寫字樓

2008-2009年各季度寫字樓物業(yè)供求情況

爆發(fā)“5A大戰(zhàn)”

從2008年年中至今，順城雙塔、俊發(fā)中心、欣都龍城、和諧世紀(jì)、南亞之門、世紀(jì)中心、東方首座、金領(lǐng)地、志遠(yuǎn)城市綜合體、星都國(guó)際總部基地、南亞風(fēng)情•第壹城等眾多項(xiàng)目爭(zhēng)相入市，昆明寫字樓市場(chǎng)的開發(fā)與投放市場(chǎng)力度也隨之進(jìn)入了世博會(huì)以來(lái)的最高峰。而這些項(xiàng)目一個(gè)共同的特點(diǎn)就是，都不約而同地豎起了“打造5A級(jí)智能化寫字樓”的大旗。

“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。參照此標(biāo)準(zhǔn)，昆明這批寫字樓的上市，不僅豎起了一座座標(biāo)高，市場(chǎng)格局也掀起了一股升級(jí)換代的潮流。

如高約百米的順城雙塔，為筒中筒建筑結(jié)構(gòu)，采用5A智能化標(biāo)準(zhǔn)打造，外立面采用金屬加玻璃幕墻，擁有一系列在國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)都屬上乘的軟硬件配套設(shè)施；世紀(jì)中心建筑最高處達(dá)186米，共計(jì)46層，項(xiàng)目采用目前最先進(jìn)的全鋼結(jié)構(gòu)建筑形式，是云南省鋼結(jié)構(gòu)建筑的翹楚，建成后將成為云南“鋼構(gòu)第一樓”；俊發(fā)中心除了5A智能化配套，又是當(dāng)前辦公產(chǎn)品中極稀缺的6E級(jí)寫字樓，10米高的酒店式全明大堂、多部高速電梯只為40余家企業(yè)服務(wù)；星都國(guó)際總部基地則是17萬(wàn)平米超大規(guī)模別墅花園商務(wù)區(qū)；南亞風(fēng)情•第壹城2棟5A甲級(jí)寫字樓總建筑面積9.6萬(wàn)平方米，A座高168米，共36層，B座寫字樓高100多米，共29層，二棟寫字樓將采用智能化的硬件、全面的安防和消防系統(tǒng)加上全球第一物管品牌世邦魏理仕的物業(yè)服務(wù)，凸顯5A甲級(jí)寫字樓品質(zhì)。

而面對(duì)當(dāng)前大規(guī)模的高端寫字樓產(chǎn)品釋放，如何消化，需要多長(zhǎng)時(shí)間？從目前的銷售狀況看，順城雙塔、俊發(fā)中心、欣都龍城、星都國(guó)際總部基地等項(xiàng)目都受到了市場(chǎng)的認(rèn)可和追捧，甚至有業(yè)界人士認(rèn)為，此前遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了市場(chǎng)對(duì)于高端產(chǎn)品的需求。

就如何成功打造國(guó)際甲級(jí)寫字樓，業(yè)內(nèi)人士也提出了建議，國(guó)際甲級(jí)寫字樓作為企業(yè)辦公和實(shí)力形象的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，因?yàn)槠髽I(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和硬件設(shè)施配套方面，均要體現(xiàn)國(guó)際前瞻的設(shè)計(jì)理念和科技的創(chuàng)新；不僅建筑本身體量比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工之初就要為將來(lái)發(fā)展預(yù)留出足夠的“可改造區(qū)間”。

——田野視角

2009年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在開發(fā)的辦公物業(yè)有15個(gè)，其中存量樓盤8個(gè)（2季度尾盤2個(gè)），潛量樓盤7個(gè)。

存量辦公物業(yè)供應(yīng)面積共293410平米，潛量樓盤供應(yīng)面積324300平米，銷售量約為165465平米，按現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量計(jì)算銷售率為56.39%。寫字樓物業(yè)供應(yīng)均價(jià)約為7536元/平米，與去年同比上漲17.5%。

當(dāng)然，不是所有的寫字樓都具有很好的投資價(jià)值。相對(duì)來(lái)說(shuō)，地段位置越好、檔次越高、配套越全的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)更受到投資者的親睞。所以，近幾年開發(fā)的寫字樓相對(duì)早期開發(fā)的寫字樓更容易受到投資者的追捧。從這個(gè)角度說(shuō)，一些二手物業(yè)也很有投資價(jià)值。

