主持人：城鎮(zhèn)化對商業(yè)、房地產(chǎn)，特別是對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個重大的機遇，這個機遇就是中國城鎮(zhèn)化，不僅僅是農(nóng)民進到城市，城市人口越來越多這么一個簡單數(shù)字的呈現(xiàn)。更重要的是我們在這幾年城市化發(fā)展的過程當中，大城市、龍頭城市、兩百萬以上的城市，增長速度是非�？�。2000年昆明人口調(diào)查當時人口才480萬，而最新一次人口普查，我們城市人口已經(jīng)達到了726萬，這個數(shù)字的背后也蘊含著巨大的發(fā)展?jié)摿蜕虣C。
今天我們邀請到了一些貴賓來到臺上進行對話，將通過他們的對話來吸取更多的智慧，陳先生已經(jīng)就坐，接下來再清上全國工商聯(lián)商業(yè)部動產(chǎn)專委會主任朱凌波先生，上海弘基企業(yè)（集團）商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理、三益中國副院長侯建軍，云南著名詩人雷平陽；贏閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機構董事長馬原。
城市綜合體為什么受到越來越政府以及相關部門的重視，從各個規(guī)律上來講，城市綜合體是代表著土地功能的綜合利，土地功能綜合里是可以說城市發(fā)展重要的一個支點和翹點，今天我們有這樣一個機會跟大家圍繞城市綜合體相關話題來展開交流和互動，一起來探索機遇，規(guī)避風險，為城市質(zhì)量提高、城市打造繁榮更多的機會，也盡我們的一份力量。
今天嘉賓對話一共是有六個問題：第一，占地幾百畝的綜合體是城市快速膨脹式發(fā)展時期的特殊產(chǎn)物嗎？它是建筑還是城市？朱先生，我們先聽聽您的意見。
朱凌波：劉總剛才從昆明或者云南特色綜合體，到3D綜合體的概念進行介紹，尤其是云南作為城市綜合體由原來完全積極自發(fā)的推動，從政府的角度開始有管理、指導相關的規(guī)劃市場，我認為表示著城市綜合體也包括城市管理者，你剛才提出的概念，城市綜合體在中國的發(fā)展歷程中無數(shù)次聽到無數(shù)次的模式，包括我聽到最極端的是河北供銷社也要提出在河北中央社區(qū)建一百個商業(yè)綜合體，一直到實踐證明的城市，我們不提一線城市，包括沈陽，很多地方都在提建一百個城市綜合體，還有一些企業(yè)在提這樣的口號，等等，這些數(shù)據(jù)和思維方式代表著中國城市發(fā)展慣性的思維方式，數(shù)據(jù)、規(guī)模、快，由于中國這些年改革開放發(fā)展30年，一個超越的階段，思維方式代表什么？代表短期化的視角。短期化和剛才提的城市綜合體規(guī)模方式，還有幾個原因可以梳理，一個是地方政府的推手，提供正式形象的需求，提升人的生活方式。還有一個更重要的原因，實際上中國進入創(chuàng)新的嚴重滯后，導致的產(chǎn)業(yè)個性。因為城市綜合體主要形態(tài)應該是持有固有的中心，包括甲級寫字樓，我們現(xiàn)在融資是來自于貸款，無法支持長期獲得金融。在國外大多數(shù)商業(yè)綜合體都是單體的酒店、單體的購物中心，真正城市中心我想在國外不多見，這是中國的特殊方式，包括商業(yè)地產(chǎn)的一些詞匯，一直到城市綜合體，都是中國特有的金融、市場，包括房地產(chǎn)發(fā)展。所以城市綜合體走到今天延續(xù)這種規(guī)模、速度，應該在這樣一個階段，在新城鎮(zhèn)化的道路下，包括一線二線梯度的發(fā)展還是有，城市綜合體就更加分類精細化，會進入連鎖化、標準化、同質(zhì)化、多元化分類的差異化，所以我相信城市綜合體的發(fā)展，在拉動區(qū)域帶動，我們叫后城市化的功能，依然是主流的產(chǎn)物。
主持人：我覺得關于城市綜合體，剛才第一個問題當中提到它是城市，還是建筑？我想圍繞這個問題再延伸一下，對于城市綜合體來說，它是話題，是類型，還是市場？還是確實有這樣的空間？關于這個問題我們想聽一聽侯先生，您怎么看城市綜合體？
