東南西北漲聲一片

從整體昆明市場來看，昆明房產(chǎn)價格近年來一直是上揚的趨勢，尤其是以房地產(chǎn)市場情況較好的2007年，各片區(qū)價格上漲幅度基本在20%以上。2008年后房地產(chǎn)市場開始冷清，消費者陷入觀望，整體市場價格保持一個小幅增長的趨勢。

分區(qū)域來看，2006年到2007年市中心住房價格漲幅最大。由于受當時二環(huán)以內(nèi)只坼不建的政策影響，市中心區(qū)域由于地段價值的的稀缺性，成為投資價值最大化的區(qū)域，所以二環(huán)內(nèi)的上漲幅度最大。2008年，城中村改造開始，隨著一些已經(jīng)開工的城中村項目面世，二環(huán)內(nèi)的樓盤價格只能在高位上小幅增長。

滇池板塊和世博板塊是除市中心之外價格較高的兩個板塊。由于這兩個板塊自然環(huán)境優(yōu)勢突出，居家別墅等高檔樓盤較多，目標消費群體較為穩(wěn)定，市場受政策影響的敏感度不強，所以價格漲幅相對其它區(qū)域更為穩(wěn)定。

東南板塊（含呈貢新區(qū)）在2008年到2009年價格漲幅較大，一方面由于呈貢新區(qū)大學城已經(jīng)初具規(guī)模，市場前景看好；另一方面是位于呈貢新城和主城之間過渡地帶的區(qū)域地段價值逐漸顯現(xiàn)。近年來，該板塊一些在售的帶有別墅和花園洋房的綜合類項目的開發(fā)，也帶動該區(qū)域價格上漲，同時該區(qū)域某些在售大盤在2008年銷售遇冷時候由于資金緊張，低價傾銷，而在2009年5月之后價格又開始高速上漲，所以價格變動較大。

北市板塊在2006-2008年期間價格上漲幅度較快，2009年之后價格上漲幅度變化較小。北市板塊在2001年左右開始開發(fā)，由于區(qū)域發(fā)展環(huán)境較東市板塊和西山板塊要好，開發(fā)量逐年暴增，2007年到達最高峰。但由于開發(fā)量較大，“空住率”較高，前期價格上漲過快，受二手房市場影響，2009年北市區(qū)的價格漲幅明顯降低。

東市板塊和西山板塊由于受自身區(qū)域環(huán)境的制約和影響，都是廠礦較為集中區(qū)域，開發(fā)項目檔次不高，價格也相對偏低，漲幅較小。但隨著西山板塊城中村的改造和東市板塊新機場建設后限高問題的解決，這兩個板塊未來前景看好。

——田野區(qū)域劃分

北市片區(qū)：以龍泉路、二環(huán)北路、昆曲路圍成的范圍區(qū)域
世博片區(qū)：以昆曲路、二環(huán)東路、光明路、金瓦路向東延伸區(qū)域
東市片區(qū)：以貴昆路、二環(huán)東路、光明路、金瓦路向東延伸區(qū)域
東南片區(qū)：以貴昆路、二環(huán)南路、民航路沿昆明巫家壩機場向南區(qū)域
廣福片區(qū)：以金家河、海埂路、二環(huán)南路、民航路沿昆明巫家壩機場向南區(qū)域
滇池片區(qū)：以金家河、海埂路、二環(huán)南路、大觀河范圍區(qū)域
西山片區(qū)：以大觀河、二環(huán)西路、人民西路向西延伸區(qū)域

普通住宅板塊分布特征

北市區(qū)作為開發(fā)較早的板塊，其開發(fā)初期產(chǎn)品無差異化，特色不明確，房價被拉低，曾是昆明市普通住宅供應最大的區(qū)域，雖然北市區(qū)今年只有一個新增項目，但規(guī)模大，供應量大，作為開發(fā)較早，居住人口較多的居住板塊，北市區(qū)仍保著較好的發(fā)展的勢頭；

相對于北市區(qū)和南市區(qū)，西市區(qū)和東市區(qū)顯然還是相對滯后，西市區(qū)和東市區(qū)樓盤今年新增供應量都不大，這主要是受區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局和城中村分布的影響。

市中心今年新增項目也較往年有所增加，未來受城中村改造影響，市中心區(qū)域房源還將逐漸增加。

目前昆明普通住宅分布仍然是一個中心，兩個基本點，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域為中心，普通住宅供應仍保持在傳統(tǒng)兩大板塊——南市區(qū)和北市區(qū)，隨著城市化進程的加快，城區(qū)建設用地日漸稀缺，普通住宅已開始向近遠郊安寧、呈貢擴散。

南市區(qū)一直是近幾年來普通住宅供應量很大的一個區(qū)域，作為昆明開發(fā)較早、品質(zhì)較好的居住板塊，在居住價值方面很有成長性，但由于該板塊土地供應量減少，普通住宅會從目前競爭激烈至未來漸趨穩(wěn)定，從近期曝光率較高的螺螄灣國際商貿(mào)城、廣福國際商貿(mào)港、南市財富中心和廣福商業(yè)中心、領世21等潛在的商業(yè)項目和寫字樓項目的開發(fā)來看，南市區(qū)商業(yè)配套設施在不斷豐富及完善中，商業(yè)項目未來競爭將會日趨激烈。

東市區(qū)和西市區(qū)以前屬于廠礦工業(yè)區(qū)，居住品質(zhì)略差，西市區(qū)在經(jīng)過多年循序漸進的發(fā)展后，教育、醫(yī)療、公建等方面的配套也得到完善，價值逐漸突顯，且受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的影響，不斷有公司企業(yè)進入，人口繼續(xù)攀升，隨著朝花曦拾、新域盛景、經(jīng)典•壹城等潛在樓盤推出，未來西市區(qū)將成為普通住宅熱點開發(fā)區(qū)域，競爭激烈；片區(qū)內(nèi)一些開發(fā)時間較早老小區(qū)，如豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等，品質(zhì)相對低劣，但在后面開發(fā)的百大國際花園、水逸康橋等帶動下，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)品質(zhì)也在不斷提升。

東市區(qū)廠礦較多，配套也不完善，今年拍賣的工業(yè)用地也大量集中在該區(qū)域，隨著城市的擴張和發(fā)展，該區(qū)域?qū)儆谛乱?guī)劃的城區(qū)，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套和公共交通都將得到完善，兼之該區(qū)域擁有大量土地儲備，未來具一定發(fā)展前景。

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