城中村打響“突圍”戰(zhàn)

2010-2013城中村改造新增建筑面積預(yù)測(cè)

今年，“城中村改造項(xiàng)目”這個(gè)專有詞匯第一次出現(xiàn)在房交會(huì)上，較有代表性的項(xiàng)目有十個(gè)之多。它們都有一些共同的特點(diǎn)：項(xiàng)目配套完善，地塊位置均好，住宅、商業(yè)并駕齊驅(qū)，開發(fā)水平良好，并且均要承擔(dān)一定數(shù)量的回遷戶。

從一定意義上說(shuō)，從今年房交會(huì)開始，城中村改造項(xiàng)目將伴隨昆明樓市三到五年，或更長(zhǎng)時(shí)間，開發(fā)商和購(gòu)房者與之打交道的，大部分都將是城中村的改造項(xiàng)目。

2008年2月27日，昆明打響城中村改造的突圍戰(zhàn)，至今，一年多時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，據(jù)悉，336個(gè)城中村有60多個(gè)啟動(dòng)了拆遷，20多個(gè)完成了全部拆遷，幾十家企業(yè)進(jìn)入城中村改造，上百億社會(huì)資本已用于改造的拆遷安置、回遷房建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這項(xiàng)工程對(duì)于昆明的城市建設(shè)是一次前所未有的破冰之旅，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)是一次前所未有的機(jī)遇。

2009年1月，昆明西山區(qū)南亞風(fēng)情廣場(chǎng)項(xiàng)目土地成功交易。5月，昆明市高新區(qū)新發(fā)村土地被云南鼎易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。一時(shí)間，大型城中村項(xiàng)目競(jìng)相上馬，而這些項(xiàng)目目前都正在順利開發(fā)之中。3月經(jīng)典壹城開盤，6月SOHO俊園開盤，接下來(lái)，匯都國(guó)際二期、鳳凰龍城、別樣藍(lán)天、聯(lián)邦國(guó)際中心、啟鴻•假日城市、豆腐營(yíng)改造項(xiàng)目、蓮花池志遠(yuǎn)城市綜合體、西山新城、南亞風(fēng)情廣場(chǎng)、鼎易天城等城中村改造項(xiàng)目將相繼面市。

有業(yè)內(nèi)人士分析，城中村改造項(xiàng)目的體量巨大，未來(lái)5年內(nèi)336個(gè)城中村的改造，涉及3800多萬(wàn)平方米的總建筑面積，按照昆明主城區(qū)每年新建500萬(wàn)平方米的商品房面積計(jì)算，城中村的占地面積相當(dāng)于昆明主城區(qū)7-8年的商品房建筑面積。

年前，市政府方面透露：“未來(lái)5年內(nèi)，昆明的土地供應(yīng)將以城中村項(xiàng)目為主�！币簿褪钦f(shuō)，昆明未來(lái)幾年內(nèi)的商品房供應(yīng)也將主要來(lái)自城中村改造項(xiàng)目。深度介入眼前的這場(chǎng)城中村改造，是昆明房地產(chǎn)企業(yè)在今后3-5年間拿地做項(xiàng)目的必經(jīng)之路；而近兩年，除此之外的其他供地可能性微乎其微，這也意味著無(wú)地塊可開被淘汰出局。因此，“進(jìn)入城中村改造是目前的大勢(shì)，我們已經(jīng)介入�！薄拔覀冋谡剛€(gè)城中村項(xiàng)目�！边@兩種情況成為很多開發(fā)商目前的狀態(tài)。從另一角度看，城中村改造是“機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存”，給了很多開發(fā)做大做強(qiáng)的機(jī)會(huì)。

2008年2月，昆明啟動(dòng)了城中村改造工作，昆明主城建成區(qū)范圍內(nèi)共有城中村336個(gè)，涉及土地面積約9萬(wàn)多畝，拆遷總建筑面積約3800萬(wàn)平米。截止2009年10月，已有102家企業(yè)參與到城中村改造工作中來(lái)，城中村改造已投資近150億元。

城中村改造對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：1、未來(lái)5年，昆明房地產(chǎn)開發(fā)將主要以城中村改造為主；2、房地產(chǎn)的開發(fā)格局將由二環(huán)以外向二環(huán)以內(nèi)演變；3、未來(lái)幾年，昆明二手房市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)春天；4、城中村項(xiàng)目不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供過(guò)于求。

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