侯建軍：這個問題是很有意思的，在幾次討論城市綜合體的時候，我用四個字來解釋，第一，政府和市場。第二，銷售和持有。第三，投資和地理。第三，資源和文化。第五，形象和成本。其實核心在什么？把這個問題想明白以后，會改變一個思路。就是說城市綜合體是一個政治任務，是政府想要的形象也好，服務也好，配套也好，一個區(qū)域城市，不是一個城市的發(fā)動機推動器也好，是作為開發(fā)商能夠去做，是投資開發(fā)性的一個產(chǎn)品，怎么樣說轉(zhuǎn)變開發(fā)商的思路？我的角色比較復雜，我是一個三產(chǎn)研究院，自己也是開發(fā)商，我們最核心做的一件事是自己成了自己的運營團隊。其實城市綜合體最核心的部分，其實不是建筑，是它對這個城市帶來的服務。就是說，真正它商業(yè)運營的那一部分，或者組織起來對這個城市、這個區(qū)域，提供可能服務的配套，這才是城市綜合體最核心的部分。但是這個核心的部分，取決于它運營的成功和可持續(xù)發(fā)展的模式。怎樣說城市綜合體通過產(chǎn)品的組合，這是一個機遇，提供了一個產(chǎn)品組織的可能性，這不是解決持有能力的問題。這些我們講都是階段性市場決定的東西，但核心是什么？核心是未來的類別。我們講城市綜合體是什么？我們說是一個機遇。對開發(fā)商來說是機遇，是一個城市來說是服務。對于這個區(qū)域來說是未來增長的一個可能性。
主持人：城市綜合體是一個服務，核心是服務，就在不久前，我們的習總書記和克強總理也提出中國要打造健康服務產(chǎn)業(yè)。我相信從政策或者政治層面，對城市綜合體的建設和發(fā)展也將會起到一定的推動作用。但是說到城市綜合體，我們也在想它是拉動城市擴張的旗艦風，還是我們城市從量變到質(zhì)變出現(xiàn)的一個必然？這方面我想再聽一聽陳先生您的高見。就主動和被動的問題。
陳淮：我們城市擴張的課題，這幾年首先是開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)的建設，很多地方當初工業(yè)園區(qū)成為今天城市的新城區(qū)。再一個，我們后來和大型國際賽事帶動了城市擴張，不遠的南寧以東盟**貿(mào)易區(qū)為背景，實際上東盟**貿(mào)易區(qū)對中國來說是極為重要，比如說怎么反對國際貿(mào)易保護公約，你得主導一個國際貿(mào)易、國際集團來對抗金融危機等等這些，以及一些邊貿(mào)。然后在過程中才有我們所說的城市綜合體。
第二層，城市綜合體更多的不是在新的地，是跟老城區(qū)改造結合為主，更多的是跟棚戶區(qū)改造、老工業(yè)基地改造，土地的利用，以及重新配套城市的功能分局連在一塊。所以城市擴張功能有，不是為主的。因為綜合體是占了更多的核心。實際上在集約資源，剛才講到地方政府很熱衷，不僅僅是政績，因為地方政府力量很弱小，特別是地市以下，或者偏遠一點的地市是很有限，要想能夠留下核心，不是建公共廁所，修一個橋，小打小鬧，能夠比較好綜合系統(tǒng)的改造，連城市的規(guī)劃、功能分區(qū)、老舊城區(qū)基礎設施地下管網(wǎng)一塊改造，得借助于一個外力，有一定投資實力的開發(fā)商對綜合體的開發(fā)，就給他們提供了機會，經(jīng)常有的市長說一個萬達，業(yè)態(tài)一家全辦了。這也是中國現(xiàn)有格局下不得已而為之的情況。所以我想城市綜合體是中國城鎮(zhèn)化中，可能存在一個不足和缺陷，我們走過像深圳這樣的機會階段，也走過股東開發(fā)的階段，現(xiàn)在依靠綜合體，開發(fā)商不僅是賣房子，實際上在建成規(guī)模的改造和升級上，二三線城市，不僅昆明這樣的省會城市，比昆明大的也有，南昌、長沙等等，一樣，而且更多地市級綜合體在建設和發(fā)展過程中，僅僅是一個驛站，一個公園，一個紅綠燈管兩頭，變?yōu)楝F(xiàn)在的現(xiàn)代化的城市，關鍵作用是什么。
主持人：有觀點說城市綜合體最早可以追溯到紫禁城，因為它確實也符合現(xiàn)在對城市綜合體的概念體現(xiàn)，比如說它滿足居住的功能，滿足了政治的功能，滿足了禮儀的功能，滿足了服務的功能，也有專家提出，比如說現(xiàn)在的大學校園，也可以算是城市綜合體，云南大學在建那么大，學生那么多，人那么多，在里面也能夠享受到充分的服務，等等，這些綜合體可以說有各自的特點、優(yōu)點，當然也有一些城市綜合體最后變成鬼城、死城、爛海，所以我想在這里問一下馬先生，您認為什么樣才是好的城市綜合體？
馬原：這個問題可以從多個緯度來看，因為不同緯度決定不同的視角。剛好我也做了一些準備。首先從政府的角度來談，有幾點：一個是城市土地資源的高效利用，剛才劉總已經(jīng)說了，城市土地的高效利用。
