距離2020年還有不到60天的時(shí)間了，2019年也正式進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)階段�；厥准磳⒔Y(jié)束的2019年樓市，我們也能清晰的感受到，在高速推進(jìn)并不斷完善的地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制下，在中央始終貫徹的“房住不炒”號(hào)召下，從年初3、4月份的市場(chǎng)回暖到年中市場(chǎng)經(jīng)過多次調(diào)控后再趨于穩(wěn)定，2019年的樓市總體來看穩(wěn)中有進(jìn)。
但是對(duì)于剛剛進(jìn)入“一線”的昆明而言，2019年則代表的是“高速成長(zhǎng)”的一年，這一年里不僅大批新進(jìn)開發(fā)商入昆，而且像會(huì)展片區(qū)、巫家壩片區(qū)、草海片區(qū)、西北新城等多個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)也都開始飛速發(fā)展，進(jìn)一步拉動(dòng)了昆明樓市的整體上揚(yáng)。
另外，根據(jù)今年10月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月份，昆明新建商品房住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，同比上漲12.3%；而截至9月底，昆明房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了39個(gè)月。
2019年9月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)表
縱觀2019年的昆明樓市，我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體上揚(yáng)，也為投資品市場(chǎng)帶來了一個(gè)高潮，面對(duì)接連攀升的房?jī)r(jià)以及不斷升級(jí)的國(guó)家樓市調(diào)控政策，住宅市場(chǎng)投資空間越發(fā)壓縮，因此在樓市五限政策之外的商業(yè)地產(chǎn)，因其保值增值屬性，而成為了投資者的新寵。
作為投資導(dǎo)向性非常明顯的產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)一直被看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)向標(biāo)。但是就昆明市場(chǎng)而言目前商業(yè)地產(chǎn)的投資主要還是集中在公寓產(chǎn)品領(lǐng)域，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)分析，在2019年上半年，昆明包括東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、北市區(qū)、中心區(qū)以及呈貢區(qū)在內(nèi)的6個(gè)區(qū)域都有公寓產(chǎn)品供應(yīng)，公寓投資市場(chǎng)非�；鸨�。
銳理數(shù)據(jù)：2019年上半年昆明各區(qū)域公寓供銷存價(jià)情況
然而，同樣作為投資形的商業(yè)產(chǎn)品，昆明寫字樓的投資價(jià)值卻一直沒有被正視。據(jù)昆明銳理7月份發(fā)布的《2019年上半年昆明商品房成交數(shù)據(jù)》，今年上半年昆明新建住宅的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方13949元，昆明寫字樓與住宅的價(jià)格差距被進(jìn)一步拉大。
要知道，寫字樓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)往往高于住宅，并且地段也都是最好的地段，但是目前昆明市場(chǎng)上寫字樓與住宅卻出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的價(jià)格倒掛。
從這種市場(chǎng)因素帶來的嚴(yán)重“倒掛”中，我們可以看到，目前昆明的寫字樓正在處于價(jià)值低估的狀態(tài)，但是在細(xì)細(xì)研究全國(guó)的寫字樓項(xiàng)目投資現(xiàn)狀后我們?nèi)阅芸吹�，高品質(zhì)的辦公物業(yè)依舊受到市場(chǎng)的認(rèn)可，是當(dāng)之無愧的投資熱點(diǎn)。
