進(jìn)入8月底，昆明部分樓盤打折優(yōu)惠的活動(dòng)算是告一段落了，原本不太好賣或者資金困難的樓盤，能優(yōu)惠的基本都優(yōu)惠了。而本來就以品質(zhì)取勝，像云南房網(wǎng)在這篇文章（《昆明樓市怪現(xiàn)象：降價(jià)的樓盤我不想買，想買的樓盤它不降價(jià)》）中提到的項(xiàng)目，既然在過去一個(gè)多月的降價(jià)潮中售價(jià)基本穩(wěn)定，接下來自然更沒有理由搞什么特價(jià)。
不僅如此，還有一大波（至少有10多個(gè)）樓盤要么恢復(fù)了原價(jià)，要么上調(diào)了價(jià)格。
僅云南房網(wǎng)看到發(fā)布了調(diào)價(jià)通告的項(xiàng)目，就有云和中心、俊發(fā)城、中交龍光玖云臺(tái)景里、俊發(fā)彩云城、大華錦繡山海、金地鵬達(dá)峯范以及碧桂園在昆明的所有7個(gè)項(xiàng)目。
碧桂園宣布昆明7盤收回優(yōu)惠
云和中心宣布自9月起，在售房源價(jià)格將上調(diào)1%。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目在售建面約111-200平方米的住宅，價(jià)格約22000元/平方米，若在該基礎(chǔ)上上調(diào)的話，那么每平將增加220元。
中交龍光玖云臺(tái)景里與云和中心一樣，自9月1日起，每平米均上調(diào)500元，而前段時(shí)間玖云臺(tái)景里還拿出了30套特價(jià)房對(duì)外銷售，按單價(jià)約1.4萬元起售。不過，目前玖云臺(tái)景里在售建面約105-143平的住宅，價(jià)格約1.7萬元/平方米。
中交龍光玖云臺(tái)景里從推出特價(jià)到宣布上調(diào)價(jià)格，前后不過10多天
大華錦繡山海項(xiàng)目的漲價(jià)從9月1日起，每平米價(jià)格上漲300元。該項(xiàng)目有建面約89-125平方米的住宅在售，價(jià)格約1.38-1.58萬元/平方米，如果9月份價(jià)格上漲的話，整體價(jià)格將變?yōu)?.4-1.6萬元/平方米。
金地鵬達(dá)峯范自9月1日起，全線價(jià)格上漲3%。據(jù)了解，項(xiàng)目當(dāng)前在售建面約105-143平方米的住宅，價(jià)格約1.7萬元/平方米。
俊發(fā)彩云城項(xiàng)目宣布，自8月22日起每平米將漲價(jià)500元，前期在售建面約86-124平方米的住宅，價(jià)格約1.4萬元。
俊發(fā)城宣布在8月23日全線收回住宅產(chǎn)品2%優(yōu)惠，以及公寓產(chǎn)品3%的優(yōu)惠。
位于太平的金地自在城也發(fā)出了即將漲價(jià)的宣傳海報(bào)。
為什么此起彼伏的降價(jià)聲漸漸停了下來？
主要原因說來也簡(jiǎn)單，這一波打折最后演變成了樓盤之間的“內(nèi)卷”，也就是說，當(dāng)主要對(duì)手基本都給出差不多的優(yōu)惠后，大家就又回到同一起跑線上，通過降價(jià)獲得的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基本喪失。
這一點(diǎn)在經(jīng)開區(qū)和斗南片區(qū)表現(xiàn)得最為明顯，像經(jīng)開區(qū)東部的多個(gè)項(xiàng)目，前一段時(shí)間集體打折優(yōu)惠（詳情點(diǎn)擊《經(jīng)開區(qū)東片樓盤集體搞特價(jià)，死守昆明房?jī)r(jià)洼地不破防》），可是大家都降價(jià)就相當(dāng)于誰也沒降價(jià)，銷量并沒有因此上漲多少，反倒是因?yàn)榧w打折導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域形成降價(jià)預(yù)期，讓原本還打算買房的人持幣待購，區(qū)域銷售整體變差。