第二，城市缺失功能的補充、重組，還有再造。這點非常重要。城市綜合體實際上整個演變的過程走到今天，說白了通過建筑形態(tài)來表現(xiàn)，然后把整個城市功能當中原來缺失的，原來凌亂的重新補充再造完善。
第三，我覺得它是城市精神文化的再造。因為在城市經(jīng)濟發(fā)展的過程里，整個社會進步的過程里，傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文化都有沖擊，實際上改變我們在城市生活空間的行為主要是什么？實際上就是現(xiàn)在日常的形態(tài)，工作生活的形態(tài)。我們實際上是住在城市里面，住在城市綜合體里面，或者建筑里發(fā)生了我們的形態(tài)。所以我認為會對城市精神、文化再造。
第四，從政府的角度來看，希望能夠有投入了，城市綜合體不只是開發(fā)商的事，也是政府功能配套的事，政府希望我投入，但我也能得到我的回報，而且這個回報是一具，或者說對周邊的土地、環(huán)境，有改善，有增值，從城市運營角度來說，我的收入是持續(xù)的、長遠的、健康的，我來理解從政府的角度應該是這樣。從建筑師的角度，看的角度也就不一樣，建筑師很簡單，第一要講究建筑眼球，建筑師的價值體現(xiàn)，建筑情懷怎么去體現(xiàn)，所以經(jīng)常有時候建筑師、開發(fā)商、政府彼此之間是矛盾、沖突的，因為建筑師是有藝術家的氣息在里面，有自己獨特的判斷、獨特的價值觀點、美學觀點，所以我認為建筑師的美學功能非常重要。第二，我認為一個好的建筑師所考慮的，還是要建筑美學與實用功能的組合，最優(yōu)的結合，不可能光靠美學上的訴求，但從節(jié)約成本，從生態(tài)、環(huán)保、城市功能的補充等等角度來說，都需要把它從空中落到地下，落到實處，最后落到使用上。所以從建筑師的角度來看，建筑的使用功能是很重要。第三，我覺得是投資者的角度，政府肯定是支持，肯定也不會自己干，頂多是一些配套，開發(fā)商就會來投，開發(fā)商來投了干嘛？要賺錢。我們作為消費者、老百姓、投資者，我們要投錢，所以從投資者角度我們看中的是什么？無論是開發(fā)商還是為的住戶參與到城市綜合體中運營的運營商，他們需要商業(yè)的良性循環(huán)，這點我不過多解釋。
剛才舉到的例子，南亞風情園也好，順城也好，特別是順城，現(xiàn)在是昆明第一個通過三四年的運營時間，然后達到比較好的商業(yè)生態(tài)良性循環(huán)的項目，從我們行業(yè)來看，因為我是做商業(yè)地產(chǎn)的策劃、研究方面，包括招商方面，我來看南亞，南亞比順城大得多，也比順城復雜得多，但同樣區(qū)域位置也沒有順城好，所以南亞從城市綜合體的基本情況來看是成功的，但要實現(xiàn)商業(yè)鏈的實現(xiàn)，3-5年避不了的時間，希望我們城市綜合體的先行者，像南亞這些企業(yè)的老板領導能夠堅持下去，能夠把追求，能夠把對城市的貢獻堅持下去。
最后，老百姓。咱們都是老百姓，老百姓干嘛？很簡單，好吃好玩好住，最后還有一點你要讓我能消費得起，別讓我夠不著，那不是咱們老百姓。
主持人：今天非常遺憾，本來論壇的嘉賓會有南亞的羅靜純女士過來，非常遺憾，當然今天有南亞其他的工作人員在現(xiàn)場，也相信會轉(zhuǎn)達到馬總的建議。
剛才提到對昆明的三線城市來說，從政府和相關部門來說，在話語權上是比較弱勢，這會給我們帶來一些糾結，我們希望城市綜合體到處拔地而起，給我們城市帶來巨大的變化，但另一方面，我們又對這些城市綜合體、地產(chǎn)商和投資方的進駐，他們會不會對昆明來說起到蹊徑的作用，給昆明未來發(fā)展和特色留下一個遺憾？在這些方面我想也有很多朋友在有這樣的看法，比如說新加坡有兩個城市綜合體，從新加坡的角度來看是希望開展多產(chǎn)業(yè)吸引一部分的旅游者，打造旅游經(jīng)驗。但從另一方面對新加坡國度來講，不想影響到他的國際形象和大的經(jīng)濟發(fā)展。但在這兩個城市綜合體新加坡政府有很大的發(fā)言權，也有很強的導向型，造成現(xiàn)在兩個城市綜合體既滿足國產(chǎn)業(yè)的擴大，同時也給新加坡國家?guī)砹己玫男蜗�，由此我們會想城市綜合體它的靈魂到底是什么？剛才提到服務，我們更多的不是選擇購物，我們選擇休閑、生活、享受服務。對于昆明這座慢生活的城市來說，我們市民和消費者，尤其是需要有這樣的信譽和感受和心里的體驗，在這里想聽一下我們詩人雷平陽，從感性的角度來談一談您認為城市綜合體的靈魂應該是什么？