我們以租金收益來算一筆，假設(shè)我們以200萬來購(gòu)買了住宅產(chǎn)品，按照寫字樓的地段來計(jì)算，其租金大概就是在6000元/月，那住宅產(chǎn)品的投資回本周期大概就在27年；但是如果我們同樣以200萬購(gòu)買了寫字樓產(chǎn)品，按照目前市場(chǎng)上90元/平米的租金來計(jì)算，我們每月的收益大概會(huì)在1.5萬——2萬左右，大概8年左右就能回本。
況且對(duì)于5A級(jí)寫字樓而言，強(qiáng)勁的品牌實(shí)力以及物業(yè)服務(wù)水平，更是會(huì)大大提高項(xiàng)目的租售水平。
萬達(dá)昆明雙塔實(shí)拍圖
以萬達(dá)昆明雙塔為例，自2015年12月交付以來，截止目前，萬達(dá)昆明雙塔入駐企業(yè)超過300余家，入駐率超60%，更有中信建設(shè)、中國(guó)建筑、中國(guó)平安、上海大眾等世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，每日固定辦公人數(shù)超2萬余人，帶動(dòng)流動(dòng)辦公人數(shù)7萬余人，已形成了上下游產(chǎn)業(yè)鏈完備、寫字樓業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)明顯的“平臺(tái)型”寫字樓，在南市區(qū)乃至整個(gè)昆明市的寫字樓業(yè)態(tài)中都處于領(lǐng)先水平。
另外，2019年5月份，萬達(dá)雙塔寫字樓還正式簽約引入了優(yōu)創(chuàng)空間，作為優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)翹楚企業(yè)，優(yōu)創(chuàng)空間與萬達(dá)昆明雙塔的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，昭示著萬達(dá)昆明雙塔正式進(jìn)入共享辦公與定制辦公兼顧的商務(wù)新時(shí)代，也給了入駐雙塔片區(qū)的商家和投資者，一次解鎖昆明商務(wù)投資新機(jī)遇密碼。
除了自身實(shí)力的突出，從昆明目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，像萬達(dá)雙塔這樣的高端5A級(jí)寫字樓，也是占盡了投資先機(jī)。
2019年5月，昆明晉升為新一線城市，隨著新一線城市的提名，昆明的發(fā)展水平將進(jìn)一步上升，會(huì)有更多的人才涌入。新一線城市提名不久后，今年8月份，昆明又迎來自貿(mào)區(qū)確定的好消息，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立不僅為昆明未來的發(fā)展贏得新的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，同時(shí)將帶來大量外資涌入，提高就業(yè)率，吸引人口流入。
以萬達(dá)雙塔為核心的雙塔片區(qū)
據(jù)昆明日?qǐng)?bào)報(bào)道，截至10月8日，昆明片區(qū)綜合服務(wù)中心共完成工商辦理129戶企業(yè)，預(yù)計(jì)今年內(nèi)至少會(huì)有將近1000家企業(yè)入駐昆明自貿(mào)區(qū)。顯而易見的是，目前，自貿(mào)區(qū)本身的各項(xiàng)商業(yè)配套以及商業(yè)環(huán)境還在構(gòu)建中，像巫家壩這樣的城市級(jí)CBD成形，至少還需要3—5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，面對(duì)自貿(mào)區(qū)建立后，迅速帶來的大量外資、人口涌入，自然需要像雙塔片區(qū)這樣已經(jīng)發(fā)展成熟的CBD核心區(qū)承接。
從地圖上可以看出，雙塔片區(qū)剛好與自貿(mào)區(qū)緊密相連。規(guī)劃面積達(dá)3600畝的雙塔片區(qū)，以萬達(dá)昆明雙塔為核心將打造包含綜合服務(wù)、活力居住、綠色游憩為核心功能的城市綜合活力發(fā)展片區(qū)。
作為昆明地標(biāo)級(jí)的商業(yè)航母，萬達(dá)雙塔總投資近100億元，為昆明新一代城市綜合體項(xiàng)目，購(gòu)物、逛街、看電影、打電玩、餐飲、零售、文化、體育、娛樂等多種享受都可“一站式”完成的成熟商圈。依托完善的配套，萬達(dá)雙塔必將成為自貿(mào)區(qū)入駐企業(yè)的首選，未來寫字樓的需求也必將快速提升，對(duì)于萬達(dá)雙塔這樣的5A級(jí)寫字樓而言，其投資價(jià)值必定會(huì)進(jìn)一步提升。
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