經(jīng)濟學(xué)家任澤平曾說過一句非常著名的話：房地產(chǎn)是周期之母。
房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)、地方政府最大收入來源、居民最重要財富、銀行最大風(fēng)險敞口，帶動金融、批發(fā)、建材等50多個上下游行業(yè)的發(fā)展，牽一發(fā)而動全身。
也正因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟總體發(fā)展態(tài)勢和相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟協(xié)調(diào)程度密切相關(guān)，所以房地產(chǎn)總是會隨著時間的變化出現(xiàn)擴張和收縮交替反復(fù)的過程，形成獨特的經(jīng)濟周期。
中國自有房地產(chǎn)行業(yè)以來，平均3到5年之間就會發(fā)生一次周期性波動，而且每一次波動的特征都是先收縮后擴張，因此每次波動往往也會伴隨一個合適的抄底時機出現(xiàn)。
如果用事后諸葛亮的角度看，20多年來中國樓市大致出現(xiàn)過3次絕佳的買房時機。把握住這些機會的人，可能僅用幾個月時間就實現(xiàn)了財富的翻倍增值，而錯過這些機會的人至今仍在悔不當初。
來到2022年，在經(jīng)歷了2021年下旬房地產(chǎn)行業(yè)的空前收縮之后，大量的刺激政策又開始密集出臺，整個行業(yè)隱隱又有抬頭的趨勢。那么在2022年歷史會不會重演？房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的買房時機又會不會再一次到來呢？
在分析這個問題之前，我們需要先看看歷次絕佳購房時機都出現(xiàn)在什么時候，以及歷次房地產(chǎn)波動的時候都有哪些特征。
中國房地產(chǎn)史上3次絕佳購房時機
第1次買房時機出現(xiàn)在2003-2004年，非典時期。
2003年非典席卷中國，讓許多行業(yè)遭受重創(chuàng)，經(jīng)濟也高度承壓。因此到03年底國務(wù)院出臺第18號文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。
文件中首次明確把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展定性為擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持經(jīng)濟持續(xù)增長的重要渠道。
在政策的支持下房價開始狂飆，2004年全國住宅均價增速15%，當年商品房銷售額達到10378億元，首次突破萬億。
第2次買房時機出現(xiàn)在2008年，美國次貸危機爆發(fā)時期。
2008年美國金融危機席卷全球，中國也未能幸免，投資客退場導(dǎo)致國內(nèi)需求收縮，資金受阻。為了確保經(jīng)濟穩(wěn)定，08年底央行實施4萬億元人民幣經(jīng)濟刺激計劃。
同時樓市出臺多項寬松政策，如支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求、針對購房者下調(diào)房貸利率、首套房房貸利率還可享七折優(yōu)惠等。
在資金和政策的雙重支持下，僅2009年1-3月，中國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6594億元，同比增長35.1%，商品房銷售額7977億元，同比增長57.7%。
第3次買房時機出現(xiàn)在2014至2015年，中國GDP失速時期。
經(jīng)歷了前幾年的爆發(fā)增長之后，2014年中國房地產(chǎn)庫存壓力明顯增加，再加上2015年罕見的股災(zāi)和GDP增速回落，國內(nèi)經(jīng)濟又一次承壓。
而恢復(fù)經(jīng)濟必先穩(wěn)樓市，所以從2014年到2015年，央行連續(xù)五次降準降息，商業(yè)貸款利率降至10年來最低值。同時央行聯(lián)合五部委發(fā)布樓市新政策，即330新政。
新政規(guī)定：首套房公積金貸款首付最低下降至2成，而二套房首付下降至4成，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限也由5年下調(diào)到2年。
在貨幣寬松、加杠桿、土地供應(yīng)、購房落戶等全方位的刺激下，2015年房價又一次脫韁。一線城市如深圳，2014年均價還在2.4萬/㎡，到2015年已經(jīng)飆升至3.5萬/㎡。
回顧史上這三次絕佳購房時機會發(fā)現(xiàn)歷史總是驚人的相似，在每一次樓市大漲之前，都經(jīng)歷了像非典、美國金融危機爆發(fā)、股災(zāi)等不可控事件，而國家為了提振經(jīng)濟都會選擇在金融端放水，放水的資金最終又流向樓市。