雷平陽：我去年泰國住了一段時間，在散步的時候自己的眼淚就出來了，當時我在想，像泰國這樣的地方，一下看到別人家住的房子是什么，每家一個小院，都有花，都有草，都有鳥，在那兒飛來飛去，我后來想自己平時又住在什么地方。后來在清邁的大街上想我是住在避難所里嗎，我是住在集中營嗎，不管是在昆明也好，還是在中國的任何一個地方，我剛剛也從三亞回來，其實住到一個非常豪華的賓館里，我發(fā)現(xiàn)我也是在集中營里面，我不知道三亞的城市再什么地方，我們自己說城市綜合體一個又一個，一百個，我聽到這樣詞語的時候，尤其是西方也好，看了很多西方國，他們的建筑、他們的綜合體，跟
主持人：我們說到城市綜合體的靈魂，雷先生從感性的角度描繪了很多，對我們來說也有很大的沖擊，因為讓我想起前兩天看的兩本書，一本是《走出陽光》，當中都提到了碾壓，現(xiàn)代對過去、對過故鄉(xiāng)，對根的一種碾壓，另外也提到了尋找，我們靈魂的尋找。同樣對于城市綜合體來說，如此多的、大的來切入我們的生活，來改變我們的生活，那么它的靈魂是否跟我們的尋找作更多的貼合。剛才雷先生講，他認為城市綜合體的靈魂應該是故鄉(xiāng)，在這里我們還想轉(zhuǎn)再過來聽一聽陳先生的高見，您認為城市綜合體的靈魂應該是什么？ 陳淮：是市場經(jīng)濟。剛才講紫禁城的問題，中國城和市兩個字組成我們討論的城市綜合體，在中國傳統(tǒng)的意義文化上，城和市是絕對排斥的，城聚集的地方是城堡，是絕對不容納交易、資本、流通、平民的這些要素。在傳統(tǒng)北京商業(yè)街區(qū)，老字號的街區(qū)，我給你形容一下周邊，它的北面是八大胡同，咱們云南的名醬，東邊地攤，南側是亂葬崗，西側更著名，菜市口，哪里有紫禁城城市綜合體，在中國里市是山，如果一定要說曾經(jīng)有中南海市，它的水、蔬菜、雞蛋，有人發(fā)微博說，北京陰霾是很好的事，這種為貴族服務的大院，以及計劃經(jīng)濟分割下軍隊大院、政府大院、高校大院，你剛才說的那些大學，其實都是封閉的，除了火葬場沒有的小系統(tǒng)，這是對資源的浪費，是社會不平等的標志，這不是我們要建的城市。我給你寫一張靈魂，如果去布魯塞爾，它有一個廣場，東西南北四個方向是方的，一面是教堂，代表的神權，教堂對面是王宮，代表的是王權，它的另外兩側商會，在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中商會逐漸取代了神權和王權的統(tǒng)治，甚至城市的管理權、收稅權都歸結于商會。我們今天說的綜合體是一個平民隨意可以達到的地方，不是一個貴族想到的地方，不是一個高端俱樂部，我們所說的這個地方，是一個老百姓擁有產(chǎn)權的地方，利益主體多元的地方，而不是統(tǒng)一歸貴族所有，或者一大二公的，這里頭有開發(fā)商的利益，業(yè)主的利益，商戶的利益，我租了你的商店賣東西，有消費者的利益，有當?shù)刈∶竦睦妫@叫市場經(jīng)濟，這叫靈魂。平民可達，多元的市場主體自發(fā)的競爭，形成了社會是我們所討論的城市綜合體，而不是集中營，也不是皇宮，也不是計劃經(jīng)濟下封閉的那些大院，更不是我們以為的那些田園詩的農(nóng)村居住區(qū)，我們希望這個社會能夠保留一些讓我們能夠記憶、文化、歷史、自然元素。這是全世界在過去工業(yè)化200年都在努力思考和探索的問題，我們希望回到簡愛那個時代，多好啊。我們曾經(jīng)回憶到1984年，鄧小平在天安門城樓上閱兵，播送了一個曲子，《在希望的田野上》，估計大家都能唱，現(xiàn)在大家有多少能回想歌唱是什么，總之說的都是吃飽飯，1984年那時候我們認為打漁、果樹、放牧這就叫走在希望的田野上，今天我們說有了現(xiàn)代化的城市綜合體叫走在希望的田野上，這叫社會的發(fā)展，這叫發(fā)展觀，這叫靈魂。 謝謝。 主持人：陳先生的這些論述我覺得今天真的值得到場開發(fā)商朋友回去好好消化。 