斗南片區(qū)的情況也差不多，綠地和卓越價(jià)格最低的房源都賣9000左右，誰也沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且由于這一輪降價(jià)，原本在年初發(fā)展勢(shì)頭看好的斗南片區(qū)，現(xiàn)在被人拿來和經(jīng)開區(qū)做對(duì)比，因?yàn)槎加腥f元以下的房?jī)r(jià)，繼續(xù)降價(jià)有點(diǎn)得不償失。
其實(shí)競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷以后的結(jié)果就是這樣，大家都付出了代價(jià)，可是誰也沒占到多大便宜。這就像最近常常被討論的中國(guó)內(nèi)地中小學(xué)教育內(nèi)卷，當(dāng)所有學(xué)生都去補(bǔ)課以后，結(jié)果就和沒補(bǔ)課一樣。
另外，前段時(shí)間有些搞特價(jià)的樓盤，其實(shí)不僅房源有限定，付款條件還特別苛刻，事實(shí)上沒有幾個(gè)人真正能以特價(jià)買到自己想買的房子，被購房者稱為“放煙幕彈”。前兩天云南房網(wǎng)微信訂閱號(hào)上就有人吐槽說（下圖），斗南某盤說是八九千特價(jià)房，結(jié)果去了一看并沒有，或者說賣完了，一樓頂樓的價(jià)格低一些但必須要全款。
這種招數(shù)本來是以前賣二手房的中介經(jīng)常用，沒想到如今開發(fā)商也玩上了。
還有，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，某些樓盤推出特價(jià)房源其實(shí)只是一種銷售技巧，因?yàn)榘凑找话沅N售規(guī)律，幾乎所有樓盤最后都會(huì)剩下一些位置和樓層不好的房源，清盤時(shí)也會(huì)打折銷售，只不過過去通常是在尾盤時(shí)悄悄進(jìn)行，如今為了和其他樓盤競(jìng)爭(zhēng)，先把這些本來就會(huì)打折的房源拿出來，搞個(gè)特價(jià)房、工抵房的噱頭，吸引客戶，而正常房源其實(shí)沒有優(yōu)惠多少。
昆明房?jī)r(jià)或陷入長(zhǎng)期拉鋸戰(zhàn)
既然內(nèi)卷式降價(jià)邊際效應(yīng)急劇下降，噱頭式、忽悠式打折也很快被市場(chǎng)看穿，昆明跟進(jìn)降價(jià)的樓盤也就漸漸少了，反過來許多項(xiàng)目還對(duì)外宣布恢復(fù)或者漲價(jià)。
不過購房者反映，宣布恢復(fù)房?jī)r(jià)的樓盤其實(shí)大多也還有些優(yōu)惠，只不過幅度小了。漲價(jià)的樓盤確實(shí)也有，只是大多數(shù)幅度很小，比如大華錦繡山海只是宣布每平米上漲300元，更像是一種象征性策略。
知情的開發(fā)商說，如果市場(chǎng)上大多數(shù)打折樓盤都恢復(fù)價(jià)格或者漲價(jià)，雖然實(shí)際售價(jià)未必會(huì)有多大上浮，市場(chǎng)預(yù)期確實(shí)會(huì)改變，因?yàn)橘I房和買其他商品一樣，都是買漲不買跌，越是有漲價(jià)預(yù)期越是想買，越是覺得以后還會(huì)下降，就越是持幣觀望。
當(dāng)然，昆明眾多樓盤取消優(yōu)惠或者漲價(jià)，除了效果有限和銷售策略之外，也還有其它因素，比如一些房企業(yè)績(jī)不錯(cuò)，經(jīng)營(yíng)壓力不大，昆明土地供應(yīng)量銳減，等等。
近期，許多房地產(chǎn)上市公司披露了半年財(cái)報(bào)，龍頭老大碧桂園不僅營(yíng)收、毛利、凈利潤(rùn)都比去年同期有較大幅度增長(zhǎng)，凈負(fù)債更是只有49.7%。這也就能理解碧桂園為什么能有底氣取消昆明項(xiàng)目的優(yōu)惠政策了。
還有雅居樂，上半年?duì)I收增長(zhǎng)15%，達(dá)到386億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)65億元。賬面上有600億現(xiàn)金不說，1700多億的銀行授信，也留著一半沒動(dòng)。
