直播：2013云南城市綜合體研討會(huì)

朱凌波：很高興跟大家再次交流，如果大家還停留下來，感覺大家對(duì)城市綜合體有更多的交流，我將用40分鐘的交流。
關(guān)于城市綜合體我相信大家關(guān)注的比較早，2008年就搞了第一本城市綜合體報(bào)告，搞了中國第一個(gè)城市綜合體的高峰論壇，2008年也搞了第一批中國第一個(gè)城市綜合體的研修班，應(yīng)該說從那時(shí)候一直持續(xù)關(guān)注城市綜合體的發(fā)展，包括城市綜合體發(fā)展的歷史，今天我想用短暫的時(shí)間跟大家作簡單的交流。
第一部分城市綜合體的概論，這個(gè)不用講大家都已經(jīng)聽到很多了。國外城市綜合體的歷程可以跟大家簡單交流一下，到今天演變到中國會(huì)有哪些的特點(diǎn)。案例我想大概講一兩個(gè)，趨勢(shì)可以重點(diǎn)講一下，包括中國的特點(diǎn)、數(shù)據(jù)跟大家講一下。
我想國內(nèi)外城市綜合體演化歷程，在古代什么是綜合體，無論是一個(gè)生活方式，早已經(jīng)是存在�？梢钥垂畔ＥD的阿索斯廣場(chǎng)，就是室內(nèi)與室外有很好的結(jié)合，在古希臘這種形態(tài)早已存在。我們來看一下它的內(nèi)容，建筑形態(tài)，在當(dāng)時(shí)是作為存量存在，里面有商業(yè)活動(dòng)，進(jìn)入戰(zhàn)爭皇帝的受賞，包括詩歌朗誦。第二是卡拉卡浴場(chǎng)，里面的內(nèi)容就更加豐富多彩，某種程度比現(xiàn)在的城市綜合體的內(nèi)容還要豐富，并不是所有的前進(jìn)或者進(jìn)步，人類在螺旋式的上升，有時(shí)候也需要重新找到自己的歸宿，把科技、文明與我們自然找到很好的平衡，那時(shí)候都已經(jīng)有火坑的供暖系統(tǒng)，包括游泳池、花樣、洋房等等，都是社交的場(chǎng)所，已經(jīng)把現(xiàn)代城市綜合體最豐富的內(nèi)涵在里邊呈現(xiàn)出來。
中國我們可以看比較早的，就是現(xiàn)在北京最重要的一個(gè)建筑，新東安市場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)改為APM，成為最時(shí)尚集中的一個(gè)場(chǎng)，當(dāng)時(shí)新東安市場(chǎng)的存在，中國式城市綜合體的存在，當(dāng)時(shí)吃喝玩樂，所有的開發(fā)商特別說的一些詞匯。我們回顧城市綜合體，我們剛才回顧都是古代的，現(xiàn)在的有幾個(gè)重點(diǎn)可以看一下，30年代二戰(zhàn)后到70年代，可以看一下幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)事件。30年代《雅典憲章》將城市劃分為居住、工作、游憩和交通四大功能，西方的城市化進(jìn)程走到這個(gè)階段。二戰(zhàn)以后的汽車時(shí)代、郊區(qū)化、中產(chǎn)階級(jí)，這是現(xiàn)在最關(guān)鍵的要素。郊區(qū)化的發(fā)展，但與西方地大人稀，尤其城市化有30%-70%高速的提升，所以先行者在當(dāng)中更多的是崛起，也就是中產(chǎn)階級(jí)的崛起，是支持城市綜合體作為一種消費(fèi)形態(tài)存在，并且是最重要一個(gè)。
20世紀(jì)70年代至今，我們說是城市復(fù)興，這個(gè)階段大家看郊區(qū)逐漸的沒落，其實(shí)人類還是離不開中心城區(qū)的發(fā)展，要素的依賴，所以又出現(xiàn)新城市化、新都市化的進(jìn)程。所以出現(xiàn)我們新城區(qū)的振興和老城區(qū)并行的一個(gè)城區(qū)，所以叫新都市主義和城市回歸。
CBD這個(gè)詞大家最熟悉了，現(xiàn)在中國所有的城市，包括三線城市都在建CBD，CBD有它特別核心的要素，是一個(gè)城市的心臟，首先一個(gè)城市最核心的部位，它高度聚集了金融、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是公共交通的發(fā)達(dá)，才能支持一個(gè)CBD。城市綜合體有一個(gè)詞匯小是水平方向，向坐標(biāo)式發(fā)展的結(jié)合。什么是城市副中心影響，每一個(gè)城市都有一個(gè)副中心、區(qū)域中心，多元化的發(fā)展歷史，中國有兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是由一線二線三線四線的發(fā)展，從一個(gè)大城市是由中心要區(qū)域中心，副中心逐漸呈現(xiàn)多元化的過程，讓城市更加的燦爛。
城市綜合體分類可以簡單講一下，其實(shí)城市綜合體有它特別豐富的形態(tài)，現(xiàn)在中國即使是短暫十年的發(fā)展路程，我們第一個(gè)是商務(wù)綜合體，一般都是在CBD，是以寫字樓、酒店為主的綜合體，可能在昆明也出現(xiàn)，在北京京津?yàn)槔系某鞘猩虡I(yè)圈基本形成商業(yè)中心，一般都是區(qū)域性的城市綜合體。有一種單獨(dú)綜合體，就是在一幢垂直的建筑里呈現(xiàn)商業(yè)形態(tài)，比如說城鎮(zhèn)的帝王，上海經(jīng)貿(mào)大廈等等，我們叫垂直形態(tài)。但區(qū)域分憂都心型綜合體，副中心綜合體，區(qū)域和新域綜合體等，最出現(xiàn)的是文化休閑類城市綜合體，最新型的像北京的芳草地，出現(xiàn)藝術(shù)購物中心，這代表城市生活，由于人的年齡、結(jié)構(gòu)、文化、消費(fèi)層次的分層，開始出現(xiàn)城市綜合體要出現(xiàn)分類的綜合體來滿足不同的人群，也就是消費(fèi)的需求，這也代表城市化進(jìn)程越來越向高級(jí)階段發(fā)展。
城市綜合體多重價(jià)值我講一下。為什么政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)都愿意去做綜合體，因?yàn)樗�有多重的價(jià)值。我們知道住宅蓋完以后就是一個(gè)現(xiàn)金流的回轉(zhuǎn)，賣掉以后開發(fā)商已經(jīng)不持有資產(chǎn)，轉(zhuǎn)為投資者和消費(fèi)者的東西，本身并不是長期持續(xù)和品牌價(jià)值。在城市綜合體由于涵蓋我們所說不動(dòng)產(chǎn)的各種形態(tài)，通過現(xiàn)金流來實(shí)現(xiàn)持有，最典型現(xiàn)金流的滾資產(chǎn)模式，實(shí)際上是核心理的金融產(chǎn)品，實(shí)際上酒店、購物中心有經(jīng)營性的回報(bào)，而獲得回報(bào)價(jià)值。第三個(gè)我們叫經(jīng)營價(jià)值，通過城市綜合體品牌的入駐，持續(xù)的經(jīng)營，租金的提升、人氣不斷的提升，成為城市的形象，最后帶動(dòng)資產(chǎn)的升值。很多開發(fā)商投一個(gè)購物中心、城市綜合體，實(shí)際上投資都是購買行，最后評(píng)價(jià)是通過并購、資本變現(xiàn)，翻了十倍、二十倍，這就是附加價(jià)值。其實(shí)不僅要有前期低成本資金化的投入，更重要的是長期持有物業(yè)，通過資本退出，完成價(jià)值的最大化，我們說銷售型的物業(yè)，叫加法式利潤的收入回報(bào)，而資本型我們叫乘法式的回報(bào)。資本主義是叫立方性的回報(bào)。如果做商業(yè)地產(chǎn)不能想到這樣的私塾價(jià)值是沒有研究好它的商業(yè)模式。最后一個(gè)價(jià)值政府愿意付，每一個(gè)城市綜合體不會(huì)成為一個(gè)城市棋盤上的棋眼，帶動(dòng)就業(yè)、稅收，等，甚至整個(gè)區(qū)域生活方式的提升，所以城市綜合體有五重價(jià)值，政府支持它，開發(fā)商愿意做，消費(fèi)者愿意到這里消費(fèi)，來體驗(yàn)到跟國際化同步的城市美好生活。