而說到城市綜合體，尤其結合到昆明這座城市的地產(chǎn)發(fā)展來看，這兩年央企、國企、外來的大顎紛紛進入，原來是本地的開發(fā)商，那現(xiàn)在這些外來者越來越多，而且非常強勢，有很大的話語權，而且很多也是進來開發(fā)城市綜合體，他們會給我們昆明帶來什么，會不會隔離我們昆明的原生態(tài)，尤其是城市綜合體我知道如果沒有內(nèi)容的好，而造成對周邊傳統(tǒng)商業(yè)、傳統(tǒng)商鋪損害的力度也是非常大，所以今天下一個問題，是圍繞城市綜合體在城市里遍地而生，會不會對我們的城市文脈和傳統(tǒng)的傳承造成沖擊，又怎樣來解這個題？我們想聽一下朱先生的高見。 朱凌波：剛才討論的是在建筑學，沒有上升到文化精神上，實際上城市的過程中，城市對鄉(xiāng)村自然的文明，一直是在糾結，不是所有前進都是進步，但追求城市化的進程是人類不可固守的一個潮流，其實什么主體沒有說，可以把人類所有的要素都放在里面，進行重新的創(chuàng)新組織，什么叫創(chuàng)新，你看我們現(xiàn)在的城市放一圈，電影全放一圈，所有都放一圈，人都在追求城市化進程中，所謂歸宿的喪失和故鄉(xiāng)的喪失，這是人類進步付出的代價，所謂故鄉(xiāng)，所謂一個地域文化的傳承，包括國家文化的傳承，在發(fā)展過程中怎么來保？我昨天參加西安的一個論壇，西安這個城市要什么樣的建筑？當時聽了要新古典，新而舊，就是要把主體想好，城市綜合體拿一個形象來比喻，城市綜合體就是企業(yè)，如果可以把城市做活，但每一個企業(yè)都有很多條件來支持，人口、消費、交通、公共交通，包括所有人類生存的各種形態(tài)、餐飲、休閑、文化、娛樂、品牌、展覽，所有的生態(tài)都是以交流的，變成人類生活由過去單一消費變成消費變化。城市綜合體在30年高速發(fā)展、節(jié)奏非常快，剛才說的拜金，所有的生活形態(tài)以后，人們怎么找到對沖和平衡。所以休閑時間夜生活不斷增加，人們需要什么？消費時間。在追求GDP的時候，要找到人均的消費指數(shù)，它是一個平衡。所以城市綜合體在中國，也在昆明的地域特色，是要找到很好創(chuàng)新的再造融合，來自全國、全世界的品牌，他們由于走過了，特別是國際的品牌，走過了一個城市，一個城市就是中西方文化的發(fā)展，包括資源的再造組合能力，會給昆明帶來什么，剛才我說西安有，帶來現(xiàn)代。所有地產(chǎn)最新型的心態(tài)都是來自于國際，從1997年沃爾瑪進入中國，中國原來市場是批發(fā)市場，老的傳統(tǒng)百貨，是農(nóng)村合作社。所以現(xiàn)在以城市為主體的發(fā)展導向不可改變，在這個前提下怎么不破壞自然，要文化、要意識，要歷史的傳承，這個孵化，在現(xiàn)在仍然保留下來，讓人們生活追求物質(zhì)中能夠找到精神的平衡，我想這是不矛盾的。 主持人：其實從昆明這座城市來說，1200多年的歷史，而且昆明真的有它獨特的文化、氛圍、情感和每一個人心中關于故鄉(xiāng)的一份依戀，對于城市綜合體的開發(fā)建設，尤其是給我們帶來的現(xiàn)代，從心里里非常期盼，但在另一方面作為昆明市民來說，也有很多的不舍，也有很多再也丟不起的地方和東西，比如說今天會說到金碧路、武成路，這些東西希望在今后城市綜合體的開發(fā)建設當中，能夠更多給我們保留下來關于故鄉(xiāng)的記憶，關于故鄉(xiāng)的那一份溫馨。我想這也是我們城市、相關部門、開發(fā)商、建設方、設計方都應該把昆明這一座城市當成自己的家一樣去對待，去看待和建設，需要付出更多的心力。 由于時間關系，今天我們在這個地方進行的對話即將結束，但是要告訴大家的是，在今天下午我們同樣在這個會場還會有非常多的、智慧的一個交鋒，對在座的諸位來說也將會起到非常好的積極作用，所以請大家繼續(xù)關注我們今天全天的會議內(nèi)容。 在我們對話結束之前，還有最后一個問題，要拋給我們現(xiàn)場所有的嘉賓。這個問題就是請您分別用一句話概括在云南做城市綜合體所面臨的最大挑戰(zhàn)和機遇是什么？我們先從感性開始，感性的背后也帶有很多的理性。雷先生。 雷平陽：少建一點。 馬原：這個話有點舊，第一，快時代，慢商業(yè)，十年磨一劍，還要加這幾年不要相信神，所謂專家不是神。第二，有理才是真道理。第三，交通不便利，慎后，人居不游離，慎后，團隊沒有籌備好，慎后，融資首先沒有好，慎考。最后，賺塊錢有賺塊錢的想法也是一個。 侯建軍：城市綜合體開發(fā)核心設計上是少建一點，多建一點，最終會提升的，競爭永遠是存在的，所以說城市綜合體開發(fā)最終競爭是什么？第一資源的整合能力，包括前面講到的文化資源、建筑資源。第二，因地制宜。要做符合市場規(guī)律的開發(fā)。 