昆明商品房住宅的去化周期又刷新高了。
根據(jù)克而瑞公布的4月樓市成交數(shù)據(jù)，昆明商品住宅庫存總量達(dá)到了925萬方，按照4月份銷售30.32萬方的去化速度，需要19.41個月才能消化完。
昆明新房去化周期達(dá)到驚人的近20個月，比去年4月足足多了接近一年，難道是庫存增加太多嗎？其實還真不是，如果和去年同期比，昆明新建住宅的庫存量只多了200萬平米，這點多出來的庫存，如果在昆明樓市紅火的那幾年，最多兩三個月就能賣掉。
再看去年12月的庫存，和4月份的一樣，也是925萬平米，但當(dāng)時的去化周期卻只有16.41月，比上個月整整少了3個月。去年9月昆明住宅庫存也有差不多900萬，庫存時間更是只有13個多月，比上個月少了半年。這說明昆明住宅去化周期暴增，主要不是庫存增加太多，而是銷售速度越來越慢導(dǎo)致的。
很多人看到昆明新房去化周期“亮紅燈”，銷售越來越難，等著“房價一跌到底”的“美好愿望”實現(xiàn)，卻忽略了供給側(cè)發(fā)生的變化。
昆明商品住宅存量走勢（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）
仔細(xì)研究數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：進(jìn)入到去年下半年后，昆明商品住宅存量的絕對數(shù)量增長非常緩慢。
在去年9月時，昆明商品住宅庫存為899萬方，早就已經(jīng)逼近900大關(guān)。但7個月過去，住宅庫存如今也僅增加26萬方。期間有幾個月，庫存量甚至還要高于4月。也就是說，庫存的實際增加量并不多。
商品住宅存量就像一個蓄水池，如果絕對值數(shù)字變化不大，也就意味著流入和流出其實是差不多的。
昆明商品住宅過去一年銷售變化（克而瑞數(shù)據(jù)）
更為細(xì)節(jié)的商品房供銷價走勢也印證了這一點。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，昆明主城區(qū)今年1-4月總供應(yīng)134萬方商品住宅，成交了多少呢？143萬方�？偭鞒隽可踔帘攘魅肓窟�多出一些。
與之對應(yīng)，主城房價也變化不大，基本穩(wěn)定在1.4萬左右。這些數(shù)據(jù)，與房網(wǎng)前段時間《4月昆明新房成交量進(jìn)一步萎縮，房價倒是穩(wěn)定在一萬四以上》一文推論一致。
今天就來聊聊，在這份“均衡”之下，昆明樓市供給側(cè)又正在發(fā)生著什么樣的變化。
昆明土地成交銳減
從供應(yīng)端看，新增萎縮明顯。
去年下半年以來，開發(fā)商拿地面積大幅銳減。截止今年1季度結(jié)束，昆明主城土地僅成交了152.87畝，不到2019年1季度巔峰時期的1成。 同時，1-4月主城新增住宅預(yù)售面積僅172萬平米，至少是5年來最低的。今年剩余8個月，昆明市場的新增供應(yīng)量還有可能進(jìn)一步減少。
從銷售端看，卻有可能觸底反彈。
隨著政策刺激工具包的打開，昆明房貸利率今年以來多次下調(diào)、放貸周期縮短、公積金貸款額度提升并降低首付比例、留滇人才置業(yè)給予購房補貼，加上本來也不算嚴(yán)格的限購政策，幾乎將能用的手段都安排上了。在度過了一季度傳統(tǒng)淡季及政策放水的雙重刺激下，下半年月均銷售面積重回40-50萬方的可能性很大。
如果昆明新建住宅的消化速度超過新增供應(yīng)速度，房價其實不僅很難進(jìn)一步下跌，甚至還有可能略有反彈。
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