昆明銳理數(shù)據(jù)2019年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1.1 昆明經(jīng)濟(jì)概況

【GDP和CPI】2019年一季度昆明全市生產(chǎn)總值1119.43億元，同比增長(zhǎng)9.2%，增速快于全國(guó)2.8個(gè)百分點(diǎn)。

【社會(huì)消費(fèi)品零售總額和金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額】2019年1-5月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1115.21億元，同比增長(zhǎng)9.7%，居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)保持著較高的增速水平；金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額14640億元，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

【固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資】2019年1-5月，昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1219.74億元，同比增長(zhǎng)2.20%。2019年15月房地產(chǎn)投資額為638.58億，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的52.11%。

1.3 經(jīng)濟(jì)政策小結(jié)

持續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持調(diào) 控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，進(jìn)一步穩(wěn)定昆明市商品住房市場(chǎng)。繼續(xù)執(zhí)行2018年7月1日出臺(tái)的限購(gòu)政策，非本省戶(hù)籍且年滿(mǎn)十八周歲同一身份自然人限購(gòu)1套新建商品住房。

全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，地區(qū)生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等指標(biāo)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展有利條件 和積極因素增多。但全市投資增長(zhǎng)仍然乏力，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換仍需提速，發(fā)展質(zhì)量效益仍需進(jìn)一步提升。

2.1  土地整體市場(chǎng)分析

【整體供求量?jī)r(jià)】土地市場(chǎng)供求保持高位，未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加�。汗�應(yīng)土地162宗，面積7336.19畝；成交土地120宗，面積5426.25畝，相比2018年上半年無(wú)論是供應(yīng)和成交都有較大幅度的增加。成交單價(jià)586.98萬(wàn)元/畝，成交金額318.51億元。

2.2  各性質(zhì)土地供銷(xiāo)價(jià)分析

【各性質(zhì)土地】住宅性質(zhì)的用地依然占據(jù)主流：上半年純住宅用地供應(yīng)4338.69畝，占比59%；成交3778.54畝，占比70%，單價(jià)547.22萬(wàn)元/畝

2.3  各區(qū)域土地供銷(xiāo)價(jià)分析

【各城區(qū)土地供銷(xiāo)價(jià)】官渡區(qū)和呈貢區(qū)供銷(xiāo)兩旺，呈貢區(qū)成交表現(xiàn)搶眼：2019年上半年土地供應(yīng)主要集中在官渡區(qū)、西山區(qū)和呈貢；成交主要集中在呈貢區(qū)、官渡區(qū)和西山區(qū)，盤(pán)龍區(qū)成交單價(jià)和樓面價(jià)均為最高，因雅居樂(lè)地產(chǎn)以129%溢價(jià)率拿下盤(pán)龍區(qū)的2宗地塊，使得盤(pán)龍區(qū)成為土地溢價(jià)最高區(qū)域。

2.4  各板塊土地供銷(xiāo)價(jià)分析

【各板塊土地供銷(xiāo)價(jià)】板塊分化明顯，第三圈層板塊成供銷(xiāo)熱點(diǎn)區(qū)域：除了中心、世博板塊，其他板塊都有土地的供應(yīng)和成交。其中呈貢、空港、西山原來(lái)位于城市第三圈層的板塊成為今年土地供銷(xiāo)的熱點(diǎn)區(qū)域，主要是因?yàn)檫@些區(qū)域本身有土地供應(yīng)，同時(shí)也表明了城市往外擴(kuò)張的方向。

2.6  主要開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)拿地分析

【拿地份額分析】外來(lái)房企不斷涌入，搶地勢(shì)頭強(qiáng)勁，強(qiáng)者恒強(qiáng)：從拿地面積份額看，前十名總和占75%；從總地價(jià)份額看，前十名總和占68%。前十拿地外房企多為外來(lái)品牌房企，外來(lái)房企已占據(jù)昆明主流市場(chǎng)。

2.8  土地市場(chǎng)小結(jié)

1、2019年上半年昆明土地市場(chǎng)保持高位并持續(xù)走高，住宅用地依然是供需主流用地。政府加快 供地節(jié)奏來(lái)滿(mǎn)足需求，隨著外來(lái)房企不斷涌入，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企為了減少競(jìng)爭(zhēng)，降低風(fēng)險(xiǎn)，紛紛采取合作拿地開(kāi)發(fā)的模式

2、預(yù)計(jì)下半年政府依然會(huì)增加土地供應(yīng)，多宗優(yōu)質(zhì)土地將以拍賣(mài)形式出讓?zhuān)�土地市�?chǎng)熱度不減，搶地成常態(tài)，公開(kāi)凈地高溢價(jià)率持續(xù)。

3、品牌房企的集中度還會(huì)不斷提升，行業(yè)集中化的趨勢(shì)會(huì)越演越烈，凸顯強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)格局。

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