8月初在昆明降價(jià)賣房鬧出很大動(dòng)靜的陽光城，8月26日也公布了半年報(bào)，營(yíng)收和利潤(rùn)指標(biāo)都比較好看，實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)（下圖），而負(fù)債和融資成本則在下降。相信通過這一段的猛烈促銷，陽光城的負(fù)債情況會(huì)進(jìn)一步改善，繼續(xù)大幅度降價(jià)賣房的必要性不大了，實(shí)際上滇池半山等項(xiàng)目已經(jīng)在上調(diào)價(jià)格。
正因?yàn)樵S多大房企的業(yè)績(jī)超過市場(chǎng)預(yù)期，債務(wù)壓力也下降，所以也就不急著降價(jià)沖業(yè)績(jī)了。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)也從半個(gè)多月的悲觀情緒中緩了一口氣，打折聲漸漸稀疏，恢復(fù)和上調(diào)價(jià)格的卻多了起來，昆明房?jī)r(jià)有可能在現(xiàn)在的水平上長(zhǎng)期拉鋸。
長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)還得看產(chǎn)品真功夫
價(jià)格有趨穩(wěn)跡象，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)也就重新回到了產(chǎn)品上面，昆明許多本來就經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，前段時(shí)間也沒有加入踩踏式價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的房企，以及地段、資源、品質(zhì)有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，越發(fā)在產(chǎn)品上下工夫，尤其是在體現(xiàn)差異化品質(zhì)感的層面。
比如幾個(gè)一二環(huán)的項(xiàng)目，就很舍得在景觀營(yíng)造上投入。龍湖錦粼天序去年推出的豪華大平層樣板房本來就俘虜了一眾擁躉，最近又有中心庭院實(shí)景呈現(xiàn)，著實(shí)讓同行驚了一把。因?yàn)?a href="http://www.jiananbang.cn/house/view-1851.html" target="_blank">錦粼天序的庭院本來就比較大，當(dāng)初也曾宣傳可以放風(fēng)箏，不過一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都是最后才做景觀，錦粼天序卻將這一工序提前，目的就是突出自己的“大院子”。旁邊的云和中心也不遑多讓，因?yàn)轫?xiàng)目旁邊就是盤龍江以及龍江公園，環(huán)境條件是二環(huán)樓盤當(dāng)中數(shù)一數(shù)二的。
類似的還有華潤(rùn)中心潤(rùn)府，作為一環(huán)樓盤，寸土寸金，但華潤(rùn)中心卻有政府規(guī)劃的城市中央公園，目前公園已經(jīng)部分呈現(xiàn)，確實(shí)令人驚艷。二環(huán)邊的萬科京江隱翠也是在景觀上特別下工夫的樓盤，因?yàn)轫?xiàng)目緊鄰盤龍江，有水景和江岸綠化帶的天然優(yōu)勢(shì)，萬科對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的景觀期許其實(shí)在“京江隱翠”這個(gè)案名中已經(jīng)體現(xiàn)出來。類似的還有中海匯德里，雖然是二環(huán)邊樓盤，可是容積率并不高，位置上又鬧中取靜，中海也特別有意凸顯匯德里的內(nèi)外環(huán)境。
中海匯德里鬧中取靜
至于原本環(huán)境條件就比較出色的俊發(fā)生態(tài)半島、山海原著、世博一號(hào)等，則更注重產(chǎn)品本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往內(nèi)外雙修的方向發(fā)展。而地處三環(huán)內(nèi)新興潛力板塊的招商雍和府與金地峯范，前者是少有的大間距板樓，后者擁有昆明已經(jīng)不多見的小高層，產(chǎn)品力不俗。
招商雍和府樣板區(qū)
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