小戶型——低總價(jià)最誘人

2009年普通住宅的火爆中，小戶型一枝獨(dú)秀。銷(xiāo)售排名前十的熱銷(xiāo)樓盤(pán)中，有4個(gè)是中小戶型為主的樓盤(pán)，即和諧世紀(jì)、星澤園、銀海領(lǐng)域、金色俊園項(xiàng)目。從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，這些項(xiàng)目80％是以中小戶型為主。成交單套平均面積約在85平方米左右。其中和諧世紀(jì)成交套數(shù)面積平均為60平方米左右；還有一些項(xiàng)目體量較小，開(kāi)盤(pán)就已清盤(pán)的，如上海沙龍二期、正大紫都城等。

昆明小戶型銷(xiāo)售火爆的歷史，可以追溯到2001年開(kāi)盤(pán)的陽(yáng)光A版。不論從租金，還是二手房投資升值回報(bào)率，迄今這個(gè)項(xiàng)目仍被視為昆明小戶型樓盤(pán)的經(jīng)典項(xiàng)目。在陽(yáng)光A版帶動(dòng)下開(kāi)發(fā)的一批樓盤(pán)，如86街公寓、76港、奧霖公寓、昆明春天等，都是小戶型物業(yè)的早期代表，這些項(xiàng)目地段優(yōu)良，價(jià)格適中，投資價(jià)值和升值潛力都很高。

目前，小戶型樓盤(pán)有向兩方面發(fā)展的趨勢(shì)，一方面是大型樓盤(pán)的小戶型房源逐漸增多，另外一方面是城市綜合體的小戶型公寓。大型樓盤(pán)小戶型產(chǎn)品比例的增加，使得小戶型也可以享受大社區(qū)成熟的配套和大盤(pán)規(guī)劃、景觀綠化的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品線的延長(zhǎng)也便于銷(xiāo)售速度的提高。而城市綜合體的小戶型產(chǎn)品，地理位置的優(yōu)越性、便捷的交通、自住投資皆宜的多功能型，也使得城市綜合體小戶型逐漸成為近年來(lái)的亮點(diǎn)。

我們預(yù)計(jì)，小戶型樓盤(pán)未來(lái)仍然是昆明市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向。但從投資的角度說(shuō)，不同地段、不同功能的小戶型樓盤(pán)投資價(jià)值會(huì)出現(xiàn)差異。隨著城中村項(xiàng)目的逐漸推出，適合小型辦公的MOHO型寫(xiě)字樓將逐漸增多，這會(huì)沖擊商住混用的小戶型產(chǎn)品。大型樓盤(pán)的小戶型產(chǎn)品會(huì)更加集中于60-90平米的緊湊型兩居到三居，以適合普通家庭居家需求。60平米以下的小戶型中，屬于城市綜合體開(kāi)發(fā)，又有良好經(jīng)營(yíng)管理的酒店式公寓前景相對(duì)看好。

豪宅——市場(chǎng)兩極分化

2009年，與普通住宅銷(xiāo)售量一路高歌猛進(jìn)成鮮明對(duì)比的是，別墅和高級(jí)公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化。一極，是滇池路板塊和世博板塊的居家別墅和市中心高級(jí)公寓銷(xiāo)售火爆；一極是遠(yuǎn)郊區(qū)的度假別墅銷(xiāo)售繼續(xù)艱難。總體來(lái)看，2009年一手樓盤(pán)的別墅和高級(jí)公寓價(jià)格有所下滑，部分二手的居家別墅和高級(jí)公寓價(jià)格堅(jiān)挺。

實(shí)際上，從小戶型到大戶型，從普通住宅到居家別墅和高級(jí)公寓，走的是居家生活環(huán)境的路線——客戶購(gòu)買(mǎi)的是居住的舒適度和周邊生活環(huán)境的便利度。但是，郊區(qū)第二居所別墅和度假別墅，客戶追求的就是度假價(jià)值和自然景觀價(jià)值。既然是度假價(jià)值，主要不是看室內(nèi)、看房子的大小和豪華，而是看室外，看社區(qū)配套有些什么餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、水療的配套。這是兩種發(fā)展軌跡、兩種開(kāi)發(fā)思路。

現(xiàn)在，滇池路、世博板塊的別墅，居家生活的條件越來(lái)越完善，而主城區(qū)內(nèi)可作為別墅開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越稀缺。所以物業(yè)價(jià)值不斷提升，銷(xiāo)售看好，價(jià)格上漲。比較而言，滇池路板塊的突出優(yōu)勢(shì)是成片開(kāi)發(fā)，整個(gè)滇池度假區(qū)的自然環(huán)境和整體容積率控制的很好，已經(jīng)形成昆明的富人區(qū)，不足之處是景觀缺乏變化。而世博板塊的突出優(yōu)勢(shì)是森林、山地和世博園，但整體環(huán)境的均好性稍差。但這兩個(gè)板塊距離市中心區(qū)的距離都適合作為居家生活別墅。

下一步，昆明還有一些稍遠(yuǎn)的可以開(kāi)發(fā)居家別墅的區(qū)域。未來(lái)的滇池北岸、東岸，以及東連接線和新機(jī)場(chǎng)高速兩側(cè)，環(huán)境條件和交通距離條件相當(dāng)于滇池路板塊和世博板塊的延伸。滇池北岸、東岸屬于親水環(huán)境，交通距離屬于未來(lái)主城區(qū)和呈貢新區(qū)的結(jié)合部。隨著昆明交通條件的進(jìn)一步改善，作為第一居所的別墅是具備條件的。而東連接線、新機(jī)場(chǎng)高速兩側(cè)以及雙龍鄉(xiāng)周邊，則屬于山地森林環(huán)境，交通距離位于東繞城線以?xún)?nèi)和主城區(qū)與空港之間，未來(lái)也具備一定的居家別墅的價(jià)值。