城市綜合體自身功能的配置，人群的互補(bǔ)，其實(shí)也是形成很好商業(yè)模式的集群。這個(gè)我不細(xì)講。
我講兩個(gè)案例，其實(shí)大家都在講的，我進(jìn)一步展開講。我們知道什么是城市綜合體？在美國、日本，包括中國走到今天，為什么會(huì)有這樣高速成長的歷程。洛克菲勒中心是第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體，很多人也都考察過，它是用9年才完成城市綜合體集群的發(fā)展，而且在發(fā)展的過程中并不是一開始就想清楚，很多業(yè)態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)都是在發(fā)展過程中根據(jù)城市的發(fā)展、消費(fèi)的發(fā)展不斷完善。最后才形成了我們說蓋棺論定的城市綜合體。1931年開始到1940年，經(jīng)過了4年，這里面的高度能看得見，最高是259米，而且建筑的形態(tài)，基本上都是具有傳播性、影響力的金融機(jī)構(gòu)，金融、航空、美聯(lián)社大廈，都是一個(gè)城市最有影響力的機(jī)構(gòu)在這里入駐。而更重要的是有幾個(gè)創(chuàng)新，當(dāng)時(shí)的開創(chuàng)，我們說現(xiàn)在的溜冰場(chǎng)、過山車在頂上，能夠把溜冰廠引到城市綜合體，這絕對(duì)是創(chuàng)想。美國一直是引領(lǐng)全世界的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新，60年代就單身在美國，包括把溜冰場(chǎng)引進(jìn)來，包括把室內(nèi)室外化，大家知道拉斯維加斯的海上皇宮、威尼斯，把真實(shí)的天空模擬進(jìn)來，大家在室內(nèi)體會(huì)到大自然、跟大自然融匯一體的環(huán)境，都是美國所創(chuàng)。包括大型立體的藝術(shù)行為行動(dòng)，包括《田野》，還有最大的圣誕樹，都開創(chuàng)了城市先河，讓一個(gè)建筑、一個(gè)城市綜合體成為一個(gè)城市的形象、一個(gè)城市市民關(guān)注的聚焦點(diǎn)。
還有幾個(gè)非常重要的方面，開啟了行政規(guī)劃的先河，用19年建筑來做出這樣一個(gè)區(qū)域，不斷通過創(chuàng)新、視覺空間等等，創(chuàng)造人類建筑史、包括人類史上的一個(gè)奇跡。
第二是人民的夜之城六本木，這個(gè)考察去是要收費(fèi)，已經(jīng)成為一個(gè)國家，就是亞洲時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)，它也是非常有名，它是叫文化中心，完全是東京城市的一個(gè)復(fù)興，簡體了一個(gè)立體的城市、明天的城市。所以當(dāng)時(shí)老板的投資商，“讓城市立起來”，讓城市怎么向地下發(fā)展，日本創(chuàng)造了一個(gè)新的契機(jī)。而且日本六本木有一個(gè)非常象征的點(diǎn)，就是上午的交流，我每次都會(huì)講，像昆明這樣有濃郁的地方特色，有很好的自然景觀城市，在追求現(xiàn)代化、城市化，包括萎縮發(fā)展程度中，把城市的傳承、自然的特色還能夠保留下來，讓人類在追求物質(zhì)生活的時(shí)候，找能到心靈的歸宿。日本六本木搞了一個(gè)很好的創(chuàng)立，在摩天大樓看到整個(gè)東京繁華的喧囂，你在上面會(huì)發(fā)現(xiàn)看到了一片綠色綠油油的稻田，那個(gè)震撼比你看到很多一線的奢侈品還要好，讓你的心靈得到瞬間震撼，在瞬間找到那種寧靜。其實(shí)這就是創(chuàng)新。大家看其實(shí)很小，每天都搞一個(gè)插秧節(jié)，請(qǐng)周邊的學(xué)生，包括寫字樓里的白領(lǐng)到上面來搞插秧的活動(dòng)。重要的是一種象征，象征著我們?cè)诎l(fā)展的同時(shí)，我們要破壞自然，不要破壞記憶，讓這個(gè)城市依然能夠保持前行，同時(shí)還能保持平衡、魅力，讓這個(gè)城市更加豐富多彩。
六本木在完成像美國一樣快速、高度規(guī)格的同時(shí)，完成了另外一個(gè)更重要的項(xiàng)目，值得中國開發(fā)商學(xué)習(xí)，就是精細(xì)化、環(huán)保、人性化，尤其是日本地下商業(yè)，日本好的城市綜合體都是跟交通樞紐結(jié)合在一起。所以中國未來的導(dǎo)向也一定是這樣，中國人現(xiàn)在困擾、降低人們生活質(zhì)量最低的要素，就是交通堵塞。現(xiàn)在已經(jīng)不是北上廣了，我去過一些二線城市，在高峰時(shí)期都出現(xiàn)交通擁堵的現(xiàn)象。我們追求城市化，某種程度上降低人們質(zhì)量生活的代價(jià)，所以在日本地下商業(yè)融合的非常好，跟交通樞紐融合得非常好，讓人們的生活在高速、快捷的同時(shí)，能夠找到便節(jié)奏，中國的地鐵甚至像一個(gè)動(dòng)物園一樣，從一個(gè)換乘要走到另外一個(gè)換乘，沒有一點(diǎn)自然化，在日本交通樞紐地下是做得美輪美奐，僅僅不是一個(gè)過客，在人里有很好的時(shí)尚店、小吃店、中間的色彩、綠化等等，都非常好。地下展示更好的空閑，所以在六本木創(chuàng)造了城市綜合體地上地下，包括在城市的中心，快節(jié)奏高密度的情況下給人們創(chuàng)造人性化的概念，包括和自然很好的融合進(jìn)來，讓人們和生活更加健康和諧。所以在日本的城市綜合體，在這里不僅是寫字樓、公寓、購物中心、影院、劇院、露天舞臺(tái)、展覽館和博物館、教育中心，所以它是人類生活的主戰(zhàn)場(chǎng)，包括我們每年有116個(gè)法律的節(jié)假日，還不包括情人節(jié)、圣誕節(jié)沒有放假的假期，人的生活現(xiàn)在已經(jīng)有三個(gè)程度，第一個(gè)就是最原始回歸大自然，周末會(huì)去郊區(qū)吃農(nóng)家菜，大的節(jié)假日會(huì)選擇旅游景點(diǎn)，還有一個(gè)是現(xiàn)在的宅男宅女，所以購物中心城市綜合體是人類體現(xiàn)城市生活的主戰(zhàn)場(chǎng)，在這里人們不春是百貨型的購物，是消費(fèi)實(shí)踐，在這里無論是老人還是兒童，都可以找到自己的業(yè)態(tài)消費(fèi)空間，并且在色彩、停車間、洗手間等等細(xì)節(jié)上都可以找到自己關(guān)注喜歡的對(duì)象，所以城市綜合體創(chuàng)造的是人類生活方式的極大改變。所以東京六本木就創(chuàng)造這樣的案例，值得我們學(xué)習(xí)。
