2021年可以說是昆明土地市場近年來最冷淡的一年。據(jù)云南房網統(tǒng)計，昆明主城2021年僅完成51宗約1132畝商住土地交易，土地收入僅約101億元，在成交低迷的大背景下，土地流拍的情況在9月以后開始顯著增加，主城全年流拍面積達834畝，占總供地量的42%。
昆明主城2021年土地供應、成交情況（云南房網制圖）
昆明2021年土地供應和成交創(chuàng)近7年來最低水平（圖自：銳理）
橫向看全年各月數(shù)據(jù)，1-12月中除1和11月出現(xiàn)零供地零成交外，另外10個月均有土地供應和成交，累計供應商住土地1966畝，完成交易1132畝，交易完成率約58%，實現(xiàn)約101億元的土地收入。
從2018年開始，昆明土地市場進入高熱階段，連續(xù)3年供地面積都超萬畝。而2021年的土地交易，則是歷經高熱后的急速冰凍期。與2020年供應土地1萬畝、成交8456畝、土地收入近600億元的成績相比，土地供應量銳減8成，成交量縮水近9成，土地收入減少8成，為2015年以來最低的成交水平。
昆明主城2021年土地成為主力為五華、官渡和陽宗海（云南房網制圖）
具體從各區(qū)賣地情況來看，2021年昆明主城土地交易最大的是五華區(qū)，賣地273畝，攬金28.83億元，占比24%；其次為官渡區(qū)，賣地228畝，攬金42.16億元，占比20%；第三為陽宗海片區(qū)，賣地211畝，攬金3.89億元�？崭燮瑓^(qū)沒有土地成交，西山、呈貢、經開區(qū)、高新區(qū)的賣地量都在百畝以下。
昆明主城賣掉的1132畝土地中近5成是商住混合用地（云南房網制圖）
去年完成交易的土地中，混合用地的成交比例有了明顯提升，成為成交面積最大類型，累計完成11宗共計541畝土地，占比近5成；其次為城鎮(zhèn)住宅用地，累計完成27宗共計448畝土地，占比近4成；最后為商業(yè)用地，累計完成11宗共計143畝土地，占比1成。
去年昆明主城土地市場冷淡，不僅表現(xiàn)在土地供應和成交量的下滑，還有兩個顯著變化：溢價不熱和流拍面積增多。
昆明主城2021年溢價土地僅有4宗，平均溢價率約29%
先看溢價部分。2021年昆明主城僅有4宗約151畝宅地發(fā)生溢價交易，溢價地塊來自經開區(qū)和官渡區(qū)巫家壩，成交時間都發(fā)生情況較好的在上半年，溢價率（總溢價面積/總成交面積）為13%。其中溢價地塊地塊為保利+陽光城競得的KCJ2019-6號宅地，溢價率為35%。
相比前年溢價地塊有10宗共計1547畝來說規(guī)�？s小不少，同時溢價率相較于呈貢斗南卓越競得的滇池晴翠（溢價率172%）、中海競得的西南林大匯德里地塊（溢價率107%）來說,溢價熱情明顯減退。
昆明主城2021年土地流拍面積占總供應量4成
再看流拍地塊。昆明主城全年流拍地塊共計13宗約834畝，流拍面積占總供應量的42%。對比去年同期，在供應足有萬畝流拍805畝，流拍率7.9%的情況下，暴漲34%。
有一點值得注意，與往年流拍地塊要么是集中位置偏遠、要么是土地門檻高的情況不同，去年流拍地塊中有很大一部分來自早已有主的城改地塊，比如盤龍區(qū)白龍寺城改一期、梁源城改二期、西山區(qū)城市更新改造21號片區(qū)項目三期地塊均已流拍，流拍城改地塊面積約221畝，占總流拍面積的26%。
從上圖統(tǒng)計表可以看到，主城流拍土地的情況主要集中爆發(fā)在9月份以后。時間轉回到2021年下半年，全國熱點城市開始進行第二輪土地集中供應，在政策收緊的大背景下，房企拿地日趨謹慎，多地報出土地流拍新聞。
回到昆明，雖未在集中供地之列，但在9月也出現(xiàn)了年內第一波供地高峰。一次性供地565畝，無奈最終成交只有11畝。至此之后便偃旗息鼓，10月供地面積回落，11月零供地，12月年終沖刺也未能挽回流拍之勢�，F(xiàn)在回過頭來看，9月的那波爆發(fā)，頗有試探意味。
受此影響，2021年新入昆房企數(shù)量從2020年的4家減少到2家，一家是接手雍錦園的南昌建工，另一家是操盤爛尾項目譽峰國際的藍城，二者都沒有通過土地招拍掛的方式落子。
去年4月時，昆明市自然資源和規(guī)劃局悉數(shù)將主城五華、官渡、西山、盤龍、呈貢、經開、高新、陽宗海和度假區(qū)各區(qū)的商住土地供應計劃公布，計劃在全年完成約6850畝商住土地的供應。不過，按照實際情況來看，僅完成計劃量的16%。
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