3.1 住宅市場整體分析
【住宅供銷】市場整體供銷趨于平衡，成交量價穩(wěn)中有升：2019年上半年住宅市場新增398.68萬㎡，同比增長22.92%；成交426.79萬㎡，同比上漲4.15%；2019年上半年住宅月均去化71萬㎡，供銷比為0.9。
3.1 住宅市場整體分析
【住宅存量】存量受供求結構影響波動，處于市場合理范圍：截止2019年6月30日，昆明市住宅存量545.19萬㎡，較2018年年底下降了28萬㎡；按照2019年上半年月均去化71萬㎡計算，去化周期為7.7個月。
3.1 住宅市場整體分析
【住宅成交價格】住宅價格總體呈上升趨勢，漲幅收窄：2019年上半年均價13949元/㎡，同比增長6.04%。
3.2 商品住宅各建筑形態(tài)分析
【商品住宅各建筑形態(tài)分析】高層住宅占據(jù)大部分市場份額：2019年上半年除獨棟別墅外，其余均有新增供應。商品住宅供銷存主力為高層（供占59%、銷占66%、存占52%）；小高、中高和超高層均有較大占比。疊拼別墅售價最高，為22493元/㎡。
3.3 各區(qū)域商品住宅市場分析
【各區(qū)域供銷存價分析】區(qū)域分化明顯，南市區(qū)供求持續(xù)火熱，中市區(qū)價格保持領先：2019年商品住宅供銷存南市區(qū)占主力（供占42%，銷占44%，存占41%）；其次為北市區(qū)；均價最高為中市區(qū)17439元/㎡，比最低均價區(qū)域（呈貢）高6544元/㎡。
3.4 各板塊商品住宅市場分析
【各板塊供銷存價分析】板塊冷熱不均，量價分割明顯：供應占比前三的是北市、東南、官南板塊，占比分別為20%、18%、18%；成交占比前三為：東南、官南、北市板塊，占比分別為18%、17%、16%；存量占比前三為：北市、東南、官南板塊，占比分別為17%、15%、14%；均價前三為：中心、西山、次中心板塊，價格分別為25013、17176、16392元/㎡。
3.5 商品住宅產(chǎn)品分析
【供銷面積段】90㎡以下小面積段產(chǎn)品的份額逐漸減小，90-120㎡、120-140㎡為市場成交主力，140以上面積段逐年遞增，市場產(chǎn)品改善趨勢明顯。
3.6 各物業(yè)形態(tài)分析
【高層住宅交叉分析】高層成交30794套，核心成交主力100~130㎡、120-160萬，次主力為140-160㎡、160-200萬。面 積天花板160㎡（≤160㎡成交套數(shù)占比96%，＞160㎡僅占4%）�？們r天花板250萬（≤250萬占比92%，＞250萬僅8%）。
3.6 各物業(yè)形態(tài)分析
【洋房住宅交叉分析】洋房成交2914套，核心成交主力140-160㎡、200-250萬。面積天花板200㎡（≤200㎡成交套數(shù)占比 96%，＞200㎡占4%）。
3.6 各物業(yè)形態(tài)分析
【別墅住宅交叉分析】別墅成交512套，核心主力為140-160㎡、350-400萬。面積天花板600㎡（≤600㎡成交套數(shù)占比 97%，＞600㎡僅占3%）�？們r天花板1500萬（≤1500萬占比97%，＞1500萬僅3%）。
3.8 商品住宅市場小結
1、商品住宅在2019年上半年表現(xiàn)不錯，新增供應和銷售均同比上漲，但銷售增長的速度遠低于供應的速度。供應的增長得益于18年下半年土地供應的增加，銷售增幅的收窄是因為政策的影響導致外地客群減少。
2、市場主流產(chǎn)品依然是高層物業(yè)，別墅產(chǎn)品在限墅令后會更加稀缺。從今年大熱的巫家壩片區(qū)我們可以看到，昆明市場客戶對于品質(zhì)產(chǎn)品的追逐一點也不亞于其他省會城市。開發(fā)商的產(chǎn)品競爭力再次成為市場關注的焦點，產(chǎn)品力以及后續(xù)的服務才是增加客戶粘性的硬道理。
3、從產(chǎn)品面積的變化看，供應和成交其140-160平米左右的戶型大幅增長。隨著二胎和三胎的全面放開，需求的變化推動產(chǎn)品的變化，剛需產(chǎn)品會逐漸被改善產(chǎn)品替代。
4、由于18年下半年和19年上半年土地供應的增加，預計在19年下半年會有大量的樓盤集中上市，住宅物業(yè)市場供應會增加，競爭肯定上半年強烈，是以價換量還是以提高品質(zhì)來提高溢價和競爭力，那就看各位開發(fā)商的選擇。
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