南亞風(fēng)情•第壹城黃昏鳥(niǎo)瞰商業(yè)廣場(chǎng)

文_華寧

“昆明正在變成一座重商的城市”。在去年底的一次地產(chǎn)論壇上，來(lái)自上海美邦商業(yè)顧問(wèn)公司的李剛總經(jīng)理這樣說(shuō)。支持他這種觀點(diǎn)的理由是，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積正在進(jìn)入一個(gè)大爆發(fā)時(shí)期。僅去年一年，昆明開(kāi)業(yè)的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積就高達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，這是一個(gè)令人咋舌的數(shù)字。

昆明商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，一方面源于這個(gè)城市商業(yè)改造升級(jí)的需要，另一方面，隨著大規(guī)模城中村和舊城區(qū)改造的深入，大量市區(qū)黃金地段被釋放出來(lái)，受規(guī)劃條件和開(kāi)發(fā)成本的制約，興建城市綜合體成了房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選，而商業(yè)，則是城市綜合體中最重要的構(gòu)成部分。

昆明商業(yè)的路徑選擇

雖然做大昆明商業(yè)，并將昆明商業(yè)從“城市的商業(yè)”向“商業(yè)的城市”推進(jìn)，已經(jīng)成為城市管理者和部分開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，但讓許多房地產(chǎn)企業(yè)感到棘手的是，面對(duì)幾何式增長(zhǎng)的龐大商業(yè)體量，商業(yè)地產(chǎn)如何開(kāi)發(fā)成了一道頗費(fèi)思量的難題。

昆明傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式無(wú)非兩種，一種是普通社區(qū)商業(yè)，規(guī)模不大但風(fēng)險(xiǎn)較小，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式也很簡(jiǎn)單，一般都是銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，較少部分則選擇自持，但不管哪種方式，都沒(méi)有太多經(jīng)營(yíng)壓力。因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的定位就是社區(qū)配套，有非常現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商無(wú)需考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃、整體運(yùn)營(yíng)等等復(fù)雜問(wèn)題。

還有一種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式則是傳統(tǒng)的城市購(gòu)物中心，一般是主力店加店中店的形態(tài)，開(kāi)發(fā)商往往選擇自持一部分物業(yè)，其余銷(xiāo)售。這樣的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)難度較大，往往受制于商圈背景，無(wú)法自成一體，所以發(fā)展受限。而且由于這種購(gòu)物中心多半是五六層以上的立體封閉空間，一方面體量不可能很大，所能布局的業(yè)態(tài)受到局限，另一方面，這種向上發(fā)展的空間格局很容易造成冷熱反差極大的情形。因此，傳統(tǒng)購(gòu)物中心也無(wú)法承載“商業(yè)昆明”的產(chǎn)業(yè)命運(yùn)。

美式ShoppingMall：水土不服？

既然社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)購(gòu)物中心都不足以引領(lǐng)昆明的商業(yè)發(fā)展潮流，那么，近10年在國(guó)內(nèi)頗受追捧的ShoppingMall是否能夠成為昆明商業(yè)突破的方向呢？

ShoppingMall其實(shí)是個(gè)“舶來(lái)品”，早在上個(gè)世紀(jì)初就已經(jīng)出現(xiàn)在美國(guó)，迄今已經(jīng)有一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展歷史，是一種高度模式化，非常成熟的商業(yè)形態(tài)。

ShoppingMall的最大特點(diǎn)是商業(yè)業(yè)態(tài)的完美布局，強(qiáng)大的一站式消費(fèi)模式，是當(dāng)今最流行、最復(fù)雜、也最能代表現(xiàn)代商業(yè)理念的商業(yè)綜合體，世界上所有商業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家都有非常發(fā)達(dá)的ShoppingMall。中國(guó)內(nèi)地引進(jìn)ShoppingMall有10年歷史，如今已遍布全國(guó)，昆明的金源時(shí)代購(gòu)物中心就是一個(gè)典型的ShoppingMall。

縱觀國(guó)內(nèi)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的ShoppingMall，成功者雖不乏其例，但失敗者也不鮮見(jiàn)，整體發(fā)展?fàn)顩r遠(yuǎn)不如在它的起源地——美國(guó)那么風(fēng)生水起。

是ShoppingMall來(lái)到中國(guó)后水土不服嗎？長(zhǎng)期研究ShoppingMall的浙江工商大學(xué)商學(xué)院教授李德章認(rèn)為，ShoppingMall是美國(guó)郊區(qū)商業(yè)的產(chǎn)物，但在中國(guó)，郊區(qū)商業(yè)往往容易陷入低端化，不利于商業(yè)項(xiàng)目的鋪?zhàn)馍怠＿€有，中國(guó)土地金貴，ShoppingMall無(wú)法像美國(guó)那樣鋪張，如果只考慮平面布局，再納入一個(gè)封閉空間的話，商業(yè)面積就會(huì)很有限。因此，在中國(guó)內(nèi)地，并不是每一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目都適合建設(shè)為ShoppingMall，也不是在所有的城市都適合把美國(guó)式ShoppingMall作為領(lǐng)導(dǎo)型商業(yè)體。

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