我們看一下中國城市綜合體發(fā)展的節(jié)奏，2002年從中國提出商業(yè)地產(chǎn)概念，當(dāng)年也說了很多商業(yè)地產(chǎn)的概念，大盤城市運(yùn)行上等等，2006年是建筑綜合體走向城市綜合體的階段，我們建筑綜合體是靜態(tài)，僅僅從產(chǎn)品角度涵蓋三種以上的酒店、寫字樓、公寓，上午講城市綜合體是什么？是更加開放社會(huì)意義上的城市綜合體，是人類生活方式的一個(gè)極大程度上的延展，2008年就是現(xiàn)在云南建要建100個(gè)城市綜合體，而在2008年杭州已經(jīng)提出要建100個(gè)城市綜合體，而到今天達(dá)到的有多少呢？還是要看數(shù)據(jù)。2009年城市綜合體進(jìn)入到真正有研究、有理論開始，大家把它當(dāng)成一個(gè)產(chǎn)品，不當(dāng)作商業(yè)模式，當(dāng)時(shí)就牽頭做了一個(gè)首屆中國城市綜合體示范工程推介。2010年向二三線迅速蔓延的趨勢(shì)。
那中國城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀我們可以看一下，以萬達(dá)為代表，連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化，高大全洋。這些細(xì)的地方我就不講了。
城市綜合體開發(fā)三大動(dòng)力我也不講了，政府為什么愿意去做。
城市綜合體連鎖發(fā)展六大條件是必須具備，第一，政府關(guān)系，必須拿到核心的土地資源。即使由于政府短期任務(wù)，政績效益的驅(qū)動(dòng)，有集中的放亮，我相信慢慢也會(huì)趨于平衡，不斷通過行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，也會(huì)慢慢走向平衡。第二，必須有資金和資本。如果你沒有資金資本，這不僅是前期的投資，包括后期退出的通道，如果這兩個(gè)沒有想好，開創(chuàng)大量的物業(yè)，甚至一個(gè)項(xiàng)目就有可能把你拖進(jìn)去，有一天也會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的問題。第三，品牌。我們有了品牌，不僅是開發(fā)商的品牌，也是政府的品牌，多大一個(gè)物業(yè)里面裝什么東西，怎么裝才是更重要。所以現(xiàn)在面臨的就是零售品牌的匱乏，全世界有500種，中國是20種，我們依賴品牌度很多都是國外，所以嚴(yán)重制約中國商業(yè)地產(chǎn)的購物中心，尤其像二線四線的城市，更重要的是每一種投資匯報(bào)是要看投資測(cè)算，要看產(chǎn)品的運(yùn)作過程形成很好的團(tuán)隊(duì)、制定流程、開發(fā)順序，才有可能通過產(chǎn)品的開發(fā)完成資產(chǎn)的再造，同時(shí)變成連鎖發(fā)展。中國像萬達(dá)等，都是由一個(gè)產(chǎn)品的創(chuàng)新，變成區(qū)域性的團(tuán)隊(duì)開發(fā)，中國商業(yè)地產(chǎn)從1997年沃爾瑪進(jìn)入中國，現(xiàn)在物業(yè)的發(fā)展，本土人才在大學(xué)是里沒有普及性的培養(yǎng)，而且在這十年，尤其是在后五年人才形成急速的流動(dòng)，而且很多人是在兩三年做完一個(gè)項(xiàng)目就走了，這種流動(dòng)嚴(yán)重制約人才的發(fā)展，綜合項(xiàng)目完整的人才是非常少。從2000年在清華在中國做了第一個(gè)培訓(xùn)，到今天我們深刻體會(huì)到人才的培養(yǎng)對(duì)企業(yè)來說是非常重要。
我們說城市綜合體發(fā)展過程中，地方政府是最重要，中央政府是調(diào)控的缺失，商業(yè)地產(chǎn)不是單純的地產(chǎn)是跨界，基本上工商局、民政部在劃分的時(shí)候是作為房地產(chǎn)的峰值，當(dāng)年我們想做一個(gè)商會(huì)，全國工商聯(lián)到民政部說現(xiàn)在是沒有這樣一個(gè)科目，當(dāng)年想去開發(fā)一個(gè)購物中心的資格認(rèn)證，購物中心的運(yùn)營師、設(shè)計(jì)師認(rèn)證，說不達(dá)標(biāo)，現(xiàn)在沒有購物中心的詞匯，中央政府在管理上存在著嚴(yán)重制約。在發(fā)展過程中，由于地方政府四年短期執(zhí)政的行政周期，也造成城市綜合體提前供應(yīng)放量，包括惡性競(jìng)爭的局面。在之前成都市曾經(jīng)出臺(tái)了這樣一個(gè)規(guī)范管理辦法，今天我特別高興的，剛才跟住建局的劉主任交流，在昆明這段時(shí)間成立了委員會(huì)，專門來推動(dòng)城市綜合體的發(fā)展，表明城市管理者或者作為厚積薄發(fā)的優(yōu)勢(shì)更有機(jī)會(huì)進(jìn)入。
時(shí)間有限，有些地方我就不細(xì)講了，我講最后一個(gè)，看兩個(gè)數(shù)據(jù)和城市綜合體創(chuàng)新的案例。
這個(gè)東西可以看一下，是作為租售產(chǎn)品的模型，作為金融產(chǎn)品對(duì)企業(yè)的情況。是去年的一個(gè)數(shù)字，去年銷售額是30億，租金只有2.41億，核心利潤3.94億元，所以萬達(dá)是典型追求規(guī)模速度資產(chǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)商，我們看在中國工程做得非常成功的是新加坡凱德，年租金回報(bào)率超過了8%，為什么？在新加坡有非常通暢的融資體系，甚至二次到香港上市，在股市拿來的錢是不用還的，可以繼續(xù)去收購，中國開發(fā)商就很難跟它競(jìng)爭。再看香港新鴻基，租金純利就110億，為什么現(xiàn)在很多開發(fā)商轉(zhuǎn)為做商業(yè)地產(chǎn)，除了住宅地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展速度。所以住宅產(chǎn)業(yè)很多是面臨著怎么在現(xiàn)有需求土地資源中，擁有可以持續(xù)經(jīng)營的物業(yè)或者資產(chǎn)，才能保證這個(gè)企業(yè)有可能持續(xù)發(fā)展的能力。
