時(shí)隔10個(gè)月，央行首次降息如期而至，昨日，央行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。
伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)首套和二套房房貸利率下限已降至歷史最低位。
評(píng)論普遍認(rèn)為，央行降息意在降低實(shí)體融資成本，特別是5年期LPR對(duì)改善地產(chǎn)融資和居民購(gòu)房意愿相關(guān)性很高，這個(gè)積極信號(hào)的出現(xiàn)，體現(xiàn)出監(jiān)管部門(mén)對(duì)于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，同時(shí)也基本確定了今年救市的基調(diào)，下半年預(yù)計(jì)將搭配出臺(tái)組合拳的救市政策。
LPR降至歷史低點(diǎn)
房地產(chǎn)變了，購(gòu)房窗口期到了
房貸利率降到歷史低點(diǎn)，意味著最佳的購(gòu)房窗口期已經(jīng)到來(lái)。
和全國(guó)房地產(chǎn)的行情一樣，昆明樓市經(jīng)過(guò)2、3月份的短暫復(fù)蘇，不僅成交量又陷入了頹靡狀態(tài)，5月份的房?jī)r(jià)也結(jié)束4連漲，下跌0.4%。（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）
昆明5月房?jī)r(jià)下跌0.4%
不可否認(rèn)，現(xiàn)在的樓市即便不是極限底部，至少也是處于底部空間，但無(wú)論哪一種情況，鑒于沒(méi)有人能預(yù)測(cè)極限低點(diǎn)，也沒(méi)有人能預(yù)測(cè)救市的精確時(shí)間點(diǎn)，所以，當(dāng)周期進(jìn)入底部區(qū)間后，購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)，就已經(jīng)到來(lái)。
不過(guò)這并不是說(shuō)隨便怎么買(mǎi)都沒(méi)錯(cuò)，根本原因在于，房地產(chǎn)已經(jīng)變了，市場(chǎng)邏輯也變了。
就在央行降息前兩天，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石公開(kāi)發(fā)聲，他認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)、高速發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)以后就沒(méi)有市場(chǎng)了。
前兩年房地產(chǎn)調(diào)控給行業(yè)帶來(lái)的影響深遠(yuǎn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的發(fā)展模式被徹底顛覆，最根本的趨勢(shì)是回歸居住屬性，滿(mǎn)足人們不同層次的居住需求。
我們之所以說(shuō)現(xiàn)在是進(jìn)場(chǎng)上車(chē)的最佳時(shí)機(jī)，主要針對(duì)的也是有自住需求的人群，包括首次購(gòu)房置業(yè)的剛需人群，以及有改善居住需求的人群。一句話(huà)，根據(jù)自身需要來(lái)決定。
最佳窗口期該如何選？
雖然可以判斷市場(chǎng)已迎來(lái)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，但怎么買(mǎi)就更有講究。
首先一定是核心城市。
云南只有昆明這一個(gè)核心城市，單核城市的格局決定了人財(cái)物資源向核心城市聚攏，也就是所謂的虹吸效應(yīng)。
昆明每賣(mài)出兩套房子就有一套是地州客戶(hù)買(mǎi)走的（克而瑞數(shù)據(jù)）
就拿購(gòu)房客戶(hù)為例，最近幾年昆明的購(gòu)房者中，云南州市客戶(hù)一直占大頭，根據(jù)克而瑞最新的5月份數(shù)據(jù)，昆明購(gòu)房客戶(hù)中地州客戶(hù)的占比最高，幾乎達(dá)到了一半，而且地州客戶(hù)有6成為90后剛需首置。
這個(gè)非常重要的信號(hào)表明，隨著交通日益發(fā)達(dá)，在國(guó)內(nèi)外各大城市頻繁出現(xiàn)的虹吸效應(yīng)也在昆明發(fā)生了。
那么虹吸效應(yīng)會(huì)帶來(lái)什么后果？
一是人口快速增長(zhǎng)。根據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至去年底，昆明全市常住人口達(dá)到860萬(wàn)人，比2021年同期增加了9.8萬(wàn)人，凈增人口數(shù)量在全國(guó)重點(diǎn)城市中排在第六位，超過(guò)了此前人口增長(zhǎng)一直領(lǐng)先于昆明的成都，在西部城市中僅次于西安和貴陽(yáng)。
