生存壓力測(cè)試中小房企處境堪憂

中小房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)受前所未有的考驗(yàn)！五種力量角逐昆滇樓市，誰(shuí)主沉浮呢？

以北京為例，根據(jù)北京房協(xié)過(guò)去五年跟蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科、保利、中海等十大品牌房企在過(guò)去五年間拿地的集中度越來(lái)越突出，以北京市場(chǎng)為例，在1000多家在冊(cè)房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應(yīng)量的45%�！敖衲甑臄�(shù)據(jù)我們還在檢測(cè)當(dāng)中，但大的趨勢(shì)是一樣的，而且有越來(lái)越集中的態(tài)勢(shì)�！必�(fù)責(zé)為中房協(xié)和北京市房協(xié)提供監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的東方金城國(guó)際信用評(píng)估有限公司副總經(jīng)理劉世平說(shuō)，作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況四大數(shù)據(jù)之一，五成土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢(shì)，說(shuō)明隨著調(diào)控的深入，資源的集中度越發(fā)凸顯，當(dāng)下通過(guò)低價(jià)儲(chǔ)備大量土地的開(kāi)發(fā)商勢(shì)必成為未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)者，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”現(xiàn)象。“我們目前的跟蹤情況顯示，以北京市場(chǎng)為例，十大房企手中握著的年度土地待開(kāi)發(fā)面積總量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)比重的93%，換句話說(shuō)，兩年以后的供應(yīng)超過(guò)九成集中在這10家當(dāng)中�！眲⑹榔脚袛啵S著調(diào)控的深入，行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化趨勢(shì)進(jìn)一步加深。

不僅僅是土地，隨著銷(xiāo)售回暖，品牌房企資金回流狀況持續(xù)改善，而且很重要的一點(diǎn)是，逐步放寬的房地產(chǎn)信貸也在向品牌房企集中。也就是說(shuō)，在調(diào)控政策的壓力下，品牌房企獲取貸款的能力遠(yuǎn)大于中小房企。北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)職副會(huì)長(zhǎng)李陽(yáng)也曾坦言，在審批信貸額度時(shí)，品牌房企獲取率確實(shí)較高，且未來(lái)這種趨勢(shì)依然會(huì)延續(xù)。

限購(gòu)令是把雙刃劍，一刃橫向購(gòu)房者，一刃直接抹了房企的脖子，尤其是中小房企的脖子�？梢韵胍�(jiàn)，隨著昆滇市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)內(nèi)一線大鱷、本土國(guó)企資本、本土品牌房企將逐步主導(dǎo)昆滇房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的土地占有率、資金占有率、市場(chǎng)占有率將逐步提高，中小房企必將經(jīng)歷一場(chǎng)規(guī)模浩大的整合與被整合，其發(fā)展空間和生存空間越來(lái)越小。

這就是因?yàn)橐豁?xiàng)限購(gòu)令政策所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境的變化，這就是樓市第三次巨變?cè)诋a(chǎn)業(yè)鏈上的可以預(yù)見(jiàn)的巨變之一。

對(duì)于廣大中小房企來(lái)說(shuō)，最好的日子應(yīng)該是那個(gè)充分利用資金杠桿、“以小博大”的年代，以少量自有資本撬動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，快速銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，大賺一筆收手或者轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個(gè)項(xiàng)目。然而，由于市場(chǎng)遭受限購(gòu)影響，購(gòu)房群體普通陷入觀望情緒，開(kāi)發(fā)商原本打算快速銷(xiāo)售、快速得利的如意算盤(pán)也只能打空，由于銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)，原本計(jì)算好的利潤(rùn)空間被擠壓殆盡，一旦遭遇銷(xiāo)售困境或者融資困境，開(kāi)發(fā)商必定面臨“斷臂求生”的局面。

今年年初，昆明金坤世紀(jì)項(xiàng)目正是資金鏈斷裂最終被債主中恒泰一口吃掉；而下半年昆明萬(wàn)科出手云上城和啟鴻假日城市，也多多少少與浙聯(lián)地產(chǎn)、啟鴻地產(chǎn)兩家企業(yè)資金鏈緊張有關(guān)。昆滇市場(chǎng)的大魚(yú)吃小魚(yú)還不只這些，早年的東驤神駿被云南城投收編、美城國(guó)際被保利拿下、盛唐城魂歸俊發(fā)、世博首岸歸入巨和地產(chǎn)旗下將成南亞未來(lái)城系列、上錦城變身廣電地產(chǎn)的蘭亭上錦、摩根道打上金成集團(tuán)烙印、星耀水鄉(xiāng)改姓中信、五甲塘被中航收入囊中、吹簫巷部分股權(quán)出讓中天、滇池泊屋投身華融信托……

在樓市調(diào)控重點(diǎn)打擊投資投機(jī)需求的同時(shí)，資金儲(chǔ)備薄弱、市場(chǎng)抗壓能力差的中小企業(yè)漸漸成為第一個(gè)倒下的群體，即使勉強(qiáng)維生，最終也逃不出被并購(gòu)、入股或者破產(chǎn)的命運(yùn)。在樓市因限購(gòu)進(jìn)入第三次巨變的過(guò)程中，一窮二白的中小房企會(huì)變得越來(lái)越拮據(jù)，而原本膀大腰圓的大型房企，在接手現(xiàn)成的“媳婦兒”之后，掛上自己的金子招牌，照樣能傳宗接代。這些企業(yè)會(huì)利用自身的資源和融資優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操盤(pán)，只要保證充足的資金鏈，不愁房子賣(mài)不出。而那些早早“賣(mài)子求生”的企業(yè)，只能在樓市調(diào)控的市場(chǎng)大背景下，成為大鱷們觥籌交錯(cuò)中黯然離去的背影。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控、冷清的市場(chǎng)氛圍、緩慢的銷(xiāo)售過(guò)程加之多方勢(shì)力的相互競(jìng)爭(zhēng)，讓中小房企在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，一直處于被動(dòng)局面。除了遭受市場(chǎng)冷落，銷(xiāo)售受阻、資金鏈緊張外，還得時(shí)刻面臨多重市場(chǎng)力量的襲擾和競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)日漸壓縮的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及日趨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，中小房企的生存壓力也正在日漸加大。

這是一場(chǎng)“高富帥”和“屌絲”的決斗，決斗的結(jié)局，似乎已經(jīng)沒(méi)有了懸念。（宛鋼/《云觀察》·云南房網(wǎng)資訊中心）

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