這是中國目前房地產(chǎn)發(fā)展未來投資的比，萬科為了更好賣住宅，更好拿城市中心的地，從前期持有到后期自己成立，到目前為止萬科依然是以銷售性為導(dǎo)向的房地產(chǎn)公司，還是一個(gè)被動(dòng)性，富力是老牌了，龍湖是新型的，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是很有名的，投資越來越大。綠地目前是6：4，將來要翻過來。遠(yuǎn)洋現(xiàn)在是5：5。這是城市綜合體。
最后給大家看一些中國城市綜合體開發(fā)的創(chuàng)新案例，已經(jīng)出現(xiàn)了峽谷式，這是非常有創(chuàng)新，是花園的概念，水的概念，也包括建筑退臺(tái)的概念，會(huì)有非常新鮮的感受。更加開放海洋和建筑互動(dòng)的一個(gè)形態(tài)，這也是成都，很知名的一家公司做的公園綜合體。這是沈陽垂直的廣場(chǎng)，還有南寧萬象城，上還有一個(gè)新概念，長泰廣場(chǎng)，是叫慢綜合體，可以看到中國城市綜合體在高速發(fā)展中不斷探索和創(chuàng)新，我們也相信將來會(huì)越來越趨于健康發(fā)展，尤其像昆明這樣三線城市，能夠吸取第一代城市綜合體，包括國外的經(jīng)驗(yàn)，能夠組織自己不斷創(chuàng)新的原創(chuàng)作品。
謝謝大家。

主持人：非常感謝，朋友們我們今天活動(dòng)還請(qǐng)到上海弘基企業(yè)（集團(tuán)）商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理、三益中國副院長侯建軍先生，今天他為我們帶來的演講是“三四線城市綜合體開發(fā)的十個(gè)問題”，有請(qǐng)。

侯建軍：大家好，剛才主持人講的很精彩，把國內(nèi)綜合體發(fā)展的方向，特別是講到一個(gè)城市綜合體應(yīng)用成功以后，在金融品牌上可能獲得的收獲，包括它的未來、前景都很透徹。
其實(shí)在現(xiàn)在一二線城市里對(duì)城市綜合體的開發(fā)，越來越趨向于更大面積的持有，更完全持有的方式。就是說，把一個(gè)城市綜合體拆解開了以后，所謂中國特色、特創(chuàng)中國城市綜合體的概念，就是說政府希望我們有一個(gè)更好的形象、更完全服務(wù)性的商業(yè)，在國內(nèi)目前金融的平臺(tái)上，希望通過企業(yè)完全持有商業(yè)，通過完全持有性的性質(zhì)來完成項(xiàng)目的建設(shè)，是很困難的。企業(yè)是沒有這樣的能力，像萬達(dá)，萬達(dá)我們現(xiàn)在了解持有性的商業(yè)，盈利能力是足夠的，如果考慮到中國資產(chǎn)平臺(tái)的話，虧損度非常大，但通過什么？通過地產(chǎn)來完成商業(yè)未來的布局。所以這些都是經(jīng)驗(yàn)，這樣的經(jīng)驗(yàn)告訴我們更多的開發(fā)商，我們80%的開發(fā)商，第一，沒有融資平臺(tái)，說不可能有15%以下的資本，其實(shí)我們持有所有的資本，從某種意義上來說，可能持有資金的程度會(huì)大于20%。第二，更多企業(yè)是沒有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不可能像萬達(dá)，沒有這樣商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，說云南做一百個(gè)城市綜合體，全部是讓有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商來做。三年前我去內(nèi)蒙，內(nèi)蒙城市很弱，跟現(xiàn)在的昆明差不多，內(nèi)蒙從一個(gè)城市人口量來說，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在昆明地級(jí)市的人口量，經(jīng)濟(jì)水平差不多，但人口是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于，去那樣的城市怎樣做城市綜合體，這個(gè)東西到現(xiàn)在，放在云南平臺(tái)上來說，我覺得也是很大的借鑒。
城市綜合體開發(fā)，我們把它分開過來，一部分是地產(chǎn)在開發(fā)，一部分是說也在開發(fā)。為什么城市綜合體是現(xiàn)在的一個(gè)特色呢？政府提供你一個(gè)高容積率，假如開發(fā)商能把這些事情想明白，我們的城市綜合體是這么一回事，是自己要做。為什么？一般在地塊上實(shí)施10畝地，在這個(gè)地上充分利用容積率，充分利用了空間，把產(chǎn)品組合做好的話，其實(shí)可以通過開發(fā)那塊來完成項(xiàng)目先行的需求，這樣我們說，才可能在金融資本平臺(tái)上有這個(gè)能力去做后續(xù)經(jīng)營的合作，我前段時(shí)間跟一個(gè)大企業(yè)合作，他提的一個(gè)概念是很厲害，是兩個(gè)上市公司的老總，開發(fā)部給老總一句話，百城項(xiàng)目都要開綜合體，允許資金的附值是1個(gè)億，假如說我們把自己的角色想清楚，我們是哪一類位置，想清楚以后就可以做出一個(gè)模型，既解決現(xiàn)有的困難，又未來城市綜合體中的角色。所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有兩重性，城市綜合體也具備兩種屬性，一種是房地產(chǎn)開發(fā)，一種是商業(yè)運(yùn)營的管理。城市綜合體最后的結(jié)果體現(xiàn)，是你持有的商業(yè)便于管理，運(yùn)行下在城市綜合的競(jìng)爭，產(chǎn)品進(jìn)來，完成我現(xiàn)金流的需求，所以是雙重性，包括產(chǎn)品組合、開發(fā)商。想明白這點(diǎn)在整個(gè)項(xiàng)目里就會(huì)知道，假如說我是一個(gè)開發(fā)商，但我沒有很強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又沒有超過8%、9%，資本現(xiàn)金流都是回饋的方式，組合產(chǎn)品的可能性一定是地段決定的，比如說我在這個(gè)地方建公寓、辦公樓、酒店，地段可不可以建。第二，做城市綜合體我要有百貨、超市、影院，沒有地段可不可以？地段才是項(xiàng)目競(jìng)爭的核心元素，圍繞地段我就去做組織，它才具備可持續(xù)的競(jìng)爭力。第三，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的核心關(guān)鍵——核心資源。核心品牌的競(jìng)爭力，你做什么樣的品牌才具備這個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭力。我們現(xiàn)在比的城市綜合體位置，就是體驗(yàn)式的購物環(huán)境，前面講到很多新的購物中心，強(qiáng)調(diào)的是什么？強(qiáng)調(diào)全面性、體驗(yàn)感、從單純購物到進(jìn)入式的生活方式轉(zhuǎn)變。