朱凌波：其實對昆明這樣一個城市剛才也講了叫三線城市，最后解答的還是發(fā)達問題，當然保留的問題，咱們在發(fā)展過程中吸取國際大都市，包括第一代城市的教訓，找到昆明自己的模式，我覺得這是昆明的發(fā)展模式。 主持人：最后我們聽一聽陳先生。 陳淮：其實可以概括無論是挑戰(zhàn)還是機遇，都是一句話，就是發(fā)展不平衡。發(fā)展不平衡給我們帶來什么檔次的需求，你建得好的人們內(nèi)不能買得起，這就是叫挑戰(zhàn)和機遇并存，這就是云南昆明最重要的特點。 主持人：這里掌聲送給五位嘉賓，謝謝，請你們?nèi)胱�，謝謝。 朋友們，今天由昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首部發(fā)的"昆明地產(chǎn)30年藍皮書"也面向全國發(fā)行，昆明藍皮書是對昆明地產(chǎn)30年發(fā)展全面一次系統(tǒng)的梳理，是非常寶貴的著作，接下來有請李明先生，再次來到臺上給我們介紹藍皮書，有請。 李明：各位領導，各位來賓，各位代表，大家好，黨的十八大描繪出了加快建設美麗中國、幸福中國的宏偉藍圖，省委省政府市委市政府突出重點的部署，全面發(fā)展目標，加快城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)化建設的步伐，2012昆明房交會上昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會啟動了首屆昆明人居頰脂典范樓盤的評選，我們對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所走過30年的歷程，進行了一次全面、系統(tǒng)的梳理，希望能夠更好總結過去，引導行業(yè)潮流更加健康、科學穩(wěn)定的發(fā)展，30年來在房地產(chǎn)開發(fā)商和建設的進程當中，可以說是故事多多，相信在座的各位和我們一樣，并且都有著相同的感受，我們一路走來，它的親身經(jīng)歷，見證了房地產(chǎn)的四個：即1981年到1997年，我們稱之為福利分房的時代，我們給定義為城市的1.0時代。那個時代人們考慮的是有沒有房子住的問題。1998年-2005年房地產(chǎn)過了城市2.0的時代，這是商品房起步的時代，那個時代仍考慮是房子夠不夠住的問題。幾年之后，房地產(chǎn)呈現(xiàn)了多元化的發(fā)展格局，但沒有跨時代的進步，我們經(jīng)過反復的論證，認為這個時代應該稱之為城市的后2.0時代。這個時代房子從居住變?yōu)榱送稒C和投資，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的格局，直到2012年我們看到了地產(chǎn)人返璞歸真，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入了人居時代，也就是我們今天所倡導的城市3.0的時代。這一時代人們關注的是以人為本，住宅具有規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活便利、居住舒適等一系列，體現(xiàn)人均價值的因素，這些年來我們欣喜看到房地產(chǎn)界涌現(xiàn)出許多新興企業(yè)，一大批新類的地產(chǎn)人十分活躍，為了讓眾多房地產(chǎn)人更多了解30年昆明房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，為未來提供可參考的依據(jù)，我們做了大量研究，形成很多寶貴的經(jīng)驗和成果，所有的研究成果我們集納成冊，收集在藍皮書中。昆明地產(chǎn)藍皮書首次聚集30萬民眾對于未來人居需求的提升，收錄了100位業(yè)界經(jīng)歷人士，對未來房地產(chǎn)發(fā)展方向的判斷，更融入更多專家、學者的智慧和成果，可以說這部藍皮書既是一部對于房地產(chǎn)發(fā)展30年崢嶸歲月的典籍，又是一部研究未來3.0的時代，價值演變的著作，同時書中還有非常實用的購房指引人居的標準，為了保證昆明地產(chǎn)藍皮書的權威性和專業(yè)性，整個編輯工作歷時一年，匯同云南財經(jīng)大學學院，云南財經(jīng)學MPA教學投融資中心等多個專業(yè)機構的智力團體。