)平方米，涵蓋辦公、商業(yè)、文化、休閑等多產(chǎn)業(yè)的大型城市綜合體。

“其實(shí)從這些商業(yè)項(xiàng)目條件來(lái)看，都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但就上實(shí)城開(kāi)這一發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來(lái)不排除繼續(xù)整售商業(yè)項(xiàng)目的可能�！毖�建如是指出。

實(shí)際上，上實(shí)城開(kāi)自2011年涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，已先后獲得了上海城開(kāi)中心(閔行核心區(qū))、莘莊地鐵站上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及上海世貿(mào)商城項(xiàng)目。

但作為商業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，或?yàn)閺浹a(bǔ)專(zhuān)業(yè)能力上的不足，其在第一個(gè)項(xiàng)目（閔行城開(kāi)中心）便開(kāi)始引入“優(yōu)質(zhì)”合作者中庚。

“此次引入福建中庚集團(tuán)是作為項(xiàng)目合作方，我們稱之為戰(zhàn)略投資者，因?yàn)樗麄冮_(kāi)發(fā)此類(lèi)項(xiàng)目也有一定經(jīng)驗(yàn)。”2013年首次出讓城開(kāi)中心股權(quán)時(shí)，上實(shí)城開(kāi)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。

隨后在莘莊地鐵上蓋以及上海世貿(mào)商城項(xiàng)目上，上實(shí)城開(kāi)分別選擇了與港資企業(yè)新鴻基地產(chǎn)以及南豐合作。

盡管上述兩項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)展情況尚屬正常，但正如薛建雄所言，或許在未來(lái)某個(gè)時(shí)刻它們也會(huì)遇到閔行城開(kāi)中心一樣的變臉秀。

當(dāng)然，資金回籠一方面可以為在建項(xiàng)目注入新鮮資金血液，另一方面則可潤(rùn)色公司今年的財(cái)務(wù)報(bào)表。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱上實(shí)城開(kāi)2015年報(bào)，期內(nèi)，集團(tuán)收入實(shí)現(xiàn)約38.72億港元，同比下跌50.2%；毛利率由去年同期的38.0%降至32.3%。

對(duì)此，上實(shí)城開(kāi)解釋稱，收入的下跌是緣于集團(tuán)的很大部份在建項(xiàng)目屬投資性物業(yè)，所以竣工交付住宅樓房較少，連帶結(jié)轉(zhuǎn)收入一并減少。

“這種情況下，從短期來(lái)看，出售城開(kāi)中心套現(xiàn)無(wú)疑可以最快改善收入下跌帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)�！鄙虾�業(yè)內(nèi)張宏偉對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出。

上實(shí)城開(kāi)方面也強(qiáng)調(diào)，公司一直尋求不同途徑以釋放于財(cái)務(wù)報(bào)表按成本列賬的若干項(xiàng)目的真正價(jià)值，本次出售事項(xiàng)乃變現(xiàn)“城開(kāi)中心”項(xiàng)目部分隱藏價(jià)值的機(jī)會(huì)。

同時(shí)上實(shí)城開(kāi)透露，該次出售事項(xiàng)有助于優(yōu)化旗下投資性物業(yè)的戰(zhàn)略部局，出售資金有助于集團(tuán)加速開(kāi)發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目，及收購(gòu)將來(lái)發(fā)現(xiàn)的新項(xiàng)目。

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