那這樣的轉(zhuǎn)變不簡單是建筑我蓋出來好看、高、大，其實(shí)是你商業(yè)定位和商業(yè)資本整合的能力，持有商業(yè)主要有三個(gè)問題：第一，團(tuán)隊(duì)。誰來運(yùn)營，運(yùn)營成本怎么樣。萬達(dá)項(xiàng)目每年是1%的回報(bào)率，假如說8%的資本附加，那是怎樣的。所以運(yùn)營成本管理團(tuán)隊(duì)。其實(shí)很多城市面臨這樣的問題，這些商業(yè)綜合體核心競(jìng)爭能力到底體現(xiàn)在哪里？在運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。很多主力店有好的運(yùn)營能力，影響的可能性。第三，部分就是持有商業(yè)。如果過了幾年以后就可以上市，或者過了幾年以后每年會(huì)有百分之幾的回報(bào)率，那這個(gè)錢怎么了？運(yùn)營成功了，或者說階段性資本的項(xiàng)目，包括自己開發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)面臨這樣一個(gè)窘境，這是所有經(jīng)營資本的東西。
我們公司跟萬科也合作、綠地也合作，由于這樣公司有非常明確的開發(fā)方向，其實(shí)有更多8%以上的企業(yè)，沒有做商業(yè)地產(chǎn)，他們來做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)更關(guān)心的是現(xiàn)金流的問題。我覺得現(xiàn)在兩面看，既要看現(xiàn)金流，又要看這三個(gè)月可持續(xù)的經(jīng)營性。在這塊我了一個(gè)概念，叫城市綜合體開發(fā)的二三二三原則。解決資源商業(yè)的配置，剛才我講到的沃爾瑪、家樂福等等，帶著三個(gè)資源團(tuán)隊(duì)整合一起去做城市綜合體開發(fā)，所以這一部分核心競(jìng)爭力，第一是三個(gè)資源。我們解決第一件事情是20%的比例是拿來持有商業(yè)，就是做一站式服務(wù)，其實(shí)投資也是這個(gè)區(qū)里，政府的需求，政府是什么？政府是第一生產(chǎn)力，政府給不給你好的地段，其實(shí)不決定于你的建筑，過去也有好的，如果里面沒有就蓋不起來，政府更關(guān)心的是重要建筑，第一關(guān)心的是引進(jìn)什么樣的品牌。所以在我的二三二三里，30%是商業(yè)，就品牌是最核心的。第三，30%的比例和銷售商業(yè)街區(qū)，我上午講城市綜合體里第二條是什么？就是銷售和持有。假如說我們有這樣的邏輯，可以在規(guī)劃之前設(shè)計(jì)出來銷售的商品，持有是給政府，給市場(chǎng)，給未來的，銷售商業(yè)是決定這個(gè)地段，所以我的主力店、大的客戶中心帶來的附加值，有了這樣的邏輯以上就可以設(shè)計(jì)出可受的街區(qū)，我們開發(fā)了一個(gè)品牌就叫弘基商業(yè)。我們可以幫你開發(fā)設(shè)計(jì)出來，可以銷售的產(chǎn)品，就是高附加值銷售產(chǎn)品。這一部分是30%，是純樸商業(yè)。但我們講30%的比例可享受，建議開發(fā)商在完成現(xiàn)金流時(shí)盡量少銷售商業(yè)。這樣你可以從未來金融上得力，但完成現(xiàn)金流可能對(duì)于企業(yè)來說是重要的一個(gè)元素。那還有20%的資產(chǎn)，我們?cè)趺唇o政府一個(gè)好的形象，酒店也好，三線城市還你做辦公樓嗎，四線更不可能，特別是在做的點(diǎn)上。所以我們說酒店辦公樓，選擇產(chǎn)品是非常困難，特別是到四線城市，假如說我做一個(gè)四星級(jí)酒店，是很有競(jìng)爭性，但很簡單，在這樣規(guī)模的開發(fā)里平衡不了現(xiàn)金流，一旦沒有辦法平衡現(xiàn)金流你就很難去做，主形象是最難的一部分。當(dāng)然還有第二個(gè)三，就是市場(chǎng)化的產(chǎn)品，住宅、酒店式公寓、SOHO，這一部分是可以最好的做商業(yè)辦公樓，在里面可以獲得一定比例的住宅開發(fā)，最大降低現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。所以二三二三的原則，在后面講到的項(xiàng)目，都是我自己做的項(xiàng)目，都是按照二三二三去開發(fā)的模型。通過開發(fā)模型來完成，第一，政府和市場(chǎng)的需求，第二，完成持有和銷售之間的關(guān)系。第三，完成城市形象的貢獻(xiàn)。
這是我們?cè)诔喾迨泻樯絽^(qū)東方偉業(yè)城市廣場(chǎng)，里面領(lǐng)軍的是沃爾瑪和王府井百貨。
我們剛才講到二三二三原則其中有很重要的關(guān)系，最大核心是解決現(xiàn)金流的方式，可以通過產(chǎn)品組合來做，但不同區(qū)域的產(chǎn)品，核心層次也好，區(qū)域?qū)哟我埠茫�設(shè)計(jì)層次也好，或者商業(yè)層次也好，核心是完成現(xiàn)金流的能力。所以在不同規(guī)模的商業(yè)利，我們關(guān)注幾個(gè)方面：第一，政府的需求。第二，企業(yè)現(xiàn)金流回流的情況。第三，品牌影響力。第四，產(chǎn)品組合能力。所以說不同的區(qū)域商業(yè)提出商業(yè)品牌的資源，更關(guān)注商業(yè)的一站式服務(wù)廣度，投資回報(bào)更關(guān)注可售性的商業(yè)產(chǎn)品。在社區(qū)商業(yè)，針對(duì)性的商業(yè)資源組合，傾向性的一站式服務(wù)，投資回報(bào)可更關(guān)注可售性商業(yè)產(chǎn)品。
如何發(fā)揮商業(yè)資源在競(jìng)爭中的優(yōu)勢(shì)，首先還是在于商業(yè)運(yùn)行，我們解決的方式是商業(yè)資源，好的公司是橫掃。開發(fā)商是沒有辦法社會(huì)上招一個(gè)同類來完成項(xiàng)目的招商和運(yùn)營管理。不管什么樣的商業(yè)資源，一旦整合進(jìn)來之后，在一個(gè)區(qū)域里就產(chǎn)生較強(qiáng)的競(jìng)爭性。三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的政府的關(guān)注點(diǎn)，核心是運(yùn)營，有保障的運(yùn)營是商業(yè)項(xiàng)目的核心，其中的關(guān)鍵是商業(yè)資源的整合。所以假如說在三四線要買，還是具備了競(jìng)爭性。那這樣的團(tuán)隊(duì)有沒有能力去搭建，至少在昆明現(xiàn)階段，我覺得三四線，昆明是三線城市，到下面的四線城市，跟稍微發(fā)達(dá)的地區(qū)，基本上都能滿足這些商業(yè)品牌進(jìn)入的需求，這部分我們作為企業(yè)跟政府溝通，我要達(dá)到這樣的規(guī)模，做成這樣的產(chǎn)品組合，是引進(jìn)什么樣的品牌。第二，城市形象。第三，投資、就業(yè)和稅收。