同樣，高級(jí)公寓比的也是土地資源和環(huán)境資源的稀缺性。如果位于三市街市中心區(qū)或翠湖邊，雖然現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)很高，但未來(lái)升值空間仍然很大。這也是俊園、順城住宅二手價(jià)格不斷攀升的直接原因。但是，作為度假別墅，單純的景觀環(huán)境就難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和吸引力。因?yàn)槔ッ鹘伎h的山林、湖泊很多，找到可以開(kāi)發(fā)別墅的地方很多。除了陽(yáng)宗海、安寧太平、雙龍鄉(xiāng)、安寧溫泉、富民之外，團(tuán)結(jié)鄉(xiāng)、小哨、軍馬場(chǎng)、嵩明、尋甸、呈貢、晉寧、宜良以及澄江、彌勒、馬龍、曲靖未來(lái)都會(huì)出現(xiàn)不少的度假別墅項(xiàng)目和高爾夫項(xiàng)目。這樣，未來(lái)度假別墅的供應(yīng)量不僅很大，而且在度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理上的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

商業(yè)地產(chǎn)——撐開(kāi)樓市版圖

商鋪無(wú)疑已經(jīng)成為人們普遍選擇的投資佳品，而商業(yè)作為一面旗幟，在一定程度上也佐證并彰顯出一座城市的經(jīng)濟(jì)活力與能量。2009年，一批“帶頭大哥”的出現(xiàn)，使得昆明市中心唯一的商圈被徹底打破，東、南、西、北多商圈齊頭并進(jìn)，促進(jìn)了新昆明商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和城市版圖的擴(kuò)張，商業(yè)格局開(kāi)始進(jìn)入新紀(jì)元。

今年一開(kāi)春，昆明商業(yè)地產(chǎn)就呈現(xiàn)出購(gòu)銷(xiāo)兩旺、一片欣欣向榮之勢(shì)。從1月18日金江•北大街開(kāi)盤(pán)140套商鋪當(dāng)日售出120套，到2月初金色商業(yè)街商鋪幾近售罄；從經(jīng)典壹城商鋪的火熱認(rèn)籌到新螺螄吸引全國(guó)各地4萬(wàn)余名商家，無(wú)不體現(xiàn)著年初商業(yè)地產(chǎn)的狂熱。隨后，呈貢新城商業(yè)開(kāi)業(yè)進(jìn)入昆明地產(chǎn)的主流視野，搶先到大學(xué)城掘金一時(shí)風(fēng)起。而近期欣都龍城、南亞風(fēng)情•第壹城等大體量項(xiàng)目風(fēng)頭狂飆，其中南亞風(fēng)情•第壹城已確定家樂(lè)福、保利、百勝、豪生等100多家國(guó)內(nèi)外知名品牌進(jìn)駐該城。

而放眼全城，南有南亞風(fēng)情•第壹城、南市中央金座、星耀星世界、新螺螄灣；中有昆明老街、順城、東方首座、志遠(yuǎn)•城市綜合體；北有欣都龍城、領(lǐng)域時(shí)代；西有西山新城、聯(lián)邦國(guó)際、正大紫都城......據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有20多個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在今年逐鹿市場(chǎng)，約有一半項(xiàng)目號(hào)稱(chēng)欲打造城市綜合體。隨著新勢(shì)力出現(xiàn)，傳統(tǒng)格局的打破、新格局的確立對(duì)昆明商業(yè)市場(chǎng)做出了最新定位：市中心，傳統(tǒng)CBD、規(guī)劃CBD、次CBD商業(yè)商務(wù)群雄傲視全城；南市區(qū)，滇池路、廣福路、昆洛路，路路繁榮；北市區(qū)，形成以北辰財(cái)富中心為核心，連接主城、東部、北部的昆明主城副中心。

也正是由于大體量商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)和躍躍欲試，也使得目前是在售商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期有拉長(zhǎng)和繼續(xù)拉長(zhǎng)的可能。主要原因一是在上半年住宅、商業(yè)等項(xiàng)目火熱銷(xiāo)售的背后，相當(dāng)大一部分的客戶為投資客戶，如果不是特別看好的產(chǎn)品，一般暫時(shí)不會(huì)急著再次投資。二是開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)上半年的資金積累，一般不存在資金緊張的困境。當(dāng)然，需求下降，價(jià)格未降，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌也是市場(chǎng)規(guī)律。

今年的房交會(huì)上，眾多在售和將售項(xiàng)目會(huì)集中展出，其中包括大量城中村改造項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目中基本都配備了較大體量的商業(yè)產(chǎn)品，投資者在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行仔細(xì)考察，然后出手投資，不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。

2009年，昆明借勢(shì)城市擴(kuò)容的機(jī)遇，承襲住宅市場(chǎng)的回暖熱度，一股商業(yè)新勢(shì)力正蓄勢(shì)待發(fā)。

根據(jù)田野機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，昆明商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格一路爬升，從2006年一季度的11633元/平米，到2009年一季度增長(zhǎng)到21784元/平米，四年間幾乎增長(zhǎng)一倍。隨著城市的不斷擴(kuò)容，三環(huán)外的商業(yè)物業(yè)體量不斷增加，自09年一季度起，拉低了商業(yè)物業(yè)的整體價(jià)格水平。但是，可以預(yù)計(jì)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格整體上還是上升的走勢(shì)。

今天，當(dāng)昆明商業(yè)地產(chǎn)渴望突進(jìn)、謀求大步一躍時(shí)，昆明正用遠(yuǎn)瞻的城市規(guī)劃和強(qiáng)大配套服務(wù)為它遙指未來(lái)。

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