那么2022年在經(jīng)歷了疫情擴大化和史上最嚴苛房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)究竟還能不能再次抬頭？2022年又會不會出現(xiàn)第4次絕佳的購房時機呢？
如何理性看待2022年？
首先可以明確的是，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的支柱行業(yè)。即便行業(yè)存在一定泡沫，作為支柱行業(yè)也不可能讓泡沫“硬著陸”，而想要實現(xiàn)“軟著陸”則需要付出大量的時間，因此至少2022以及之后的很多年內(nèi)，都不可能步入許多人幻想的“房價如蔥”時代。
而從目前的情況看，2022年的情形和前幾次房地產(chǎn)經(jīng)濟周期已經(jīng)非常相似。先是受到不可控因素的沖擊、樓市調(diào)控，而后就是政策、金融端開始托舉救市。
雖然今年沒有再搞4萬億大水漫灌，但從2022年初以來利好政策階段性釋放，已經(jīng)逐漸累積到能夠產(chǎn)生質(zhì)變的程度，比如LPR在兩次下調(diào)后就已經(jīng)降到了20年來的第三低。
5年期以上LPR下降15個基點
當然，與前幾次房地產(chǎn)經(jīng)濟周期相比，2022年的情況也有所不同。最重要區(qū)別在于去年國家出臺“三道紅線”逼迫房企降負債、去杠桿，以至于過去一些步子邁得太大的房企，開始出現(xiàn)嚴重的流動性危機。不少房企目前身陷資金周轉(zhuǎn)泥潭，導(dǎo)致大量項目延期交房，這也對市場信心產(chǎn)生了很大的沖擊。
但無論如何，有04、09、15年的前車之鑒在，只要行業(yè)和需求還存在，樓市經(jīng)歷了打壓和沖擊之后都會進入自我修復(fù)階段。而一旦修復(fù)開始，前期積壓的需求就會集中釋放。
此時此刻政策環(huán)境寬松，市場貨量充足，房企又都在讓利回血，毫無疑問新一輪的買房時機已經(jīng)到來，這個時候繼續(xù)選擇觀望、等待，最后很可能等來的依然只有那句“悔不當初”。
當然如前面所說，2022年樓市確實出現(xiàn)了明顯的分化，所以在2022年買房除了看準時機不要再錯過之外，選對房企、選對樓盤也很重要。
而對于普通購房者來說，最簡單的方法就是選擇國企、選擇優(yōu)秀地段的項目。選擇國企可以確保房子能夠交付，選擇優(yōu)秀地段的項目則不用為房子的保值升值發(fā)愁。
當我們把目光聚焦到昆明市場，能夠兼具國企背景、出色地段這兩點，同時門檻也不高，親近剛需剛改購房者的項目，最值得推薦的莫過于南昌建工·雍錦園。
左手穿金路，右手世博園，這個項目不簡單
由國企南昌建工開發(fā)的雍錦園項目，占地面積約47畝，容積率3.72。雖然項目體量不算大，但在成熟的昆明世博板塊已經(jīng)難得。
雍錦園效果圖
項目左臨穿金路，距離北市區(qū)核心同德商圈僅約3公里，同時世博車輛段地鐵上蓋TOD項目正在建設(shè)中，建成后世博板塊的商業(yè)配套會得到極大補強，而該商業(yè)體距離雍錦園僅約500米。
世博車輛段TOD項目效果圖
而項目右邊則是生態(tài)宜居屬性拉滿的世博園，隨著世博園融園入城，整個世博板塊將坐擁昆明目前最大的公園配套。
值得一提的是，項目與5號線世博園站的步行距離僅約400米，而今年內(nèi)地鐵5號線基本可以確定會開通，屆時雍錦園也將躍升為地鐵盤，項目價值進一步攀升。
雍錦園鳥瞰效果圖
而在項目的東北側(cè)，則是由南昌建工代建的約3萬㎡市政公園，建成后將進一步提升了項目的宜居屬性。據(jù)項目負責(zé)人介紹，這座公園最快今年十月就會開工。
雍錦園平面圖與公園位置示意
當然，說一千道一萬，雍錦園最讓人放心的點還是在于開發(fā)商，在目前這個市場信心尚未穩(wěn)定的時候，購房者最關(guān)心的就是房企的資金實力。
而老牌施工國企南昌建工成立于1998年，隸屬南昌市國資委管理，建立至今承接多項市政工程，囊括獎項無數(shù)。
由南昌建工開發(fā)的雍錦園項目，一方面保證了資金，另一方面保證了施工質(zhì)量和效率。項目首批推出的A2地塊僅用100天時間即完成封頂，國企實力可見一斑。
雍錦園A2地塊用時100天封頂
目前雍錦園一期已經(jīng)逆市售罄，即將加推二期。二期加推產(chǎn)品戶型與一期一致，面積段在99㎡到143㎡之間，價格在1.4萬到1.6萬/㎡之間。
雍錦園實體樣板間實拍
隨著2022年進入下半年，上半年政策對于市場的刺激已經(jīng)到了顯現(xiàn)效果的時候，大部分房企也渡過了償債的高峰期，相信接下來市場形勢會變得越來越清晰。而對于購房者來說，也已經(jīng)到了必須要認清市場、認清未來、認準項目的關(guān)鍵時刻。
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