如今，小區(qū)內(nèi)的“住改商”現(xiàn)象屢見不鮮，隨之產(chǎn)生的問題也層出不窮。記者在昆明走訪調(diào)查中了解到，與幾年前“住改商”大多是在住宅樓里開公司的現(xiàn)象相比，近年來“住改商”的種類呈現(xiàn)多元化，民宿、美容院、汗蒸館、麻將會所、培訓(xùn)機構(gòu)……可謂五花八門。“住改商”愈演愈烈，許多小區(qū)業(yè)主也怨聲載道，業(yè)主們最想知道的是，這樣的行為到底合不合法？如果影響到了其他業(yè)主的生活品質(zhì)或產(chǎn)生安全隱患，應(yīng)該怎么解決？
走訪
不少業(yè)主深受“住改商”騷擾
家住昆明經(jīng)典雙城小區(qū)的李女士向晚報反映，自己居住的小區(qū)里有很多商家進駐，噪音、安全等問題接踵而來�！拔易〉哪菞潣抢镩_了一個汗蒸館，進進出出的陌生人增多不說，商家還常用磚頭抵住單元防盜門，方便他們的顧客進出。”
“我不知道商家怎么想的，弄到小區(qū)里，發(fā)生火災(zāi)了他們負得了責(zé)嗎？”李女士說，經(jīng)典雙城小區(qū)住房商用的情況十分普遍。
記者在經(jīng)典雙城小區(qū)A區(qū)外圍看到，小區(qū)一樓開滿棋牌室、培訓(xùn)機構(gòu)、中介等各類店鋪。小區(qū)內(nèi)的一棟單元樓上，也有兩套住房開起美容會所。另一棟住宅樓下則開設(shè)了棋牌室和中學(xué)培訓(xùn)機構(gòu)。記者對這些商家進行采訪，他們?nèi)歼x擇拒絕。
“在住宅樓里開培訓(xùn)機構(gòu)和補習(xí)班，來來往往的人就雜，不知道這些人是不是家長，各種人莫名其妙就進了單元樓，什么時候把你東西抬走都不知道�！毙^(qū)住戶張先生說，好在他們家樓層較高，培訓(xùn)機構(gòu)的噪聲影響不到他，但商家所帶來的安全隱患卻讓他很擔(dān)心。
“樓上是樂器培訓(xùn)班，對面是棋牌室，簡直鬧騰得不行�！睒I(yè)主俞女士對記者抱怨道，雖然“住改商”從某種程度上方便了居民的生活，但帶給左鄰右舍更多的還是煩惱。
在記者的走訪中，滇池衛(wèi)城、中央麗城、融城春曉、百年明日城市等多個住宅小區(qū)，均存在不同程度的“住改商”現(xiàn)象。在金菊路、北站、萬宏路附近的多個社區(qū)，記者也發(fā)現(xiàn)“住改商”現(xiàn)象十分普遍，每個小區(qū)里少則幾家，多則十幾家。絕大部分有商鋪的住宅樓里，樓下的防盜門都敞開著，樓道內(nèi)的“牛皮癬”小廣告也隨處可見。
“我住的是高層，一棟住宅樓里有不少公寓酒店，天天都有不少陌生人出入樓道�！奔易≈醒臌惓切^(qū)的魏女士說，商家們大多是租房后簡單裝修就開始經(jīng)營�！拔覀儼堰@里當(dāng)做家，可是一些房東只把這里當(dāng)做賺錢的工具�！�
面對“住改商”，不少居民很不贊同，認為最大的問題是安全隱患，可大家都對此束手無策。
商家
小區(qū)房租低 還離客戶近
記者在采訪中了解到，之所以有很多人選擇在住宅樓里做生意，原因大多是住宅樓的售價、租金、物業(yè)費、水電費、停車費都遠低于商鋪、寫字樓，經(jīng)營者可以節(jié)約成本。而對于房屋所有者來說，也很愿意將房屋租給用作商業(yè)的租客，因為這樣的租金往往比一般租戶高。另外，在一定程度上，隱蔽在小區(qū)里的商業(yè)，躲過工商、稅務(wù)、環(huán)保、食安等部門的監(jiān)管可能性也較大。
滇池衛(wèi)城一住宅樓內(nèi)的美容店老板告訴記者：“現(xiàn)在干我們這一行的，基本都是租房，資金都用來周轉(zhuǎn)，否則一套房動輒上百萬元，如果錢都用來買了房，那生意還怎么做？”
溪畔麗景小區(qū)住宅里一家家政公司負責(zé)人陳女士告訴記者，兩年前她在霖雨路附近開店，20多平方米月租2300元，而小區(qū)里60平方米的房子租金只要1300元，不但有廚房和廁所，累了還能在臥室休息�！瓣P(guān)鍵是小區(qū)老人多，對保姆需求量大�！�
用“住改商”做茶葉生意的孫先生說，他主營線上業(yè)務(wù)，“有個倉庫放茶葉就行，沿街商鋪房租太貴，在小區(qū)里租房，又能經(jīng)營又能倉儲，一舉兩得�！�
禧瑞都小區(qū)一家托管所的工作人員王先生說：“有一些大爹大媽來投訴過，但我覺得對居民而言還是好處更多吧。小區(qū)里年輕爸爸媽媽較多，對幼兒托管服務(wù)需求很大�！�
物管
事前不知道 事后沒辦法
記者走訪發(fā)現(xiàn)，很多住宅小區(qū)的業(yè)主、業(yè)委會、物管對“住改商”行為都是“事前不知道，事后沒辦法”。大多只能抱怨一下、勸說幾句。有的物業(yè)告訴記者“不清楚”，有的則說“不好管”。一些業(yè)委會則表示“沒有執(zhí)法權(quán)”。
“住宅屬于業(yè)主的私人空間，物管無權(quán)干預(yù)�！睂τ�經(jīng)典雙城汗蒸館可能存在的安全隱患，該小區(qū)物管人員回應(yīng)，“這些商家都沒在物管登記過，對于可能存在的安全隱患，我們不方便進門檢查，能做好的就是保證樓層的消防安全，我們在各樓層都配置了滅火設(shè)備。”
“住宅用途要看租戶與業(yè)主協(xié)商的情況，如果涉及房屋改造或影響消防安全等，我們會對商家進行管理�！�融城春曉物管工作人員告訴記者，對于小區(qū)內(nèi)的“住改商”情況，他們不清楚，也無法完全管理到位�！拔覀�?nèi)デ瞄T，住戶也不一定會給我們開，管理上存在困難。”
采訪中，各小區(qū)的物管都對“住改商”表示頭疼，由于沒有執(zhí)法權(quán)，物管只能以勸導(dǎo)為主，同時和商戶積極溝通，最大程度維護業(yè)主權(quán)益，但往往收效甚微。有的物管提出，希望有關(guān)職能部門的管理觸角延伸到小區(qū)，共同促進相關(guān)問題的解決。
昆明規(guī)定
擅改居住功能 最高罰5000元
今年5月，昆明出臺實施《昆明市居住房屋租賃管理辦法》（下稱《辦法》），對昆明居住房屋租賃市場的管理、規(guī)范提出新要求。
昆明市住建局房屋交易產(chǎn)權(quán)管理處相關(guān)負責(zé)人周瑩介紹，《辦法》主要是為了解決住房租賃行為中違法建筑租賃、未經(jīng)登記備案租賃、利用出租房屋從事違法活動以及改造房屋進行出租、群租等問題。在各種租房亂象中，《辦法》從租賃行為的合法性、流動人口管理、消防、安全等方面進行了詳細的規(guī)定。
昆明市綜合行政執(zhí)法支隊副支隊長鄒軍明介紹，《辦法》規(guī)定，違反規(guī)定改變使用性質(zhì)的房屋，不得出租�！耙恍┏凶鈶粼谖唇�(jīng)房東許可的前提下，擅自將住宅進行重新裝修，之后重新對外轉(zhuǎn)租，改成相應(yīng)的美容院、美甲店甚至私人會所，把原來的居住功能變?yōu)樯虡I(yè)功能�！掇k法》要求不得擅自改變原房屋的居住使用功能，根據(jù)相應(yīng)條款，可對其進行1000元以上5000元以下的處罰。”
律師說法
“住改商”須整棟樓業(yè)主同意
云南滇緬律師事務(wù)所主任伍開國介紹，《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
伍開國認為，如果本小區(qū)內(nèi)的“住改商”在事前未通過小區(qū)業(yè)主（利害關(guān)系人）的同意，有利害關(guān)系的業(yè)主可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，直接起訴違規(guī)“住改商”的經(jīng)營戶及業(yè)主，請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失。小區(qū)物管也應(yīng)對違規(guī)“住改商”行為加以制止并限期搬離或整改。
據(jù)記者了解，根據(jù)我國《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。最高法院的司法解釋明確規(guī)定了有利害關(guān)系業(yè)主的最小范圍——整棟樓的業(yè)主。這意味著，只要有一名有利害關(guān)系業(yè)主向法院主張不同意，就可以一票否決。（春城晚報 記者劉嘉 實習(xí)生唐堯青 呂林 阮星茹）
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