昆明市國土資源局近日發(fā)布《關(guān)于不動產(chǎn)登記不再審查婚姻狀況的公告》,自2月22日起,昆明不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記時,不再審查婚姻狀況,申請人無需提供婚姻狀況材料。由此引發(fā)市民擔心:這樣一來,夫妻中戶主一方就能買賣房子,勿需再經(jīng)得共有人同意?對此,昆明市國信公證處結(jié)合日常辦理業(yè)務(wù)實際情況分析認為,不審查婚姻狀況不等于否認配偶的隱形共有權(quán)利。不過,為了避免不必要的糾紛,如果夫妻約定是夫妻共同財產(chǎn)的,最好共同或追加申請登記為所有權(quán)人;如果夫妻約定為個人財產(chǎn)的,除只登記為一方所有權(quán)人外,還可通過夫妻財產(chǎn)約定公證手段予以補強證據(jù)。
1.只登記一人必然排除配偶共有權(quán)利?
不動產(chǎn)登記機構(gòu)在登記時不再審查申請人的婚姻狀況,并不意味著必然排除配偶的共有權(quán)利和否認配偶的隱形共有權(quán)利。依據(jù)我國婚姻法相關(guān)規(guī)定,即使配偶沒有登記為產(chǎn)權(quán)人,只要是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn),也可以成為房產(chǎn)的共有人。
例1:房產(chǎn)所有權(quán)人登記為張三,張三、李四為夫妻,房屋是二人共同購買所得。張三未經(jīng)李四同意,將房產(chǎn)出售給善意購買者王五。根據(jù)現(xiàn)行法律:第一,張三和王五間的房屋買賣合同合法有效。第二,李四不能對抗王五對房產(chǎn)的善意取得,無權(quán)追回房產(chǎn)。第三,李四只能向張三要求賠償損失。
2.登記在一人名下就不是夫妻共同財產(chǎn)?
登記在誰名下就是誰的,不登記就不是夫妻共有財產(chǎn)。這個觀點可以成立嗎?昆明市國信公證處相關(guān)人士表示,一套房屋的購買,從簽訂合同、支付首付、按揭貸款、房屋交付、登記產(chǎn)權(quán),往往是一個漫長的過程,產(chǎn)權(quán)的登記只是其中的一個環(huán)節(jié),如果只認表面的登記,忽視房屋購買的前因行為,并不符合婚姻法及其相關(guān)司法解釋的規(guī)定。事實上,也并無法律條文這樣明文規(guī)定——登記在誰名下就是誰的,不登記就不是夫妻共有財產(chǎn)。
3.不審查婚姻狀況有潛在糾紛隱患?
不過,有業(yè)內(nèi)人士認為,登記機構(gòu)不再審查申請人婚姻狀況,符合國家放管服改革的精神,可以起到高效、便民的效果,但難免給不動產(chǎn)登記帶來一些潛在的糾紛隱患。
例2:張三、李四系夫妻,二人在2010年購買房屋一套,登記為張三名字,李四在2016年死亡。
例3:張三、李四系夫妻,二人在2010年購買房屋一套,登記為李四名字,李四在2016年死亡。
按照新政,例2中,張三可直接出售房屋。例3中,需先辦理繼承手續(xù),換證登記后方可出售房屋。房屋都是二人的共同財產(chǎn),處理結(jié)果卻完全不同,也有可能損害到其他繼承人的利益,引起新的糾紛隱患。
建議
如果是配偶:為了避免不必要的糾紛,如果夫妻約定是夫妻共同財產(chǎn)的,最好共同或追加申請登記為所有權(quán)人,如果夫妻約定為個人財產(chǎn)的,除只登記為一方所有權(quán)人外,還可通過夫妻財產(chǎn)約定公證手段予以補強證據(jù)。
如果是買方:雖然法律保護了交易中的善意第三人,但實踐中誰都希望交易清清爽爽,不會被賣方的配偶糾扯。因此,買方最好對賣方的婚姻狀況及配偶的意思表示有所了解,也可尋求公證處等專業(yè)法律機構(gòu)的幫助。（春城晚報 記者張勇）
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