今天昆明地產(chǎn)藍皮書正式出版并面向全國發(fā)行，希望大家關注專業(yè)地產(chǎn)藍皮書，我相信每一位地產(chǎn)從業(yè)者都能從中找到自己的故事，品嘗到從業(yè)當中的酸、甜、苦、辣，相信每一位消費者都能在書中找到你需要的好房子標準，買到稱心如意的房子。 謝謝大家。 主持人：現(xiàn)在有請程政寧發(fā)言。 程政寧：尊敬的中房協(xié)何琦副秘書長，尊敬的各位專家，各位來賓，尊敬的各位同仁，各位來賓，大家好，九月是收獲的季節(jié)，今天昆明市房地產(chǎn)協(xié)會首部昆明地產(chǎn)藍皮書正式發(fā)布了，在這關于昆明房地產(chǎn)30年來人居價值的報告，碩果累累，它凝聚所有昆明房地產(chǎn)行業(yè)管理者、從業(yè)人員的心血，在建筑業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)占了很大的比重，我下邊這一組數(shù)字是從去年政府和省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)字上摘下的。 去年全省完成建筑業(yè)產(chǎn)值是2386.4億，而房地產(chǎn)開發(fā)投資是1782.1億，這個數(shù)字說明了我剛才說的，在整個建筑業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)占的比重太大，按照這個數(shù)字來算，70%以上。因為我是建筑協(xié)會的會長，什么是建筑？建筑有多種含義的解釋。辭典上說建筑是建筑而成的東西，如房子，辭典上就這么說，就是房子的建筑。辭海上說的更簡單，建筑就是造房子，你看我們的建筑跟房地產(chǎn)開發(fā)是息息相關。照我的理解，建筑是人們進行建設構筑的物質(zhì)形態(tài)，從物理學上講建筑是人們建筑在宇宙中物質(zhì)痕跡，這是我思考的一個問題，什么是建筑？它就是在慢慢宇宙中人們建造中的一段歷史，是一個物質(zhì)痕跡，幾十億年的地球，這么一個建筑就是一段歷史。 那么，建筑包括房子的價值，就在于它的使用價值，質(zhì)量越好，它的價值就越高，或者說質(zhì)量好而且非常美觀，它的價值就好。我們有很多建筑，包括中國的長城，埃及的金字塔，要么這些建筑歷史悠久，要么就是它們的質(zhì)量非常好，而流芳百世。我們黨的十八大提出了生態(tài)文明建設的戰(zhàn)略思想，我們建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都要把這一戰(zhàn)略思想貫穿在以人為本的實踐之中，從規(guī)劃、設計入手，創(chuàng)建綠色、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能的房子，這個很重要。 房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設發(fā)動機，改革開放以來，城市建設日新月異，如今我們深深被城市建設的成果所感動，這本藍皮書有一幅畫面，大家看一看，非常的美麗。這是我們?nèi)藗儎?chuàng)造歷史非常生動的例子。 2012年全省建筑業(yè)完成的產(chǎn)值2386.4億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資1782.1億，2013年全省建筑業(yè)增加值是968.38億，剛才說的建筑業(yè)產(chǎn)值按照經(jīng)濟學的觀點，包括了過去的轉(zhuǎn)移，而建筑業(yè)的增加值就是凈凈的，剔除這些因素不在。我們建筑業(yè)去年的增加值比上年增長了39.2%，比2011年，剛才說的是2012年，增長了39.2%。為我們的產(chǎn)值超過萬億做出了貢獻。去年我們的GDP是10309.8億，比重占到了9.4%，所以建筑業(yè)已經(jīng)是云南省委省確定的支柱產(chǎn)業(yè)。我寫過一篇文章，給光榮書記看了，建筑業(yè)在云南經(jīng)濟中的地位和作用，光榮作了批示。在省委省政府的關注下，在建筑領域下云南省也召開這樣的會議，叫云南省建筑業(yè)改革發(fā)展大會，并出臺了一個文件，對建筑業(yè)給予高度的評價和支持，并且明確它就是云南的支柱產(chǎn)業(yè)。