十年間，昆明商業(yè)地產(chǎn)盡管起步晚，但對(duì)各種模式的積極探索從未止步：早期有昆都“夜市娛樂(lè)休閑”模式、柏聯(lián)廣場(chǎng)“純商業(yè)”運(yùn)營(yíng)模式的探索，現(xiàn)如今，順城“城市綜合體”、昆明老街“邊保護(hù)邊開(kāi)發(fā)”模式等新興模式日趨成熟，不斷受到市場(chǎng)的認(rèn)可�？偨Y(jié)十年間，昆明商業(yè)地產(chǎn)的成功模式，因地制宜是先決條件。

“首先要對(duì)項(xiàng)目有充分的了解，然后確定是先招商、后定制，還是先把物業(yè)建出來(lái)、后招商，又比如是否自持、怎么做到差異化等。這些問(wèn)題在商業(yè)建設(shè)之初就要想好�！�
昆明理工大學(xué)建筑工程學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈表示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的時(shí)間周期，在前期對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)了解以及周密安排后，才能保證制定對(duì)項(xiàng)目最有利的發(fā)展規(guī)劃。

事實(shí)上，外來(lái)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的進(jìn)駐也給昆明市場(chǎng)注入了新的活力，這些外來(lái)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)有北京漢博、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等，他們給昆明商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的變化和效果有目共睹。借助“外腦“儼然成為昆明商業(yè)地產(chǎn)順利運(yùn)營(yíng)的重要保證。比如，順城引入了第一太平戴維斯，南亞風(fēng)情·第壹城引進(jìn)的是北京漢博。

“以前，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)是自己玩�！崩ッ黠L(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問(wèn)部部門(mén)經(jīng)理左琦認(rèn)為，現(xiàn)在有更多的外來(lái)運(yùn)營(yíng)、代理機(jī)構(gòu)進(jìn)入，是好事情。

鄧曉盈也表示，外來(lái)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、招商、持有以及運(yùn)作等方面都有經(jīng)驗(yàn)，可以最大限度地發(fā)揮其對(duì)項(xiàng)目的推動(dòng)作用。

此外，在打造中國(guó)面向東南亞、南亞橋頭堡的城市定位之下，昆明城市未來(lái)將獲得較大的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采取“引進(jìn)來(lái)、走出去”的方式進(jìn)行嫁接，有利于打開(kāi)昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全國(guó)乃至全球視野。

白塔路商圈。本報(bào)記者黨建為攝

成功典范1

滿足小區(qū)居民的同時(shí)可適當(dāng)服務(wù)片區(qū)

物業(yè)類(lèi)型：社區(qū)型商業(yè)

典型代表：世紀(jì)城shoppingmall、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場(chǎng)以及時(shí)光俊園、金色俊園商業(yè)街等

個(gè)案闡釋

世紀(jì)城shoppingmall是涵蓋以餐飲、超市以及車(chē)立方汽車(chē)市場(chǎng)、百貨等四大主力業(yè)態(tài)為主的一站式、多體驗(yàn)購(gòu)物中心。它可以說(shuō)是海納百川，包容各種物業(yè)，可以滿足世紀(jì)城住宅小區(qū)的配套需求，也對(duì)整個(gè)區(qū)域及昆明城市產(chǎn)生了一定的輻射力。目前，小區(qū)街鋪、底商等商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)成型。

新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)都做得比較有特色，比如，部分商業(yè)物業(yè)圍繞社區(qū)主題，主打“運(yùn)動(dòng)牌”；在周邊世紀(jì)城商業(yè)滿足日常生活需求的基礎(chǔ)上，新亞洲·體育城商業(yè)部分著力吸引商務(wù)人群，比如中高端酒店尼斯酒店的引入；配套小區(qū)商業(yè)定位，引入了部分中高檔的特色餐飲，比如祥云薈館。

俊發(fā)主導(dǎo)的時(shí)光俊園、金色俊園商業(yè)街部分都做得很用心。比如，時(shí)光俊園金格店采取的是定制式方式，對(duì)特定人群有較強(qiáng)的凝聚力。

業(yè)界點(diǎn)評(píng)

左琦（昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)商業(yè)顧問(wèn)部部門(mén)經(jīng)理）：社區(qū)商業(yè)的發(fā)展歷程是這樣的：在小區(qū)交房后，首先進(jìn)駐的是裝修公司和中介機(jī)構(gòu)，等小區(qū)的入住率稍有提高后，慢慢會(huì)出現(xiàn)小超市、小賣(mài)鋪、小吃店等基礎(chǔ)生活商業(yè)業(yè)態(tài)。在入住率進(jìn)一步提高后，滿足人們更高層次需求的休閑商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)，比如中高檔餐飲、零售店、美容店等。

社區(qū)型商業(yè)的規(guī)模依賴(lài)社區(qū)的位置、規(guī)模、消費(fèi)人群�？梢杂袔讉€(gè)思考，比如商業(yè)體量需要多大；怎樣才能把人氣聚起來(lái)；定位不僅考慮滿足小區(qū)居民需求，也可以適當(dāng)輻射周邊。

這類(lèi)商業(yè)得益于城市多中心的外溢。但這些商業(yè)的城市職能還不是很明顯，它們目前的主要職能依舊是服務(wù)社區(qū)以及適當(dāng)服務(wù)片區(qū)。

成功典范2

區(qū)域型商業(yè)開(kāi)發(fā)需有前瞻性

物業(yè)類(lèi)型：區(qū)域型商業(yè)

典型代表：北辰財(cái)富中心、南亞風(fēng)情·第壹城等

個(gè)案闡釋

商業(yè)地產(chǎn)有自身的運(yùn)行周期。2005年，北辰財(cái)富中心剛剛上馬的時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)其的關(guān)注度也僅停留在對(duì)待一般項(xiàng)目，并沒(méi)有覺(jué)得有哪些不同。經(jīng)過(guò)了幾年的努力后，現(xiàn)在的北辰財(cái)富中心已經(jīng)形成了一定商氣。

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