在全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)，結(jié)婚率、出生率萎縮的大背景下，昆明仍有持續(xù)的人口流入，意味著更大的消費(fèi)能力、更大的市場(chǎng)規(guī)模、更多的勞動(dòng)人口，相應(yīng)地，這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力也會(huì)比較大。
昆明去年凈增人口數(shù)量在全國(guó)重點(diǎn)城市中排在第六位
其次是昆明的首位度還會(huì)繼續(xù)提高。如果按常住人口計(jì)算，昆明在云南的首位度達(dá)到極高水平，但如果按GDP數(shù)據(jù)計(jì)算，2022年昆明在云南的首位度僅為26%，僅排名全國(guó)中游水平。這種人口與GDP計(jì)算的首位度落差，正好說(shuō)明了昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提升空間仍十分巨大。
昆明按GDP數(shù)據(jù)計(jì)算的首位度排全國(guó)中游
再加上昆明內(nèi)外交通狀況明顯改善，諸如城市路網(wǎng)密度、機(jī)場(chǎng)吞吐量等指標(biāo)也排在前列，昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)過(guò)硬，前景值得看好，前不久第一財(cái)經(jīng)·新一線(xiàn)城市研究所發(fā)布的《2023年城市商業(yè)魅力排行榜》上，昆明重返新一線(xiàn)城市行列。
所以當(dāng)窗口期到來(lái)，選擇昆明這樣潛力巨大的單核城市，是買(mǎi)對(duì)房的第一步。
買(mǎi)對(duì)房的第二步，是選對(duì)核心區(qū)域和潛力區(qū)域。
核心城市加核心區(qū)域，是公認(rèn)的買(mǎi)房首選，不僅工作生活方便，資產(chǎn)保值能力也是處于第一檔次。
昆明的核心區(qū)域不用說(shuō)，比如二環(huán)核心板塊，比如發(fā)展多年的北市區(qū)、南市區(qū)中的成熟板塊，但正因?yàn)榘鍓K成熟，多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格相對(duì)高昂，新房的可選擇余地比較少，就拿北市區(qū)二環(huán)至三環(huán)這塊最為成熟的區(qū)域來(lái)說(shuō)，只有城改項(xiàng)目騰出的少量開(kāi)發(fā)空間，土地極為珍稀，因此如萬(wàn)科京江隱翠就明確定位為大平層高端改善項(xiàng)目，成為了很多有自住改善需求的北市區(qū)居民的置業(yè)目標(biāo)。
而潛力區(qū)域如何判斷就要困難一些，方法簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：不能只看規(guī)劃，還要看落實(shí)。
反面的例子太多就不多說(shuō)了，不過(guò)昆明的潛力區(qū)域其實(shí)也不少，一個(gè)典型的例子是西北新城，從啟動(dòng)建設(shè)到現(xiàn)在也就10年左右，片區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，配套全面落地，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)翻番，其中最具代表性的樓盤(pán)莫過(guò)于萬(wàn)科城，由于云南萬(wàn)科重點(diǎn)布局，大盤(pán)項(xiàng)目和片區(qū)形成互相成就的良性關(guān)系，片區(qū)價(jià)值提升與銷(xiāo)冠樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)了同步。選擇這樣的潛力區(qū)域和品質(zhì)樓盤(pán)，想犯錯(cuò)都難。
再比如會(huì)展片區(qū)，雖然距離傳統(tǒng)主城區(qū)稍遠(yuǎn)，但會(huì)展片區(qū)的兩張牌非常過(guò)硬，一個(gè)是近滇池的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，一個(gè)是背靠滇池會(huì)展中心的產(chǎn)業(yè)集中優(yōu)勢(shì)。這一把近乎完美的牌面，也被萬(wàn)科牢牢抓住并且打得很漂亮，在這里布局了萬(wàn)科500里和萬(wàn)科公園城市，作為會(huì)展片區(qū)的大玩家，萬(wàn)科還介入到了城市運(yùn)營(yíng)層面，提出了七彩國(guó)際社區(qū)這一面向未來(lái)的城市板塊運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)新模式。
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《揭秘七彩國(guó)際社區(qū)，一場(chǎng)潛心布局4年的陽(yáng)謀》
所以，如果不知道怎么發(fā)現(xiàn)潛力區(qū)域，那么跟著老謀深算的萬(wàn)科走，可能是最省力的辦法。