所以這一部分跟領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)過，在跟領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)時(shí)講這個(gè)項(xiàng)目具備社會(huì)的可競(jìng)爭性，主要的就是運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、城市形象、投資、就業(yè)和稅收，當(dāng)然可以通過這一部分的哪些利益？很多中國的企業(yè)越蓋的，商業(yè)住宅就做的越大。換一個(gè)角度企業(yè)組合的產(chǎn)品能力變強(qiáng)了，我們?nèi)タ春芏嗟牡�，假如說要完成前來二三線產(chǎn)品組合的模式，資產(chǎn)是可以4.0，如果超過4.5提升也就不一樣了。在這個(gè)比例上我還是要突破容積率。商業(yè)資源和它的一個(gè)城市形象，這兩個(gè)對(duì)于政府來說具備吸引力，可能滿足你干一部分住宅的目前，但這兩個(gè)東西解決什么呢？解決你現(xiàn)金流的問題。
這是我在鄂爾多斯東方偉業(yè)城市的廣場(chǎng)，是鬼城了�，F(xiàn)在最大的問題是經(jīng)營，現(xiàn)在老城項(xiàng)目對(duì)資金需求量都不一樣，就只有通過土地拆遷，土地拆遷的費(fèi)用非常貴，整個(gè)資金鏈斷了，容積率2.5，批復(fù)的是4.5。里邊的是家樂福，王府井。產(chǎn)品的可售性設(shè)計(jì)概念，可售性產(chǎn)品指的是符合以下特征的產(chǎn)品，主題商業(yè)規(guī)劃下的獨(dú)立經(jīng)營性。在一個(gè)時(shí)間段里，你能動(dòng)態(tài)經(jīng)營，但一旦超越了以后，剛才說持有和銷售作明顯的區(qū)分，要么銷售，不完成銷售就不能完成現(xiàn)金流，那賣什么？賣獨(dú)立的經(jīng)營性、獨(dú)立的能源使用、獨(dú)立的簡單快捷的交通體系。要做專門的設(shè)計(jì)，只有具備這樣的項(xiàng)目，才是輕運(yùn)營的，那主題是什么？做成這樣產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，才認(rèn)為是可以銷售的。這方面我們是比較有經(jīng)驗(yàn)，我們有一半銷售和有一半不銷售，銷售與不銷售還按照這樣的邏輯去設(shè)計(jì)，用項(xiàng)目最大的特點(diǎn)，在一個(gè)主題的包裝下企業(yè)商業(yè)區(qū)別，有沒有結(jié)構(gòu)性，所以獨(dú)立能源使用的交通體系。
這是我剛做的連江城市廣場(chǎng)，也做了一個(gè)主題廣場(chǎng)街區(qū)，一個(gè)是城市文化廣場(chǎng)，一個(gè)叫城市通行廣場(chǎng)，都是可以組合一些小商業(yè)、大型商業(yè)。
今天上午大家都講到文化，比如說怎樣來做項(xiàng)目的文化，其實(shí)做項(xiàng)目文化有兩種：一種是內(nèi)在性。我們?cè)陧?xiàng)目里做文化屬性，我們講博物館，兩個(gè)月一個(gè)博物館主題也是相對(duì)于產(chǎn)品，兩千多個(gè)方面，是文化博物館。第二個(gè)是建筑。在建筑的外包裝上具有地域的文化屬性，我最近在做的項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)很強(qiáng)的因素叫什么？可持續(xù)發(fā)展�，F(xiàn)在做項(xiàng)目位置也很好，規(guī)模也很大，但過了一段時(shí)間，在相鄰的區(qū)域，人家的品牌比你更強(qiáng)，管理比你更強(qiáng)，或者這個(gè)地方已經(jīng)有一個(gè)20萬了，像萬達(dá)，在邊上蓋同樣的一個(gè)城市綜合體，當(dāng)然我們有一個(gè)商圈理論，叫互補(bǔ)的資源。其實(shí)做一個(gè)文化的包裝，可能對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是有幫助，包括我們?cè)诤芏噤N售性的商業(yè)廣場(chǎng)，在稍微發(fā)達(dá)一點(diǎn)的城市推動(dòng)就難了，在二線城市做30%的銷售型商業(yè)，可能就有困難，那怎么辦？就是附于地域的文化特性。我給你做一個(gè)漢代的公園，做一個(gè)漢古建筑的文化商圈，這條商業(yè)街我是包裝了巴彥淖爾上河城在里面，中間還有三個(gè)項(xiàng)目，有文化兩層的意思：一個(gè)是具有文化包裝，可以具有城市綜合體帶來的附加區(qū)域性。第二個(gè)就是文化內(nèi)涵。所以越來越強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目里增加文化的內(nèi)涵，但這個(gè)東西挺難，為什么？這屬于商業(yè)運(yùn)營的范疇，開發(fā)商能解決建筑形象的問題，能解決通過資源的投入，可以把商業(yè)資源引進(jìn)來，但是開發(fā)商真的解決運(yùn)營的問題，那誰來作為運(yùn)營，我想有輕運(yùn)營，有重運(yùn)營，要看你怎樣的選擇。實(shí)際上最終體現(xiàn)的上市是內(nèi)心資源組合，這樣的團(tuán)隊(duì)也非常關(guān)鍵，我前面講將開發(fā)商有關(guān)，先解決模塊的問題，回過頭再沉下心解決運(yùn)的問題。這時(shí)候可能會(huì)覺得有能力、心思來做這件事情。假如說這個(gè)項(xiàng)目是兩個(gè)億，你就不敢做這個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域復(fù)制性，你三個(gè)地域一整合就有復(fù)制性了。所以在一個(gè)區(qū)域里，當(dāng)你對(duì)區(qū)域資源怎樣掌握，地域是往縣城發(fā)展。所以我們說是雙重，地區(qū)到不同的地區(qū)，第二個(gè)是地區(qū)到縣之間做我們的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目我是跟內(nèi)蒙的一個(gè)開發(fā)企業(yè)一起合作的。
