東南西北漲聲一片

從整體昆明市場(chǎng)來(lái)看，昆明房產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)一直是上揚(yáng)的趨勢(shì)，尤其是以房地產(chǎn)市場(chǎng)情況較好的2007年，各片區(qū)價(jià)格上漲幅度基本在20%以上。2008年后房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始冷清，消費(fèi)者陷入觀(guān)望，整體市場(chǎng)價(jià)格保持一個(gè)小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

分區(qū)域來(lái)看，2006年到2007年市中心住房?jī)r(jià)格漲幅最大。由于受當(dāng)時(shí)二環(huán)以?xún)?nèi)只坼不建的政策影響，市中心區(qū)域由于地段價(jià)值的的稀缺性，成為投資價(jià)值最大化的區(qū)域，所以二環(huán)內(nèi)的上漲幅度最大。2008年，城中村改造開(kāi)始，隨著一些已經(jīng)開(kāi)工的城中村項(xiàng)目面世，二環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格只能在高位上小幅增長(zhǎng)。

滇池板塊和世博板塊是除市中心之外價(jià)格較高的兩個(gè)板塊。由于這兩個(gè)板塊自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，居家別墅等高檔樓盤(pán)較多，目標(biāo)消費(fèi)群體較為穩(wěn)定，市場(chǎng)受政策影響的敏感度不強(qiáng)，所以?xún)r(jià)格漲幅相對(duì)其它區(qū)域更為穩(wěn)定。

東南板塊（含呈貢新區(qū)）在2008年到2009年價(jià)格漲幅較大，一方面由于呈貢新區(qū)大學(xué)城已經(jīng)初具規(guī)模，市場(chǎng)前景看好；另一方面是位于呈貢新城和主城之間過(guò)渡地帶的區(qū)域地段價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。近年來(lái)，該板塊一些在售的帶有別墅和花園洋房的綜合類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也帶動(dòng)該區(qū)域價(jià)格上漲，同時(shí)該區(qū)域某些在售大盤(pán)在2008年銷(xiāo)售遇冷時(shí)候由于資金緊張，低價(jià)傾銷(xiāo)，而在2009年5月之后價(jià)格又開(kāi)始高速上漲，所以?xún)r(jià)格變動(dòng)較大。

北市板塊在2006-2008年期間價(jià)格上漲幅度較快，2009年之后價(jià)格上漲幅度變化較小。北市板塊在2001年左右開(kāi)始開(kāi)發(fā)，由于區(qū)域發(fā)展環(huán)境較東市板塊和西山板塊要好，開(kāi)發(fā)量逐年暴增，2007年到達(dá)最高峰。但由于開(kāi)發(fā)量較大，“空住率”較高，前期價(jià)格上漲過(guò)快，受二手房市場(chǎng)影響，2009年北市區(qū)的價(jià)格漲幅明顯降低。

東市板塊和西山板塊由于受自身區(qū)域環(huán)境的制約和影響，都是廠(chǎng)礦較為集中區(qū)域，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次不高，價(jià)格也相對(duì)偏低，漲幅較小。但隨著西山板塊城中村的改造和東市板塊新機(jī)場(chǎng)建設(shè)后限高問(wèn)題的解決，這兩個(gè)板塊未來(lái)前景看好。

——田野區(qū)域劃分

北市片區(qū)：以龍泉路、二環(huán)北路、昆曲路圍成的范圍區(qū)域
世博片區(qū)：以昆曲路、二環(huán)東路、光明路、金瓦路向東延伸區(qū)域
東市片區(qū)：以貴昆路、二環(huán)東路、光明路、金瓦路向東延伸區(qū)域
東南片區(qū)：以貴昆路、二環(huán)南路、民航路沿昆明巫家壩機(jī)場(chǎng)向南區(qū)域
廣福片區(qū)：以金家河、海埂路、二環(huán)南路、民航路沿昆明巫家壩機(jī)場(chǎng)向南區(qū)域
滇池片區(qū)：以金家河、海埂路、二環(huán)南路、大觀(guān)河范圍區(qū)域
西山片區(qū)：以大觀(guān)河、二環(huán)西路、人民西路向西延伸區(qū)域

普通住宅板塊分布特征

北市區(qū)作為開(kāi)發(fā)較早的板塊，其開(kāi)發(fā)初期產(chǎn)品無(wú)差異化，特色不明確，房?jī)r(jià)被拉低，曾是昆明市普通住宅供應(yīng)最大的區(qū)域，雖然北市區(qū)今年只有一個(gè)新增項(xiàng)目，但規(guī)模大，供應(yīng)量大，作為開(kāi)發(fā)較早，居住人口較多的居住板塊，北市區(qū)仍保著較好的發(fā)展的勢(shì)頭；

相對(duì)于北市區(qū)和南市區(qū)，西市區(qū)和東市區(qū)顯然還是相對(duì)滯后，西市區(qū)和東市區(qū)樓盤(pán)今年新增供應(yīng)量都不大，這主要是受區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局和城中村分布的影響。

市中心今年新增項(xiàng)目也較往年有所增加，未來(lái)受城中村改造影響，市中心區(qū)域房源還將逐漸增加。

目前昆明普通住宅分布仍然是一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)橹行�，普通住宅供�?yīng)仍保持在傳統(tǒng)兩大板塊——南市區(qū)和北市區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)建設(shè)用地日漸稀缺，普通住宅已開(kāi)始向近遠(yuǎn)郊安寧、呈貢擴(kuò)散。

南市區(qū)一直是近幾年來(lái)普通住宅供應(yīng)量很大的一個(gè)區(qū)域，作為昆明開(kāi)發(fā)較早、品質(zhì)較好的居住板塊，在居住價(jià)值方面很有成長(zhǎng)性，但由于該板塊土地供應(yīng)量減少，普通住宅會(huì)從目前競(jìng)爭(zhēng)激烈至未來(lái)漸趨穩(wěn)定，從近期曝光率較高的螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城、廣福國(guó)際商貿(mào)港、南市財(cái)富中心和廣福商業(yè)中心、領(lǐng)世21等潛在的商業(yè)項(xiàng)目和寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)看，南市區(qū)商業(yè)配套設(shè)施在不斷豐富及完善中，商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。

東市區(qū)和西市區(qū)以前屬于廠(chǎng)礦工業(yè)區(qū)，居住品質(zhì)略差，西市區(qū)在經(jīng)過(guò)多年循序漸進(jìn)的發(fā)展后，教育、醫(yī)療、公建等方面的配套也得到完善，價(jià)值逐漸突顯，且受高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的影響，不斷有公司企業(yè)進(jìn)入，人口繼續(xù)攀升，隨著朝花曦拾、新域盛景、經(jīng)典•壹城等潛在樓盤(pán)推出，未來(lái)西市區(qū)將成為普通住宅熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈；片區(qū)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)時(shí)間較早老小區(qū)，如豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等，品質(zhì)相對(duì)低劣，但在后面開(kāi)發(fā)的百大國(guó)際花園、水逸康橋等帶動(dòng)下，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)品質(zhì)也在不斷提升。

東市區(qū)廠(chǎng)礦較多，配套也不完善，今年拍賣(mài)的工業(yè)用地也大量集中在該區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)張和發(fā)展，該區(qū)域?qū)儆谛乱?guī)劃的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套和公共交通都將得到完善，兼之該區(qū)域擁有大量土地儲(chǔ)備，未來(lái)具一定發(fā)展前景。

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