買(mǎi)對(duì)房的第三步，是盡量選擇穩(wěn)健的品牌房企。
房地產(chǎn)永遠(yuǎn)告別了高速發(fā)展階段，有人說(shuō)現(xiàn)在的民營(yíng)房企有8成會(huì)消亡，說(shuō)法可能過(guò)于悲觀，不過(guò)事實(shí)是能生存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商一定是經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，就如早早打出“活下去”口號(hào)的萬(wàn)科。
風(fēng)格穩(wěn)健意味著不管是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)都被降低到最低水平，事實(shí)證明，萬(wàn)科謹(jǐn)慎的做法讓購(gòu)房客戶(hù)不僅得到了最安全的保障，也獲得了不動(dòng)產(chǎn)增值的收益。在昆明，深耕14年的萬(wàn)科一如既往的穩(wěn)健和可靠。
2022年云南萬(wàn)科7個(gè)項(xiàng)目如期集中交付，如約交付戶(hù)數(shù)達(dá)約1.4萬(wàn)戶(hù)，交付即時(shí)滿(mǎn)意度98分。
萬(wàn)科500里A6三期地塊交付實(shí)景圖
最近，萬(wàn)科西南區(qū)域推出年中現(xiàn)房節(jié)，昆明的萬(wàn)科500里、萬(wàn)科公園城市一批準(zhǔn)現(xiàn)房即將迎來(lái)交付，其中，萬(wàn)科500里的準(zhǔn)現(xiàn)房年底交付，萬(wàn)科公園城市的準(zhǔn)現(xiàn)房9月30日交付。
近期萬(wàn)科500里又推出了收官之作——晴瀾集組團(tuán)，在500里賴(lài)以成名的中式古典園林基礎(chǔ)上，晴瀾集的園林景觀與戶(hù)型產(chǎn)品全面升級(jí)，約10000㎡宋代古典美學(xué)雙中庭景觀，全南向瞰景戶(hù)型，再現(xiàn)滇池沿岸千年依水而居的生活場(chǎng)景。
萬(wàn)科公園城市實(shí)拍圖
今年4月底，萬(wàn)科公園城市二期A6地塊8棟高層936套集中交付，值得一提的是，項(xiàng)目在交房前進(jìn)行了工地開(kāi)放日活動(dòng)，很多交付細(xì)節(jié)得到了進(jìn)一步提升，最終呈現(xiàn)出令業(yè)主滿(mǎn)意的交付品質(zhì)。目前項(xiàng)目A5地塊準(zhǔn)現(xiàn)房在售，面積約124平米、144平米和190平米，預(yù)計(jì)交付時(shí)間為9月30日。
萬(wàn)科500里和公園城市同屬七彩國(guó)際社區(qū)，從最近兩年的項(xiàng)目表現(xiàn)看，不僅實(shí)現(xiàn)了高頻高質(zhì)的交付，配套的兌現(xiàn)也讓購(gòu)房者足夠滿(mǎn)意，目前，萬(wàn)科配建的上海師范大學(xué)附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校已開(kāi)學(xué)，3所幼兒園已簽約入駐，500里生鮮超市等社區(qū)配套也已開(kāi)業(yè)，去年，地鐵5號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，更大幅提升了出行便利度。
萬(wàn)科城·森島效果圖
萬(wàn)科第三個(gè)樓盤(pán)要說(shuō)的是萬(wàn)科城，在西北新城乃至全昆明，萬(wàn)科城都堪稱(chēng)現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)，不僅常年占據(jù)銷(xiāo)售榜前列，項(xiàng)目配套齊全，性?xún)r(jià)比突出。今年，萬(wàn)科城的開(kāi)發(fā)到了收官階段，最后一個(gè)地塊森島主打大平層產(chǎn)品，并且在園林景觀和戶(hù)型設(shè)計(jì)方面都有較大升級(jí)，最值得一提的是約92-94%超高得房率，在高層住宅中極為罕見(jiàn)，為項(xiàng)目增添了一大賣(mài)點(diǎn)。
京江隱翠隱翠會(huì)館入口處實(shí)景
最后是萬(wàn)科入昆以來(lái)定位最高的項(xiàng)目——京江隱翠，萬(wàn)科入滇14年來(lái)，已悄然在盤(pán)龍江沿岸開(kāi)發(fā)了4個(gè)項(xiàng)目，從首作金域緹香到金域水岸，再到翡翠濱江和現(xiàn)在的京江隱翠，萬(wàn)科的江岸人居作品不斷迭代更新，在北市核心金刀營(yíng)城改的臨江地塊上，京江隱翠帶來(lái)了昆明臨江豪宅一次關(guān)鍵的產(chǎn)品進(jìn)階。
央行降息帶來(lái)大利好，樓市全面復(fù)蘇在即，現(xiàn)在正是最佳入手機(jī)會(huì)。趁端午假期，去萬(wàn)科的樓盤(pán)看看，肯定能對(duì)市場(chǎng)的脈動(dòng)與趨勢(shì)有更切身的體會(huì)。
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