如何解決三四線城市綜合體的運(yùn)營問題，以運(yùn)營為手段，提高投資收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，我們公司也有一個(gè)運(yùn)營公司，運(yùn)營最后的結(jié)果就是資產(chǎn)增值，所以說提高資產(chǎn)的收益是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。像輕主力店的模式，主力店在里面不是很重要，最重要的是它自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。上海的虹口凱德龍之夢(mèng)，酒店是超市百貨，按這個(gè)項(xiàng)目來做，里面除了超市還在，里邊也沒有大的品牌，但是現(xiàn)在那個(gè)區(qū)域里最近最高，是獨(dú)立核算的，活動(dòng)量就非常高。我做開發(fā)商通過二三線的模式賺到錢了，其實(shí)錢是在組合里。像這樣的公司是具備能力，通過自己招商，讓資金翻了好幾倍，這種東西太難了。這里面運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是非常關(guān)鍵，所以對(duì)主力店的要求很高。另外還有一種是主力店模式，像我們現(xiàn)在做的一些項(xiàng)目，巴彥淖爾峻峰城市廣場(chǎng)，我做了四幢樓的住宅，做了綜合樓和辦公樓，其實(shí)看我們對(duì)市場(chǎng)的判斷。在主力店的模式里完成自己現(xiàn)金有保障，然后就讓他們?nèi)ソ?jīng)營了。這是主力店模式。
還有我們的委托管理模式，就是找一家運(yùn)營公司你來幫我經(jīng)營，說白了王府井百貨、沃爾瑪本身就是商業(yè)運(yùn)營的模式，自己不生產(chǎn)品牌的，只是把品牌組合在他們下面，其實(shí)也就是一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)，管理團(tuán)隊(duì)的能力到哪里。這是蘇州鄰瑞中心，是我們今年最大的一個(gè)項(xiàng)目。
無主力店模式，首先是我們?cè)谧錾虡I(yè)城市里我覺得最可行的一步，其實(shí)就是講城市綜合體的銷售。這樣的商業(yè)部需要有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，通過交通組織、主體性、地段，所在地是非常重要，我們公司第一個(gè)做的是在上海徐家匯，在我現(xiàn)在來看做餐飲做的平均價(jià)格27塊/平方一天，一個(gè)是徐家匯，第二個(gè)是港匯。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)和魚骨模式。綜合體講是給開發(fā)商的一個(gè)機(jī)會(huì)，通過產(chǎn)品組合來完成現(xiàn)金流，但這個(gè)講到什么？商業(yè)�？偭渴窍抻谀愕漠a(chǎn)品模型，限于你的地段也可能是品牌的地段，但引進(jìn)了以后，商業(yè)本身還是有定位，有設(shè)計(jì)，有主力店的招商，還有運(yùn)營管理，有資產(chǎn)管理，我們叫全產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)然把綜合體的定位放在里面，怎么來完成企業(yè)的回報(bào)。和大的公司，在國外的公司可以通過項(xiàng)目運(yùn)營來完成資本的回報(bào)是不行的。所以建立商業(yè)地產(chǎn)的咨詢體系。通過整個(gè)梳理理清，前面講的是通過兩個(gè)面，一個(gè)面是有商業(yè)，一個(gè)面是有地產(chǎn)，一個(gè)是有運(yùn)營的面，一個(gè)有城市形象的面，是解決作為開發(fā)商怎么理解城市綜合體。我有兩句話，住宅的設(shè)計(jì)是圍繞著它的營銷，前面講的生態(tài)等，我的很多開發(fā)商跟策劃公司講，講了很多邏輯，大的公司都有營銷理論，會(huì)邊做邊摸。所以我說要把營銷理念放在前面。而商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)運(yùn)營才行。這個(gè)魚骨圖最終體現(xiàn)的是設(shè)計(jì)方案，包括最后到開業(yè)，前面包括定位，定位包括策劃、開發(fā)模型、商業(yè)資源招商、審核，整個(gè)過程完成了以后才是設(shè)計(jì)。前段時(shí)間我去煙臺(tái)，他們跟我說打死不做，為什么？一幢樓招了香港的新世界，新世界進(jìn)去以后花了400挖，假如說招商是后期的，進(jìn)來的團(tuán)隊(duì)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目一定是推翻重來，因?yàn)榻煌ú环�合他的品牌需求，那個(gè)改動(dòng)不比房子重蓋來得便宜。所以一幢樓就是告訴你們，假如說我去做商業(yè)地產(chǎn)，在商業(yè)塊哪個(gè)前哪個(gè)后，設(shè)計(jì)一定是在前，資源、定位這些部分是要先做完，才能來設(shè)計(jì)，否則就算你設(shè)計(jì)完了，你干的時(shí)候都會(huì)花很多的錢去做整改。所以說我們叫招商貫穿、定位先行、運(yùn)營前置，設(shè)計(jì)銜接。我們公司創(chuàng)建的時(shí)候是一個(gè)設(shè)計(jì)院，現(xiàn)在是開發(fā)，最終結(jié)果是符合設(shè)計(jì)需求的產(chǎn)品。前面講到成本和形象，特別是三四線城市會(huì)有很大的困惑，三四線綜合體我覺得房子蓋辦公樓，就是賣六千七千，你怎么辦？形象怎么辦？所以得優(yōu)勢(shì)定位。你不需要在城市綜合體沒必要花錢，一定要學(xué)會(huì)在核心的部位，政府需要形象的部位來花錢，就是控制你的成本。三四線綜合體開發(fā)成本控制一定是大的問題，否則找一些設(shè)計(jì)院來，好的產(chǎn)品拿來，蓋不起。怎樣才能又控制成本，又能表現(xiàn)出它的形象來？讓政府滿意，讓社會(huì)滿意的話，這也是很大的學(xué)問。所以我們有一個(gè)成本控制。
用商業(yè)資產(chǎn)管理的角度來開發(fā)，它沒有一個(gè)邏輯線，做商業(yè)地產(chǎn)跟住宅開發(fā)不一樣，你不會(huì)偏離市場(chǎng)在做，但商業(yè)地產(chǎn)假如說不能解決現(xiàn)金流的模式，不能解決中期運(yùn)營的時(shí)候，你做的更多，我在上海四川百貨，最好的我們做商業(yè)，25塊平均的租金，三個(gè)月全部租完了，但三個(gè)月客戶全部退租了，為什么？兩個(gè)原因：第一，同質(zhì)化。我們小商品市場(chǎng)，商業(yè)招商進(jìn)來以后同質(zhì)化。第二，那時(shí)候都是沒有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商，造成三個(gè)月后生存不下去了，最后300多人到市政府鬧事，最后打電話來把他們?nèi)�部帶走，后來我們把款也退給他們，項(xiàng)目兩個(gè)月就改造完成了。實(shí)際上做商業(yè)地產(chǎn)前期招商這塊，包括你的客戶鏈，開發(fā)商也可以說是成本。從商業(yè)地產(chǎn)管理的角度的開發(fā)商是持有，但這塊是在整個(gè)綜合體開發(fā)利的一塊，就是20%，20%+30%的銷售。
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。第一，流程與標(biāo)準(zhǔn)。第二，開發(fā)與運(yùn)營。第三，持有與銷售。第四，保障運(yùn)營的設(shè)計(jì)邏輯。