那對我們很多好的建筑，屬于優(yōu)質(zhì)工程獎和魯班獎，魯班獎是國家級的獎項，優(yōu)質(zhì)工程獎是國家發(fā)改委的獎，都是我們協(xié)會在搞評優(yōu)的工作。省里也有一個評選領導小組，就是評云南省的優(yōu)質(zhì)工程獎。 2013年1-7月，云南省保障性的安居工程開工了16.83萬套，占國家下達任務數(shù)的50.5%，基本建成的有11.7萬套，占國家下達任務的69.2%左右。過去我當廳長的時候，我們叫建設廳，現(xiàn)在住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設廳，名字很長，但說明了一條，住房問題是國家所關注的一個問題，名字都改了，原來建設廳，現(xiàn)在叫住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設廳，很多發(fā)達國家，也包括我們國家的香港和臺灣地區(qū)，這些地方都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。 2013年1-7月份完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資是1721億，比同期增長了35%，這個數(shù)字說明什么？說明房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，前面聽到了專家的演講，未來城市的發(fā)展趨勢作了討論，我很受啟發(fā)。但不管怎么說，房地產(chǎn)業(yè)在未來城市的開發(fā)和發(fā)展中，占很重要的地位，而且我剛剛說了住房，包括建筑一定要綠色、環(huán)保、節(jié)能。前邊一組組閃光的數(shù)字背后，是所有勘查、施工、監(jiān)理，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)者的辛勤努力，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會作為政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，是發(fā)揮的剛好。我剛來的時候聽李會長講，而且像類似的論壇在全國不是多見。因此為昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會為他們叫好。 在昆明市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中有30年的歷程，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會對房地產(chǎn)開發(fā)進行了一次全面、系統(tǒng)的梳理，出版了這部非常寶貴的歷史文獻，昆明地產(chǎn)藍皮書。昆明地產(chǎn)藍皮書首次凝聚30萬民眾對未來人居需求的呼聲，收錄了100億業(yè)界精英人士對未來房地產(chǎn)的判斷。同時，報業(yè)集團、大學等等相結合，可想而知它具有的權威性。它結合多名專家學者智力的成果，也是記錄昆明房地產(chǎn)發(fā)展30年崢嶸歲月的典籍。我不能說它是十全十美的，按照哲學的觀點，世界上不可能有絕對完美的事情，不可能有，因為人們的認識很多是在實踐社會，有很多的不同。所以我要說的是瑕不掩瑜，畢竟是昆明房地產(chǎn)真實的記錄和回顧，關鍵是有了。 今天昆明地產(chǎn)藍皮書正式出版，并面向全國發(fā)行，相信它會成為一部房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領域入門的教科書，成為每一位購房者尋找好房子為他們提供服務。 謝謝大家。 主持人：謝謝。另外我們還將請各位領導上臺共同來見證昆明30年藍皮書發(fā)布儀式，謝謝我們五位揭幕嘉賓。 另外要告訴在場的所有朋友，今天上午的會議即將咱告一個段落，今天對話確實非常精彩，也相信很多朋友沒有聽夠，下午我們將更具針對性邀請朱凌波和侯建軍先生進行綜合體的主題演講，下午演講題目是城市綜合體的開發(fā)、運營與相關問題的思考，請大家下午兩點準時回到會場。 謝謝大家。
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