流程和標(biāo)準(zhǔn)我們跟萬科合作，做了城市綜合體的設(shè)計(jì)1.0，現(xiàn)在做2.0的版本，做城市綜合體設(shè)計(jì)還是有很多的設(shè)計(jì)邏輯，一個(gè)項(xiàng)目無所謂，但一個(gè)企業(yè)做很多項(xiàng)目是需要做這個(gè)東西。
第二，開發(fā)與運(yùn)營，跟持有是一樣的，開發(fā)是怎么做的，運(yùn)營是怎么做的。
第三，持有與銷售。持續(xù)是什么，銷售是什么，實(shí)際上銷售辦公物品、住宅物品根本沒有問題，但是城市綜合體里要銷售商業(yè)，一定有問題，假如說像萬達(dá)，早期銷售混結(jié)，突然發(fā)現(xiàn)商業(yè)銷售了以后，看著運(yùn)營的，商業(yè)對(duì)他帶來負(fù)面的影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他想要的東西，所以萬達(dá)后期的情況全部投訴過去。所以要保障運(yùn)營，萬達(dá)現(xiàn)金流怎么過？所以現(xiàn)在萬達(dá)做了很多金街，但注意到了沒有，我還沒有看到一條金街是成功的，我說的是主題金街，設(shè)計(jì)是要有考慮的，并不是屬于SOHO的運(yùn)營，又不能遠(yuǎn)離這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，很貴的，十幾萬，現(xiàn)在肯定沒有運(yùn)營，所以在這里面忽悠消費(fèi)，退回銷售。那怎么來銷售商業(yè)，就是今天講的還是有設(shè)計(jì)邏輯的，不能隨便的設(shè)計(jì)�；蛘哂幸粋�(gè)機(jī)遇，特別好的地，政府要做商業(yè)，我到底要不要拿，其實(shí)可以拿，也應(yīng)該拿，這是一個(gè)機(jī)遇。但拿了以后怎么做？真的不是隨便做。如果沒有能力的話，你去看萬達(dá)，可能前半部分的努力在這個(gè)項(xiàng)目里就沒有了。
這是我們做零售商業(yè)的模式，我們做了一個(gè)按需定制持有性商業(yè)，這不是蓋完再去招商，而是前期就要進(jìn)行招商。這個(gè)黃金金格線，余姚眾安時(shí)代廣場(chǎng)，要求做一個(gè)寧波的萬達(dá)城，但地塊不大，怎么都算不來賬，設(shè)計(jì)院給它做了兩輪，去了之后又是策劃，又是銷售的團(tuán)隊(duì)，又是招商的團(tuán)隊(duì)，然后又是開發(fā)的團(tuán)隊(duì)，討論了兩個(gè)多小時(shí)，還是沒有什么結(jié)果。首先在這個(gè)項(xiàng)目里我們找到線，這條線畫完以后，區(qū)隔的是什么？這條線是持有的，那條線是銷售的，回來我們把銷售的改為持有，持有的改為銷售，也就是銷售是銷售的設(shè)計(jì)，持有是持有的設(shè)計(jì)，里面有連接商業(yè)的，有休閑商業(yè)的，再怎么算也都清楚了。最后結(jié)果也是蠻好看的，當(dāng)時(shí)解決幾個(gè)問題，解決什么？解決持有與銷售的關(guān)系，
最后我講到新藍(lán)海。做了將近六年的工作，三年前我提了一個(gè)縣級(jí)城市綜合體，為什么可以做縣域綜合體，在云南一旦去做地級(jí)市城市綜合體，說老實(shí)話我相信做完全運(yùn)營開發(fā)的很少，也可能是引進(jìn)了一個(gè)萬達(dá)，開始引進(jìn)來以后根據(jù)一個(gè)合作的項(xiàng)目，在這個(gè)城市里做第二個(gè)，下行是它線里面去做，所以做縣城的綜合體，核心還是資源。我四年前第一次講到縣域綜合體，真正從開始到現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)就是兩年，到今年是第三年。這兩年我在福建是跟沃爾瑪做，在江蘇是跟家樂福合作，在一個(gè)區(qū)域里做縣域綜合體，有它的特點(diǎn)。政府自持有政策，土地拿的便宜，我們也可以自己定，銷售有商業(yè)，亮點(diǎn)就上去了，這是江蘇做的家樂福，在鹽城的精河縣�，F(xiàn)在基本上是30%持有商業(yè)，40%銷售商業(yè)街區(qū)，還要做30%的住宅。這里面有一個(gè)東西，現(xiàn)在為什么在城市綜合體里不講住宅，因?yàn)槔锩嬗幸恍﹩栴}，一個(gè)是黏性我們蓋的公寓，第二個(gè)是使用成本，是根據(jù)商業(yè)、水費(fèi)、電費(fèi)，我可能買一個(gè)商鋪用地，你把它改為商住用地難度比較大，你沒有掛牌，就有兩個(gè)突破：一個(gè)是住宅，通過城市綜合開發(fā)，通過跟政府合作，讓居住另一個(gè)產(chǎn)品去享受住宅水和電的模式。把這件事做成，這個(gè)項(xiàng)目的可塑性就是很大的提升。在縣城綜合體里也有它開發(fā)的原則，現(xiàn)在做的縣，縣越來越窮了，或者越來越窮的縣，之前做了一個(gè)河北房價(jià)2800元，真的是不敢干公寓，最后就變成三四三的模式。它也有標(biāo)志性的建筑體驗(yàn)，生動(dòng)的城市商業(yè)界面，更重要的是前面講到的文化，就是地緣建筑文化，扎根這個(gè)城市歷史、文脈的建筑文化。
從我開發(fā)的角度來講，我是要讓領(lǐng)導(dǎo)們同意我來做這些大量的商界，特別是做說綜合體的時(shí)候商界比例更高，但倒過來，那樣的城市和這樣的商業(yè)，我們要有體驗(yàn)感，控制很多商業(yè)項(xiàng)目的位置。
這是各種主題廣場(chǎng)，地緣建筑開發(fā)。我總結(jié)講第一點(diǎn)就是要整合商業(yè)資源的比例，就是核心的競(jìng)爭力，假如說只是有一個(gè)建筑，你要?jiǎng)幼鬟@個(gè)把商業(yè)做好，確實(shí)是很難。如果自己沒有經(jīng)營經(jīng)理，可以招經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，沒有經(jīng)營團(tuán)隊(duì)可以有輕力店的模式，也有重主力店的模式。我說的地產(chǎn)是具有傾向性的成本投入，因?yàn)槌青l(xiāng)形象不是全部，但要有定點(diǎn)，要有好的方式，所以說好的商業(yè)資源整合，好的產(chǎn)品整合，加入一個(gè)好的設(shè)計(jì)，就是現(xiàn)在再做三四線城市要做成綜合體，就會(huì)體現(xiàn)出競(jìng)爭的能力。
謝謝。

主持人：非常感謝，朋友們，隨著侯先生的演講結(jié)束，我們今天所有活動(dòng)到這里全部結(jié)束了，這只是昆明地產(chǎn)界一個(gè)前奏，歡迎各位朋友繼續(xù)關(guān)注我們?cè)?7號(hào)舉辦的昆明秋季房地產(chǎn)交易會(huì)的地產(chǎn)界盛事。
好的，朋友們，再次感謝您的光臨，最后祝各位朋友身體健康，工作愉快，謝謝。

直播到此結(jié)束，謝謝關(guān)注

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